各专家齐聚2015中国地产金融创新论坛，论互联网思维革新传统房地产

       演讲嘉宾林峰讲话（三）

我想酒店导入的最核心的概念，叫大规模的会员导入是酒店进行提升的关键，现在酒店之所以经营利益不好，第一个是八项规定之后大规模公款退出，旅游市场欣欣向荣，但是酒店为什么经营不好，第一八项规定。第二，OTA平台，携程去哪儿，所有这些是拼价格，结果是酒店价格大幅度压力，酒店非常难以经营，酒店寻求自身发展的价值要脱离OTA，做会员。我们会员制是有会员黏性的，如何能够让酒店不仅仅靠OTA平台被网络把价格杀的血淋淋的，而是形成自己的会员，这是出路。我们实际上从这个角度又形成了我们分权宝发展的另外一条线，如果用分权分时的手法，用会员制的方式解决经营问题，而不仅仅是解决我们所去化问题。

分权宝是一个网络，首先来说这个网络平台是O2O的结构，这个产品是什么呢?产品是分权度假，这是样品。买一张分权度假卡，比如说我们一个60平米的公寓，这间公寓一张分权度假卡十万块钱，他含了13分之一的产权，这一张度假卡作为一个权益的证明，首先他拥有13分之一的产权。第二，由于有13分之一产权，因此形成28天免费入驻权，一个人拥有28天时间，13个人拥有360天。40年服务期，由于你拥有产权，我们提供给你40年服务。千家酒店全球换住，我们在分权宝已经签订400家酒店，我们在今年之内要签到一千家，这都是我的合作伙伴单位，他们作为交换酒店，你只要拥有这一产权，你就可以用这个卡所生成的积分去交换所有这些酒店，这一千家酒店可以自由挑选。这一千家酒店价格很简单，按照携程网络价格去兑换，我不会把价格提高，相反来说携程网上，比如说这一家叫玛雅岛现在是350块钱，携程上350块钱，在我们网络上同样是，我们称之为全度假酒店的自由交换，大家可以看到我们首期100家都是最好的品质型的，人生一定要去的100家酒店，我们400家酒店选择更多适用酒店，在一千家酒店里面我们形成亲子型酒店，运动型酒店，养老型酒店和特色的度假区酒店。这样一些酒店就构成了我们最有价值的酒店和交换基础。

12.8的黏度，我们说是使用价值，以及7.8%的兑换现金，如果你不使用积分，你可以兑换成现金，以及我们设计了可交易，可回购的降低风险退出的机制和我们有私人顾问，一对一进行服务。这个框架图基本上把这样一个产品的内容简单说了一下。

我下面说我们进行第一个产品，我们在去年年底开始测试的第一个产品，这第一个产品京东玉龙湾，有12条滑雪道进行的滑雪场，这是一个运动公寓酒店，这个产品我们设计第一个是，我们用60平米房间来看，60平米的建筑面积的一个公寓房间，他的住房面积是60，价格是多少呢?房子的价格是7300块钱一平米，因此60平米的房子大概是43万，这分到13分，每一份是3.37万，这给谁呢?这给开发商，他按照7300把房子钱收回去。第二个我们加了一个服务费，40年免费服务，我们乘两倍，3.37万房价，乘2是6.73万服务费，为什么是两倍，因为未来40年有八次大修，这样成本加起来超过两倍，所有费用我们全免的，如果你只是买房子，所有费用要交，大修你自己出钱，而你一旦交了这个服务费，意味着你实际上获得的是全免费的使用，未来40年的使用权。这两项加在一起，这一张度假卡是十万块钱。你拥有28天的入住权力，这28天，这一个60平米公寓客房定价是多少钱呢?一天晚上458块钱，乘以28天，实际上一年是12800块钱的积分，换句话说你可以换算成我们称之为分分的数字货币，这意味着这28天我托管经营，我把这28天全部买断，你有12800块钱。实际上这是一个算法，并不是说我真给你买断，你买这个房子，买这个度假卡可以来住，住一天450块钱扣掉，实际上就变成了一种计算方法，所以我们称之为黏度分分。

