各专家齐聚2015中国地产金融创新论坛，论互联网思维革新传统房地产

       演讲嘉宾汪传虎讲话

主持人：谢谢林总的精彩演讲，我觉得在场很多朋友都有这样愿望，都希望玩转地球，其实通过这样一种方式，我们可以实现这样一个梦想。所以要特别特别感谢林总给我们带来的精彩演讲。

接下来我们要进入到一个授牌仪式的环节，我们要有请我们的战略合作单位，来自大连方园钢构工程有限公司，以及北京绿维创景规划设计院有限公司，中建不二幕墙装饰有限公司，北京维拓时代建筑设计有限公司的朋友们上台，同时我们邀请全亮，朱中一先生上台为我们战略合作单位进行授牌，掌声欢迎。我们看到中国地产金融拓展联盟战略合作单位的授牌，有请我们的朱会长。也希望在新的一年里我们的企业通过联盟，能够有一个更加美好的未来。同时我们还要授权的是副会长单位，北京绿维创景规划设计院有限公司是我们联盟的副会长单位。再次感谢。

刚才通过这样一轮主题演讲，相信大家不管是对养老地产还是对于怎么样玩转地球，以及我们中国现在的房地产，金融领域的一些发展趋势都有了一个非常深入的了解。也希望各位嘉宾有一些耐心，多一些耐心，继续来听我们接下来的金融专家，还有房地产专家的领悟和感想，接下来我们要有请利海国际总裁汪传虎先生做主题演讲，大家欢迎。

汪传虎：新城镇化的机遇挑战和创新

汪传虎：大家下午好，刚才朱会长和朱凤泊总、林总都分别从不同的角度对整个行业里面相关的产业，尤其是养老，旅游度假，一个行业大的趋势都做了分享。我今天分享的主要的题目是就新型城镇化的一些探索方面，尤其是在产融结合，在产业驱动这些方面，利海的一些实践，来给大家做一些分享，谈一下自己这方面的思考和观念。

这里面讲三个方面的问题，第一，新媒体下新型城镇化的机遇和挑战。第二，主要的内容和解决路径。第三，产业驱动新城镇化利海的探索和实践。

今年的政府工作报告里面更多次提到了新型城镇化的建设，大家都知道，在当今背景下新型城镇化是目前中国发展面临的一个巨大的机遇，我们说新四化的核心是新型城镇化带动四化的发展，所以我认为新型城镇化是目前整个中国城市化发展进程过程中一个重要的命题。现在房地产企业都在谈转型，如何转型，作为开发商也是目前重要思考的一个问题，我这里面谈几个观念。

第一，新型城镇化在整个的持续推进过程中，应该说带来了巨大的这种产业机遇和发展机遇，我觉得这里面一个是整个的发展目标，中国整个经济的发展目标驱动发生了变化。我们原来整个城市化的进程是以大中城市为聚集，为方向，我觉得现在整个聚集会调整到中心城市再城市化和三四线城市，以及中心城市周边的卫星镇的建设，应该说有大量的机遇。

人们聚集方式发生巨大变化，原来的聚集是向中心城市聚集，尤其是北上广深，现在我觉得会面临着一些新的挑战，一个是中心城市的旧城改造，这可能是一个很重要的。另外三四线城市的就地城镇化。另外城镇化和区域发展要求也发生了变化，就是在新常态下，原来我们更多的是在前三十年，更多的是注重GDP导向和速度为导向，做了大量的新城的建设，发展速度非常快，我认为是以房地产和工业为驱动的快速发展的过程。现在面临的一个是产业结构的升级和转型，还有消费的升级和转型，另外就是资源可持续利用，和土地的节约利用和民生问题真正的解决方案。另外就是区域发展不平衡等等，这都是新常态下需要解决的一些问题。

另外一个遇到了很多挑战，现在大家从开发商都知道，目前第一个就是传统的政府主导的城投模式做整个的新区建设的模式，已经发生了很多问题，现在国务院已经明文规定减少城投公司的负债，因为这个带来的质量和效益问题非常明显，包括各个地方的地方债务问题，对土地财政的依赖和房地产过渡开发和简单工业化等等，带来的问题是非常明显的。现在应该说非常需要市场主导的，企业参与的新区的开发模式，就是城镇化的投资模式。

原来整个招商引资的方式是以土地和税收减免的方式进行的，现在也遇到了挑战。原来我们说用主题的概念，用养老，教育、健康，这些主题来低成本的获取土地或者说用税收返还方式进行产业引入的方式，现在国务院也是发文命令禁止，如何改变简单的招商的，用土地和税收优惠方式，来作为招商手段的，转变成为产业聚集的模式，这是我认为在未来整个建设中遇到的挑战。

