各专家齐聚2015中国地产金融创新论坛，论互联网思维革新传统房地产

       演讲嘉宾林峰讲话（二）

这个大众度假市场，度假意味着不是一天两天，而是五天七天十天半个月，一个月，两个月甚至三个月。这样的一个相对长时的度假，第一需求是什么呢?我们称之为旅居，坐下来再玩，观光旅游是一个点一个点跑，五天我们叫华东五日游，每天一个地方，连续走三个省是华东五日游，度假是什么呢?是住再一个地方去周边玩，这五天八天十天住再一个地方，这个居住和我们地产之间就有了更深度的关系。因为旅居的特点，因此地产实际上价值和我们度假整个度假市场之间的关系完全不一样。对于短期度假市场更多的是吃住行这几个是主要要素，对于中长线度假市场超过七天甚至达到十天以上，这还涉及到社交，便捷的配套，养生运动，以及医疗和社区服务。因此度假市场和有此形成度假地产和度假社区，以及由此我们构建的度假综合体也好，所有的度假开发要求的产品是不一样的。这里面在度假里面特别的几类，我们称之为避寒度假物业，5+2休闲物业等等这是最主要几种类型。围绕着这些类型回头我们发现一些问题，第一，我提一个观点，我们一直在谈旅游地产，我一直反对旅游地产这个概念很简单，在旅游区景区做是制造垃圾，那不是真正有价值的地产，以前有个特点，不管买了房子用不用就能升值，在景区大规模建房子卖掉，在海边形成鬼楼鬼房这是时代的错误。相反度假地产是一种真正的产业融合的有价值的发展结构，因此在未来度假地产仍然很有空间和发展价值。

度假地产销售又遇到了问题，你把房子卖出去的时候突然发现，特别是度假地产不在城市里面，他在郊区，在旅游景区周边，他在小城镇里面，你要买的时候不是卖给本地人卖给外地人，卖给北京人，上海人，发达地区的人，他突然发现我们叫度假购房不需要长期适用，你购买的需要长期适用吗?你365天住吗，不住，一个地方购买，一般来说最长住一个月，到三亚住两个月不得了，更多的人住十天五天，一个地方买房子永远住这一个地方吗，你不进去三亚，还要去住巴厘岛，还希望到巴黎去住，去爱琴海去住，我们人生有一个全球的梦想，全球度假的梦想，买一地方自，花了几百万，几十万买了一处房子能够实现吗不能。

谁来打理这个房子，放在那谁住呢，最后耗资钻进去，或者交给某一些短租品牌，可能一年回报最高不超过5%，这样银行存款利息也超不过，这样对于你来说还是有价值吗，还是等房子涨价，房子涨价这个事情大家是没有那么充足的信心，至少在这个阶段，再买房子等着涨价这个事情恐怕不是我们投资的理由。

最后是大众度假时代已经来临，我们大量的公务员，我们大量的人员获得带薪度假，我们孩子需要全球旅行，我们需要度假，那么高价格的房子，我花几十万，几百万，绝大多数家庭是不容易的，80%家庭被挡在门外，这就是度假市场面临销售上的难题，这些怎么破解，每一个人做度假地颤抖面对这个问题，为什么我们推分权宝，我们要推分权度假，并不是现在做的模型一定正确的，但是有一条用分拆的手法去做，让一个地方的房子飞起来，这样一种理念和追求不仅仅是太阳城和分权宝的，而是每一个要建房子的人都这样想，能不能让我的房子飞起来，让我的房子纳入交换体系，能不能让我的房子变成另外一种产品。分权宝在做的核心就是把卖房子变成卖旅行，把卖房子变成卖度假，怎么样实现这样一种转换，这是一种机制设计，是一种创新的平台设计。我下面要讲的分权度假的核心就是如何去设计这样一种模式，让它去实现，把我们现在难于去化的度假地产变成社会真正需要的一种产品。

第一，酒店化经营。第二，产权分割。第三，实权交换。第四，旅行服务。

酒店化经营是一个前提，因为如果你是住宅，你把住宅拿来做经营是违反国家基本规范的，这个里面有很多很多问题，特别是我们如何有效的分拆成一间一间的，酒店式的经营，标准化的房间，他的价格是标准的，他的经营服务是标准的，他因此出租和转让的时候相对来说比较容易接受的，而每家每户不一样的时候，每一家房子进行出租是非常困难的，因为他不标准化，管理不标准，房型不标准，设备不标准，服务部标准，如何去出租是非常困难的，因此标准化管理我们酒店化经营，并不一定做成酒店，而是用酒店管理的模式和标准去对我们所有房子进行处理，包括公共空间，实现消防功能，实现公共空间经营功能。

第二，产权分割。我们切细，一套房子，一间房子分为十份，十三份，52份，有几种分法。

第三，时权交换。我们有两个权，第一个是产权，第二个时权，旅游最大的特点是产权和时权之间关系的处理，比如说酒店，这个酒店，我们这个酒店有300个客房，他的产权是权益的证明而已，但是真正的使用这300个房间，今天晚上只住了200个，有100个房间没有实现价值，我们称之为时权，就是时间的权力，而这个时间的权力如何才能用起来，如何把产权和时权分立，把时权进行交换，而不是产权进行交换，就成为最重要的内容。

最后是旅行服务，交换仅仅是房间的交换，能不能实现用旅行服务去交换，这是我们想做的。

另外一个问题就回到酒店，刚才谈到房产，另外是酒店，除了住宅去化，旅游地产去化，现在一半酒店要出售，但是没有人接盘，现在全行业亏损，整个酒店经营回报率全行业平均只有2-3%之间，这么低收益率，全行业去年是大幅度的亏损，由此造成了巨大的问题，酒店怎么样去化，酒店怎么样让它能够盘活。所以我们同样提出来酒店去化和经营提升的解决之到，第一会员导入，第二个分时度假等等八个方面。