各专家齐聚2015中国地产金融创新论坛，论互联网思维革新传统房地产

       演讲嘉宾朱中一讲话（二）

三、学习政府工作报告需研究两个问题：房地产的规律问题和房地产业和城镇化怎么样协调发展问题

第三大点，我觉得学习政府工作报告，根据当前的市场情况，特别是学习理解李克强总理3月15日在中外记者招待会上的讲话，我认为有两个问题是要研究的，因为在座的不少企业都和大家都有关系，起码要大家考虑，这是政府研究机关研究，但是我提出来考虑的问题，我觉得大家可以考虑。一，房地产的规律问题。二，房地产业和城镇化怎么样协调发展问题。

房地产的规律问题，总理在答记者问的时候说了这么一句话，房地产市场有其自身的规律，他讲了大中小城市的一些问题，总理没有展开房地产自身有什么规律。我觉得大家是可以琢磨琢磨房地产的规律。大家可能比较认可的规律是这么一个规律，就是房地产市场是地域性强，周期性强，这两个规律是它自身的最基本的规律。因为地域性强，所以我现在要分类指导，因为周期性强，所以我们希望政策稳定，不要今天一个政策，明天一个政策，大家无所适从，这样市场很难稳定。

除了这些规律还有什么规律?这个问题我琢磨的时间很长，因为我从2006年到房地产协会以后，到去年我在协会基本上是管市场这一块，当然其他也管，我跟上面经常汇报，经常接触。我觉得起码有这么几个问题。第一个问题我们房地产行业究竟怎么样定位，我们既然碰到了这个问题，在经济下行的时候非常强调对经济的拉动，非常强调支柱产业。当经济好了房价上去了，就要遏制房价过快上涨。所以政策有时候摇摆，为什么摇摆就是定位问题。在不同的时期，不同的阶段，对于房地产的定位是不是需要研究，我认为这个问题是要考虑的。就是在稳增长和惠民生的关系问题怎么处理，在目前调结构和防风险怎么样处理，这都涉及到房地产规律的问题，房地产怎么样和相关产业的协调发展问题，这是要研究的一个问题。当然这一次李克强总理再次明确住房问题既是经济问题，又是民生问题，我认为这一次是正式明确更要关注。因为强调住房问题是民生问题是什么呢?是在2010年的国务院关于遏制房价过快上涨的时候讲到了这个问题，因为那时候房价上涨的很快，这一次市场在下行，同样强调这个问题，就是说明中央对于房地产规律更多的考虑。既然是强调住房问题是民生问题，就一连串问题，我觉得你们在座的都应该考虑。

要研究房地产与金融、土地和建筑怎么结合，因为今天是金融论坛，房地产和金融是密不可分的，因为房地产是资金需求量相当大的一个行业，在联合国，在发达国家，房地产行业它是跟金融保险业作为一个行业的，叫做金融保险与房地产业，当然我们是单独的列出一个行业，这说明在国际上面房地产和金融保险是作为一个大行业来看，我们尽管是两个行业，但是密不可分，怎么协调发展，因为今天是金融论坛，我也不想展开了，但是这个问题必须研究。

和土地的问题，叫房地产，房和地密不可分，这怎么样协调发展，这个问题必须要注意的。我以前一直是主张的是什么呢?我从2010年开始给上面的建议一直主张是什么呢?很多的土地政策，在房地产问题上要统筹考虑，包括土地的出让，土地的出让应该是根据住房的需求来考虑出让的，包括价格，你要遏制房价过快上涨就不能让土地价格过快上涨。你如果面粉价格在上涨，让馒头价格遏制上涨，可能吗。我对昨天的文件是百分之百拥护，这个建议提了多少次了，我以前也坦率的提，绝对不能轻易拿地王，但是拿也无可奈何，当风险下行的时候是企业的，政府不会背这个风险。现在好的是什么?我要控制土地，我是根据住房来控制土地，我的土地出让，土地的出让不能跟地方的财政收支平衡来挂钩，如果跟地方的收支平衡来挂钩，必然使地价越来越高，不管你需要不需要，我一出让土地就考虑地方财政平衡。土地的出让应该是服从于住房的供应计划，是需要多少住房，我来供应多少土地，然后价格上我要考虑是建普通商品房的，我在价格上面可能怎么样价格，你如果拼命抬高，价格必然抬高。我认为这些问题作为长远来说，作为我们企业拿地应该考虑。