40年总分是多少呢?51万，你算一算十万块钱投入，40年获得51万，是51倍，而你每年获得多少分呢?12.85%，如果用7.8折兑换现金，就是10%，你投入十万块钱，每年如果你要提现是10%的现金是一万块钱，如果你是要使用分分去交换酒店，一千家酒店交换，你实际上用12820块钱交换其他酒店，用这个钱数扣减你交换任何酒店，你比如说今天交换到玛雅酒店来350块钱扣掉，你交换在这住五天扣5乘350块钱，自然而成构成交换体系，为什么这样呢?28天是你的，你这28天去交换另外一个酒店28天的时候没有税收，这是物与物之间的交换，这不是卖出去给你开发票，回来再交换，没有，他只是时权的交换，由于实现了时权的交换，所以第一他的经营成本很低，第二，他没有税收，所以我们说酒店与酒店的交换，比如说在座的有50位投旅游地产商，50个投酒店，你卖出去分权卡，你的这些会员，他到另外一家酒店住，另外的会员到另外一家，这样形成一个循环交换居住，这28天居住实现的是物对物的交换，实际上降低了经营型的成本，为什么取现金要做7.8折，因为他有税的问题，所得税加上物业税，要扣减22%。按这个公式算下来就非常简单了，一倍的房产加两倍服务费，构成了我们卡的成本，由这样一个卡实现的是一个什么事情呢?我们说解决了房地产什么问题呢?我们是全球分权度假交换系统，我们第一批纳入进来一千家酒店是已经建成的酒店作为你交换的支持系统。

第二批酒店是我们交换碘酒，我跟朱总商量，朱总的服务设施能不能导入这个系统，如果能够导入他这40家可能进来就是40家，相当于公寓和养生度假公寓的概念，这40家养生度假公寓是我们可交换的，我们正在跟首创，包括跟中弘沟通，首创有30多家酒店可以装进来，我们跟其他几家大型投资商谈这个问题，大家一起讨论，他的系统里面几十家装进来，你的几十家装进来，最后全国有一千多家酒店装入进来，这是我拥有的酒店产权和你拥有的酒店时权的交换，加上我提供的1000家最好度假酒店的交换，构成了我们未来的交换系统。

酒店交换提供的是度假最核心的交换，实现的是真正的以物异物条件下我们时权交换给大家带来最好的价值，什么价值呢?我们叫做共享产权，以房养游，玩转全球。因为这28天不可能一次性租出去，怎么可能365天都出租呢，一般来说城市酒店做到80-90%，度假酒店只能做到30-40%，四季酒店在度假区能够做到60-70%，还有30是没有的，因此实际上需要运营机构进行合理化运营，才能保证28天百分之百有人来给你支付12800块钱分分，为什么能够支付，因为你交的钱里面，你已经交了两倍的房钱，这些钱是可以进行理财的，我们系统设计对理财资金的监控和监管，通过这个收益弥补你缺少的那一部分的支持。加上经营系统的其他收益，实际上构成了整个系统的闭合和盈利的合理化。

结合了这两个系统，最终目标是什么呢?我们说玩转全球，我们设计了很核心的结构，我们不仅仅是酒店交换，我们导入了一游天下5000条网络旅行社的各种线路产品，你用这个分分12800块钱同时可以交换组团游，可以交换自由行，可以买机票，可以买各种各样旅行产品，我们结果形成什么结果呢?购买一张分权度假卡，你继可以交换酒店居住，又可以进行旅行，所以我们最后形成了这样一句口号，叫用钱赚钱去旅行。为什么有钱赚钱去旅行，你每年的积分去旅行，而你的资产，13分之一不动产永远是你自己的，你拥有不动产，同时你用这个不动产所形成的价值，28天的时权乘以458块钱的房子的价值所构成的这样一种能力，你去交换你的旅行，交换你所有的旅游价值，交换了你的客房，实现了我们称之为以房养游的价值。

基于这样价值，你一算帐就很清楚了，十万块钱我们为什么说变成了房子的事情变成卖旅游了，你一年花两万块钱去旅行，你实际上把你自己的收益用现金去旅行，你投资投到15万左右，分到分权度假卡里面，每年大概两万块钱分分，这两万块钱可以购买所有旅行产品，可以购买北京的京郊有，可以住香山饭店，可以住长城脚下公社，也可以去北戴河，也可以去三亚，同样可以购买度假产品，购买机票，这一年两万块钱家庭所有旅游费用开支完成，你15万投资经过五年十年之后发现房产涨价了，你这个房产升值了，这个时候通货膨胀，酒店价格从458变成658，你每天的分分是658乘以28，你的收益还在增长，你可以换的酒店还是那么28个房间，你用人民币计算价值已经大幅度提高，因此这是一种投资，我们称之为旅行投资。

怎么样把房产投资转化成旅行投资，旅行需要不需要投资，旅行需要投资，因为你每年花自己存款，从银行去存款来旅行，每年我们的旅行，每年我们的度假已经构成一大笔支出，而这能不能用一种理财的方式去处理呢?投资分权度假卡实际上就是一种旅行理财，你是用钱赚钱去旅行，而实际上目标是什么呢?十万块钱40年变成51万消费，这我们称之为5.1倍的杠杆效益，因此他实现的是省钱的功能，换句话说458块钱的酒店客房，你只花了99块钱，不到100块钱去住，为什么呢?因为你51万除一下，128除一下，你实际上每年只花2000多块钱，而你获得12800块钱，每年是5.1倍的提高效率，因此它实现了一种省钱的功能。

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