各专家齐聚2015中国地产金融创新论坛，论互联网思维革新传统房地产

2015-03-30 中国日报网 标签：

演讲嘉宾朱中一讲话（一）

朱中一：认真领会政府工作报告适应新常态谋求新发展

首先我们要请出的是第一位演讲嘉宾朱中一先生，为我们带来他的主题演讲，大家欢迎。

朱中一：各位同志，新闻界的朋友大家好。由于时间关系，我就讲一些观点方面的事情，因为展开可能有点问题。

我讲的题目是认真领会政府工作报告精神，适应新常态，谋求新发展。我为什么选这个题目呢?也是主办方的建议，也是我自己的想法，因为大家现在都学习两会，而且怎么样适应新常态，谋求新发展是认真研究的问题。

一、中国的房地产市场当前总体上还处于软着陆的过程当中

我想讲四个问题，第一，对形势的看法。对形势的看法我总的一个观点，中国的房地产市场当前总体上还处于软着陆的过程当中。但是因为地区的差异性大，一些地方起暖回稳的时间早一些，有一些库存量大，在建规模大，人口聚集能力不足的地方软着陆的时间可能要长一些，这是一个基本观点。

为什么这么判断呢?从去年到现在的房地产市场的形势，简要的说一下。去年二三月份的时候，不少媒体，特别是境外媒体都有这么一个观点，好象中国的楼市很快就要崩盘了，有点山雨欲来风满楼的态势。但实际上我们当时就说不会的，当然我们也要看到市场进入了一个调整期。经过去年一年的实践证明，市场总的一个态势是前低后高，前年市场总体是平稳的，原因主要是从中央政府到地方政府，应该说上下努力，中央政府采取了分类调控的办法，有四十几个城市原来限购的放松了限购，后来央行的降准降息，这些利好的政策使全国的市场总体上是平稳的。商品房的销售量，销售额应该说达到了仅次于2013年的次高，房地产的开发投资是历史最高位。这个成绩应该说还是不错的一个成绩，但是咱们话再说回来，毕竟好多指标跟2013年相比是同比下降的，包括房地产的开发投资，从年初到年尾一直是增幅下降。另外在去年整个市场交了一个比较好的答卷以后，今年的一二月份的市场实际上是低迷的，我们的量也好，价也好，不管是同比也好，环比也好，并不是太理想，我想这个数字我就不展开了，由于时间问题。

这说明一个什么问题呢?我想起码可以说明两个问题，一个问题就是我们的市场目前还处于一个软着陆的过程当中。为什么软着陆呢?因为经过我们十几年的快速发展以后，由过去的供不应求到了现在的供求的总体大致平衡。另外在这种情况下面一些库存量大的单位和企业自然而然日子比较难受，这是一个。

二个是房地产和宏观经济关系密切，在宏观经济下行压力大的情况下，房地产肯定也面临着下行的压力。我想这个问题是明摆着的。但是我也相信3月以后可能市场会逐步的要好一些，销售量也会上升。就前年来说，你像北上广深一线的城市和企业和二线一些城市供求基本平衡的，它起稳回升要快一些。但是一些库存量大的企业和地区，他肯定回暖的时间要长一点。就总体来说，就全国2015年的住房销售肯定要好于2014年，因为总体的政策环境相对比较宽松。至于价格各地不同，我就不展开了，这是第一个判断。

二、今年房地产市场的主要任务是两个稳定五个方面的措施

学习政府工作报告以后我就在想今年房地产市场主要任务是什么?我们怎么样来完成这些主要任务。我学习以后体会是，今年房地产市场的主要任务是两个稳定，第一个问题就是稳定住房消费。第二个稳定就是稳定房地产市场，这是两个稳定。要完成或者实现两个稳定，主要的措施是什么?我领会归结是这么五点。

一，加强城镇棚户区改造和城乡危旧房的改造，政府工作报告里面有具体数字，今年棚户区改造和城乡危旧房改造比去年分别增加了110万套和100万套，这是今年硬任务，这里面既跟经济有关，也跟民生有关，还跟城镇化的协调发展有关，我们不能一面是高楼林立，一面还有那么多棚户区和危旧房。

二，支持居民自住性住房和改善性住房的需求，特别是改善性住房的需求。

三，按照分类指导的原则，在住房供应紧张的地区，要求增加住房和土地等有效的供应，在供明显大于求的市县要加大去库存的力度。这个也就是政府工作报告有一段话，大家必须要注意的，就是在完善宏观调控的政策措施里面，要加强政策的预调和微调，要用好增量，盘活存量，我认为这两句话对我们房地产行业是非常适用，这也是昨天两部委文件里面贯彻这两句话，就是用好增量，盘活存量。

四，完善住房保障制度，创新保障形式。明确住房保障逐步实行实物保障和货币补贴并重，把一些存量房转为公租房和安置房，这是创新，既要加强保障，又要创新保障，因为我们现在存量房多，我必然要这样做，这也符合市场化的方向。

五，坚持分类指导。

今年的任务是两个稳定措施，五个方面的措施。根据中央已经确定的政策包括去年十月份住建部，财政部，人民银行出台了关于发展住房公积金，个人贷款业务的通知，这里面明确了对首套的，二套公积金怎么样贷款支持，最近一些城市放宽了公积金贷款，降低门槛，包括对异地贷款的支持，这个政策的源头源头就是去年的三部委文件。

在今年年初住建部印发了关于加快和培育住房租赁市场的意见，还有一个就是昨天国土部和住建部联合印发的关于优化2015年住房和供应结构促进房地产健康平稳发展的通知。这里面我认为政策的亮点有三点：

一，从地区的实际出发，分类指导，有一些地区该增加的增加，该压缩的压缩，该控制的控制，像热点城市还是要增加住房和土地的有效供给。

二，在供明显大于求的城市可以将没有开发的房地产用地转型利用，用于国家支持的产业用地。

三，市县可以将符合条件的商品住房作为棚户区改造住房和公共租赁住房房源，整体购买在建房地产项目用于公租房和棚改房。优化户型结构，并完善配套用地。

我认为这些措施就是跟进了我前面说的，我想在中央政策是为了逐步的更加结合实际，更加宽松的情况下面，今年的市场就是我前面说的，将会消化存量，去库存，稳定市场是有好处的。