房地产企业面临的转型，大家刚才从朱会长也说了，我们整个房地产有三十年积累起来的大的市场需求的井喷，到了供需关系逐步平衡的阶段。房地产整个从去化率到价格增长，到土地价格的快速增长的方式，肯定是到了一个瓶颈。我们说房地产已然是刚需，我们说房地产依然是很重要的产业，说房地产还有很大发展空间。但是我认为过去三十年那种快速井喷式发展，就是靠量取胜，或者说行业的平均利润过高的时代，我认为不会再来。所以房地产企业确实也面临着转型，如果纯粹的简单的地产开发模式，也会面临着很大的挑战，如何有房地产的地产开发转向产业的投资开发和运营，这也是我们房地产企业面临的一个很大的挑战。

我觉得新型城镇化是房地产企业转型很重要的一个方向，利海在这方面很早开始在这方面进行一些探索，我们也谈一下我们对新型城镇化的理解。我们觉得核心内容都强调人的城镇化，人的城镇化如何解决三亿人口进城的问题，这样一个方法手段。刚才大家提到了养老地产，旅游度假地产，我们说中国确确实实进入了一个生活方式转型的关键的节点，如何解决人的城镇化，我们用传统的工业化加房地产化的模式，显然不是当今社会唯一的一个解决方式。以生活方式为转型，带来的需求，包括旅游休闲度假，包括养老教育健康等方面的生活方式转变所带来的需求作为产业支撑的，显然是未来新型城镇化里面的产业落地的一个很重要的方式。我们说新型城镇化核心是人的城镇化，我说人的城镇化是双向人的城镇化，是通过先富起来一部分人生活方式的转变所带来的这种产业需求，来落实到我们新型城镇化里面，形成我们产业支撑，构成我们新型城镇化的产业发展。所以人的城镇化的核心是产业，产业我认为是新兴的，以三产服务业为主导的产业，我觉得作为新型城镇化很重要的产业支撑。

第二，我觉得人的城镇化关键在解决好民生产业和市场之间协同，这里面民生是基础，我觉得产业是核心，市场是手段或者说是保证。我们讲人的城镇化是解决三亿农民的人口城镇化的问题，三亿人口城镇化的核心，我认为是农民如何解决宅基地升值，就业收入增长，以及跟市民一样能够享受公共服务和配套。如果解决我认为需要产业支撑，只有有良好的产业支撑才能形成人的城镇化的可持续性。刚才说以生活方式为转变为支撑的相关的产业，比如说现代农业，生态旅游，文化，教育，健康，以及创客空间，这样相关的一些生活方式的转变所带来的产业，是解决民生问题的核心。

这些产业的发展面临的最大的问题是市场的问题，显然不能用传统的以投资或者开发为导向的方式来进行产业落地，所以如何用市场化的手段来解决刚才说的三产服务业为主的产业落地，是我们新型城镇化建设过程当中遇到的一个非常大的挑战和问题。刚才林总讲到分权宝，用互联网思维，用金融的工具和手段来解决产业落地，我认为也是路径之一，是很好的手段。

解决人的城镇化要突破的一个路径，在于形成合理的产业支撑，形成产业支撑是关键，我刚才说得如何把生活方式转变所带来的产业的需求变成我们的产业支撑，这是非常关键的。

第三，我们讲利海在这方面的探索和实践。我们利海的前身也是一个传统的地产开发商，我们从92年开始在全国18个城市都有地产开发项目，开发业务。但是我们从09年开始探索以新型城镇化为主营业务的业务转型，到今天为止利海把自己定位成新型城镇化业务为主营业务，并围绕着新型城镇化来打造构建形成以围绕新型城镇化相关的产业的投资开发和运营商，这是我们整个利海城镇化的做法，这是新型城镇化整个业务前景图。

