各专家齐聚2015中国地产金融创新论坛，论互联网思维革新传统房地产

       演讲嘉宾朱凤泊讲话

主持人：感谢朱会长的精彩发言，他从之前分析了我们2014年房地产的走势，同时也为我们总结了2015年中国房地产的发展趋势，提到了大家应该合作共赢，不管是小企业还是大企业应该团结起来，共同的谋求发展。刚才其实我们的朱先生也提到了养老地产，还有旅游地产的一些发展的状况，接下来我们就要有请一位这方面的专家，来自北京太阳城集团董事长朱凤泊先生，为我们来介绍养老地产的相关情况，大家欢迎。

朱凤泊：打造创新太阳城模式 应对养老产业刚需时代

朱凤泊：尊敬的朱会长，全亮，各位领导，各位朋友，大家下午好!在这边给我准备PPT的时候，我先做一个自我介绍，我是一个养老产业实干企业家，做实体的，到现在做了15年。从拿地开始到开发建设，做装修，做市场，做养老的运营，以及总结和创立太阳城的运作模式。到现在我们向全国做养老体系，做扩张。这15年风风雨雨，遇到了很多很多的困难，但是我能够坚守下来，能够坚持下来。为什么能够坚持呢?说实话还是个人的性格使然，如果没有一份坚强的信念，没有一个勇敢的拼搏的精神，我估计这15年我是拼不下来的。在15年之前，我过去是干公安的，做刑事侦查，北京的叫刑侦总队。很快大家会看到一个新片子，最近要上演，叫东北向北，讲的是北京通州在知青时代发生一个入室的老流氓，连续作案五年抓不到他。这个案子我参与了，过几天就有首映式，在首映式上大家可以看到我。因为我参与了这个案子，这个案子写剧本的时候我也参与了，但是没有演，我不够格。说明什么呢?在干公安的时候，我经历了很多很多特别艰难的事，比如说就这个案子，就这个老流氓抓不着，我们大冬天的，那时候冷呀，鹅毛大雪，三九寒天，我们是地上铺了一个羊皮袄，身上穿这一个翻过来的羊皮袄，爬在雪地里蹲守，从后半夜一点开始到凌晨一两点钟，一蹲守就是五个小时，一个冬天一个冬天这么蹲。你们知道警犬都冻的直叫，又不敢发出声音来，就是那种低吟，看它的眼神很可怜，警犬都冻成那样，可想我们人。这样的经历不仅是这一次，很多这样经历，让我觉得人应该有一份勇敢的心，有一个坚强的信念。

所以太阳城做到今天我想一般人是支撑不下来，因为在2000年的时候开始动工，那个时候养老这两个字都很少有人听到，养老是很自然的事，就是退休以后家里有老人在家吗。但是走出来那时候没有，PPT现在准备好了，我跟大家分享一下太阳城的养老产业当中的创新模式。

今天可以讲模式，可是我们走过来的时候当时什么模式也没有。我想分三个方面向大家汇报一下，必须提到养老产业的市场前景，实际上也会提到市场的背景，还有讲一讲我们这15年养老历程。这个历程我不是想夸耀自己，这个历程我一定要去讲，我做错的地方，我要告诉大家别做错。今天跟我一起来的刚刚加盟我们集团，成为我们集团副总的刘学中，我去年在银川第一次讲我做错的地方，我就告诉大家别做错，因为我们谁做事也不容易，我们钱不是大风刮来的，甚至用身家性命，用我们命运来做赌注，做新项目。那个时候我跟学中就交下朋友了，直到来到我们集团。

我想告诉大家在15年，我讲我的历程的时候，这里面我们别输在起跑线上，会容易犯错的地方。谈发展规划，我想去谈什么呢?想谈我们来到了一个互联网时代，金融创新时代，我们怎么样能够把养老的事情和现在的时代背景和一些工具模式结合起来，把它越做越好，所以我想分三个方面讲。

首先养老产业的市场前景，提到了老龄化的社会背景，大家都知道其实在去年年底我们就有2.02亿老人了，中国人口老龄化有着其他国家相同的地方，又有中国人口老化自己鲜明的特色。一个就是咱们的基数大，大到什么程度呢?到2053年中国的老年人口将达到4.87亿，就是差一点就五个亿。四个亿以上的老年人口一直会持续到本世纪末，这还不算问题，最严重最严重的是我们人口老化结构性的问题，50年以后出生的我们叫50后，到59年这十年，出生了2.2亿人。这十年出生的2亿多50后，他们基本上都是独生子女家庭的父母了。过去我们中国讲养儿防老，家庭养老。现在在座的各位可能年龄大一点的，兄弟姐妹好几个，你像我在家，我排行老七，我上面三个哥哥，三个姐姐。父母在的话我们可以七个人轮养，但是独生子女家庭怎么样实现轮养。所以未来对中国的社会，无论是人文社会，经济社会，特别是家庭带来的压力是空间的，这个问题是很难很难解决的。这就是中国人口老化所面临的最严重的问题。