在我们房地产法里面，我原来在法规司时间很长，建筑法和房地产法都是在我手头制定的。在房地产法里面和建筑有关的只有一条，就是房地产开发项目要执行建筑的标准规范，项目竣工验收合格以后才能使用。就是整个房地产的开发环节是建筑活动，当然我们现在房地产开发企业也好，什么也好，我们现在包括推进住宅产业化，为什么那么困难。如果没有建筑的产业化，你要推进住宅产业化是不可能的。包括我们现在讲转型发展，我们在转型发展其中转变发展方式，转变粗放的发展方式，实际上是转变建筑业粗放式的施工方式。包括目前讲的绿色建筑也好，我们住宅产业化也好，我们全装修也好，都是在国家绿色建筑行动里面讲的，包括现在讲的是国家一级的文件都是建筑产业化，当然我们行业，我们部里面还在提住宅产业化，为什么呢?这两个是密不可分的。

如何完善住房保障和市场供应体系构建总量基本平衡，结构基本合理，价格与支付能力相适应的机制。

住房的一级市场二级市场和租赁市场怎么样协调发展，我认为这些问题是和规律有关系的，这个规律毫无疑问的将来是在中长期政策里面必然要反应的。

还要研究房地产业和城镇化的协调发展问题，这个在李克强总理的讲话里面，3月15日的答记者问有一句话，中国城镇化的进程还在加快，房地产市场的需求是刚性的。我们说中国房地产市场的发展空间很大，为什么很大?因为我们的城镇化还在推进，这个实际上是对的，但是目前理论和实际就碰到了几个问题是需要研究的。

咱们的城市化确定的方针，就是大中小城市协调发展，要优先发展中小城市和小城镇，合理发展中等城市，控制大城市，特别是特大城市的规模。但是我们实际的人口流向可能不是的，人口流向，流向到一些骨干城市，中心城市，因为那里有就业的机会，那里面基本公共服务比较好。但是我们各地的房地产市场都在发展，三四线城市也在发展。所以为什么三四线城市造成供大于求的问题难解决，因为他的人流出来，你还在建人是流出来的。

你要把这种城镇化里面的住房刚需怎么样实现的问题。也就是说农业转移人口，我们讲的坦诚一点，能不能买得起房的问题。我们讲的城镇化发展空间大，核心是农业转移人口规模大，农业转移人口，你能不能买得起现在开发的房子，这就是购买力的问题。我给上面汇报的时候，我坦诚说，这个难度很大。我们现在情况是什么问题呢?我汇报的时候说面临着两个老鼠洞，农业转移人口可能在老家有房子，但是他由于出来了，自己没有住，老鼠老跑来跑去。到了城里以后特别是在大城市，他又在住哪个地方，住在地下室，住下工棚，住在城中村，那里也是老鼠跑来跑去的。我们要在2020年前实现小康，要解决住房问题，在国家的城镇化的规划里面，它把农业转移人口的住房是列为基本保障方面的。但是我们各地的测算住房的时候，在测算城镇化的时候，因为城镇化所以我们要盖多少房，他是算在商品房里面，这个就是核心问题的核心问题，也就是说我们的房地产市场为什么碰到这些问题呢?这又是一个重要的问题。

真正要解决这些问题，要跟土地使用制度改革联系起来，要跟宅基地制度改革联系起来。要把农业转移人口的宅基地和房产作为资产能够流转，这样提高他们城市里面购买和租赁住房的能力，这样他们才有能力在城市购买房子或者租房子。当然这个问题正在搞试点，我觉得这些问题，我们的企业是一定要考虑的，我们企业到一个地方去开发，你肯定要看一看，他的人口是流入的还是流出的，如果他有一些城市本身是在流出，你再去建房子谁来买呢，这是要研究的问题，也是需要重视的问题。

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