我们把这个分成两块内容，一个是新型城镇化的运营服务平台。第二个是新型城镇化产业落地平台。我们说运营平台里面含六个方面主要内容，我们今天谈新型城镇化，站在开发商的角度，站在运营商的角度，我们说主要是六个方面的业务，第一个是规划定位，基于六规合一的顶层设计的安排。第二个是城乡统筹，包括新型城镇化里面的政策设计，人口城镇化的费用分摊机制，以及公共设施和投入的市场化的安排等等。第三个是土地综合开发，包括园林，也包括基础设施，还包括智慧城市。第四个是产业导入，如何导入合理的提供产业。第五个是创新的金融服务，我认为新型城镇化的核心是金融，背后是用金融支撑的，如何用金融的手段和工具来解决新型城镇化的投资大，回收期长的矛盾，我认为这里面金融是很重要的一个安排。第六个是城镇化的运营，新型城镇化整个运营模式。这个里面的核心我认为是几个方面，第一就是基于六规合一顶层设计的能力，第二个是产业导入的能力，尤其是我们在新的背景下土地和税收的优惠作为简单的工具是不能作为支撑的情况下，如何导入产业。我们说要以资本为纽带，以客户为导向，与产业资源深度融合作为前提，来实现我们整个产业体系，利海专门构建了一个产业控股的平台，这个平台专门用资本做纽带，来孵化新型城镇化里面所需要的产业。比如说农业，比如说生态旅游，比如说教育产业，比如说健康，比如说我们以创客空间创新创业的产业如何落地，都是资本作为纽带，同时是基于客户导向的。刚才林总分享的分权宝，我认为就是非常好的客户导向型入口的项目，这是我们在新型城镇化里面做项目类似于这样模式来推进，而不是传统的先投入，然后销售，运营的模式。这是利海构建整个产业集群里面相关产业的做法，利海的农业核心是基于点上金融和科技的三个平台，电商我们是以阿里巴巴上面的为基础，我们把农业的创新金融和科技做好，而不是简单的做农业生产，我们现在传统做法是流转土地做生产，再做运营。我觉得中国农业问题的核心，一个是销售渠道品牌，一个是金融，一个是科技服务。所以利海的农业，主要是以电商为渠道加品牌拓展，同时加金融服务，同时加上包括农业的规划设计，包括土壤改良，包括品种改良，以及包括新技术的应用等方面为基础的科技手段来做的农业的平台。我们的旅游，我们的核心是旅游的规划设计，亮点怎么弄，比如说特色的酒店，比如说儿童婚庆的主题项目，同时像分权宝这样客户平台，同时景区管理，我们文化商业也是，比如说郊野购物公园为主题的商业模式，在新型城镇化项目的落地。

健康和医疗，还有教育，还有创客空间为主要内涵的创业园的体系。这些体系实际上都比较适合在新型城镇化这样一个基于生活方式打造的项目里面进行落地的一些项目。

围绕着新型城镇化建设，其实都面临着核心能力的转变，就是传统的房地产开发要转变成为产业投资规划运营。利海在整个转型过程中也是特别注重这四个方面的核心能力的构建。

开放创新的机制，包括在跟政企合作等模式的创新，政府引导，企业化管理，市场主导这样一个模式，同时在整个的产业和开发过程中，用内部和外部合伙人的全员合伙人的机制，来打造围绕新型城镇化构建的平台，形成多方共赢的利益机制，来保障我们整个的战略目标的实现，同时又有这样资源的合作机制，包括绿维创景，也是我们很好的合作资源，很好的合作伙伴，我们很多项目都会形成合作，我们正在谈全面的战略合作。我们有一个投资联盟，产业联盟，智库联盟三个大的平台，来促进我们整个新型城镇化里面所需要的产业落地，这是我们主要合伙人情况，这是目前签约的项目，我们第一个项目在郑州，32万平方公里，已经基本成型，按照产业驱动型的模式，产融结合的模式在做。我们在安徽的芜湖，在广东的福田，在湖北的襄阳，我们有很多这样的项目都在推进之中。基于目前城投平台投资出现一定的局限性，包括招商引资土地和税收的限制的背景下，利海提出来政企合作的模式，同时产业驱动的模式非常受到市场欢迎，现在很多政府寻求和利海进行合作，这种合作能够很好的保证，首先在开发平台上有一个很好的机制，很好的利益驱动，包括整个开发的质量和效益。更重要的是产融结合的方式能够确保项目落地，同时我认为对于企业而言，基于核心能力转变以后，能够形成新的核心能力和很好的发展市场空间。

新型城镇化我认为空间是很大的，而且每一个项目也是一个平台型的，他需要多方的共赢和合作，所以利海也是一个开放的平台，在这个平台上非常期待或者欢迎金融机构，产业资源单位，以及开发资源单位，包括相关的服务机构，形成共同合作的机制，来共同在新的背景下，来推进这种新型城镇，小城镇的建设，我们也希望各位能够多关注利海新型城镇化的开发建设的模式，也希望在不同的层面来跟各位展开各种各样的合作。谢谢大家。

感谢利海国际控股有限公司总裁汪传虎先生的精彩演讲，接下来我们要有请主办方，神融资本董事长、地金联盟执行会长兼秘书长全亮先生做主题演讲，大家欢迎。

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