根据中国人口老化的趋势，我们政府着急了，是真着急了。大家都知道2013年称之为中国养老产业的元年，媒体上，产业的同行们称之为元年。在2013年相继出台了一系列的政策、法规，红头文件，包括老年人权益保障法的修订的法案。国务院关于加快养老产业发展的若干意见，以及十二五规划当中的国务院的有关养老的规划意见等等。但是2013称之为元年的这些政策出台，基本上都是宏观的，号召性的，没有具体的一些政策落地。其实应该看2015年，我们看2015年中国的养老产业的启动真的是在今年。首先从两会上传出的声音，李克强总理在政府工作报告里面18次提到养老，人大政协代表委员们提案提到了养老的内容，比任何一次两会提案都要多的多。两会之后我们就看到有一些政策就出台了，最新的政策是昨天晚上新闻联播，大家都看了吧。国土资源部、住建部等联合发文，经国务院批准的，在房地产存量房当中允许调归和改建，只要做养老的。我们知道刚才朱会长讲的特别好，讲到存量房，很多房地产现在动不得，迈不开步，房子卖不出去，资金回流不行。现在完全可以把一部分的住宅或者说其他设施改为养老公寓，这是允许调整的。从过去的商品房，可以调为自持，持有物业，也可以把规划经过批准的，要开工建设的甚至有开工证的，也可以重新调规，重新审批，这是昨天出台的政策。

还有国土资源部和人总行，由国开行代文，已经经过批准的一个文件。大家都知道划拨土地很难取得银行的贷款支持，因为划拨土地地不是投资人的，调整后的政策只要是做养老，做医疗的，只要地上有地上物的时候，可以以地上物为准，连带划拨土地，银行给予金融支持。

民政部门，各级民政部门出台了一系列的详细的具体措施。比如说北京，北京要对老年人口进行疏解，什么叫疏解呢?疏解其实最早在十几年前，北京就把污染的，噪音的企业疏解到外地去。现在把疏解落到了养老问题上，北京要把老年人口疏解到北京的近邻河北，因为那里的地价低，房价低，养老养得起，疏解政策。

民政部、国家发改委今年要扶持十个政府办的养老示范项目，由国开行给钱，而且项目规模都不小。政府要干什么呢?实实在在落实这些政策和有行动，就是在产业当中要撬动起来。我们可以看到这一系列政策背后实际行动有了，落地政策有了，有关法规调整了，这就是我们2015年所面临的这样一个形式。

在这个形式下，我们在研究养老产业发展和我们进入养老产业发展当中会给我们带来非常利好的消息。这一块我就不想展开讲了，大家都知道，刚才朱会长也讲了，中国的养老的布局还是以家庭养老为主，叫9073，90%的老人住在家里家庭养老，70%的老人通过社区服务实现养老服务，只有3%进入养老机构，现在的情况是什么呢?可以，没有问题，就是大家所想象的50后到了75岁以上，是最可怕的时代到来了。我们预测8%的床位准备率都不够，而我们国家的布局，就这么紧着干还干不到3%呢，政府投资，政府给补助等等，这一系列的也做不到3%。50后到75岁还有多少年?50年出生的还有10年。我们感觉到十年后会出现两个问题，一个真正的养老的刚需时代来了，但同时社会问题出现了，一床难求，家里养不了老，但是老人又住不进养老机构，这是十年后将要发生的事情。

这就谈到了建国前和建国后老人不同的特征。建国前的老人子女多，收入低，思想保守，教育程度低，身体健康状况比较差。从现在做养老项目真正瞄准的是50后，以及后来的60后70后，因为他们都是独生女家庭。所以我们在做市场，做产品的时候，我们要考虑到50后有什么独特的需求，区别于建国前出生的老人，这是我们做项目，做产品，我们应该研究的。

我们做的比较早，肯定是当时中国第一家的民营的养老企业。就现在目前有做的比我大的，但实现全面运营的太阳城在中国还是第一大，可能随着一两年以后可能有比我们还大的。我们经历了从个人的资本投入，通过这么一个项目把资本放大了。过去我们只有几千万投入，现在我们资产达到了大十几个亿。我们在资质上，真正养老运营服务也有十年的时间了。首先是中国第一家民营的四星级老年机构，最高是五星级，只有政府办的北京有一家五星级的，民营的我们是第一家。这些资质告诉我们，我们在养老运营服务当中，我们真正做到位了，所以实现了ISO9001的质量认证。同时又是民营企业自己撰写养老服务，养老运营，养老管理三项标准，获得了有关部门的认证，这个标准认证。最近民政部组织来写养老运营服务标准，参考的底稿就是太阳城提供的。

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