休闲步行街研究专题

2008-10-07 绿维创景 标签：

分类

1、从形成机制看休闲步行街的分类

步行街的形成机制是决定其整体或局部商业格局、形态的基础原因，分析休闲步行街的形成机制（即核心消费吸引力），可以把休闲步行街分为以商业导向的休闲步行街和以休闲旅游导向的步行街两大类。这两类步行街在开发和运营过程中由于其面对的客源需求不同，其开发和运营模式也不尽相同。由于这两类步行街中具体吸引力依托资源不同，还可进行次级分类。

（1）以商业导向的休闲步行街

该类步行街以谋求商业利润作为根本目标，同时注重环境质量，这类步行街上往往有比较亲切宜人的氛围，设立有绿地、彩色的路面、街头雕塑、座椅等，使人们在购物之余，仍愿意留在步行街中活动。

综合型商业步行街

该类步行街以传统商业为主要内容，通过提升环境，调整消费业态形成的综合性商业步行街，比如北京王府井、上海南京路、成都春熙路等。

传统商业步行街是历史上形成的，在城市中心区和城市区域中心的商业街步行街。它是城市的名片，体现城市繁荣，具有独特性和不可再生性，旅游资源、文化资源、商业资源是其核心力竞争力所在。

核心吸引力：观光旅游、特色餐饮、购物、休闲等多功能的有效聚合。客群消费：本地和外地客源为主，消费层次丰富、消费时间较长（1－2天）、具有明显的无差别消费特征。业态特征：多元化的业种经营，能满足吸引大量、多层次消费者的需求；业态丰富，娱乐、餐饮、休闲的比例均有合理配比；商业布局：以传统的商业空间为核心，衍生出系列休闲等辅助商业空间。

特色商业步行街

特色商业步行街是面向特定消费群体提供专业商品或服务的休闲步行街，多见于商业发展历史悠久、特色鲜明的城市，主要是依托传统的商业街区形成，并随着城市商业水平的提高而呈点轴状扩张，并不断加大休闲功能的比例，具有较为浓厚的城市传统文化或者商业特征沉淀。特色商业步行街具备三大特点：突出专业商品特点，经营专业商品的店铺在特色商业街里能够占到50％；突出民族和民俗特色；具有休闲、风情特点。

如北京中关村电子一条街、北京三里屯酒吧街、北京马连道茶叶一条街、杭州健康路丝绸特色街、广东番禹电器一条街、以及散落在各地的很多美食酒吧一条街。

核心吸引力：该类步行街的最终形态为商业，表现为最终生成为某种商业业态，或以餐饮、或以泡吧或以购物等为核心业态的聚合模式。

客源消费：以本地为主，通过商业升级和聚集，外地客源会逐渐增多；消费时间相对较短，大众消费较多、最能体现本地商业习性，购物娱乐性较强。

业态特征：较为单一化或多元化的业种经营；本土化商业形态分布普遍，以零售业为主，大多存在规模小、类型多、大众型和无差别性等特征，根据城市商业文化而呈现不同主题化发展形态。

商业布局：由于脱胎于城市传统商业街区，受城市传统商业格局影响较大，在此沿袭下补充、改建和扩张，受周边区域性质和发展影响也较大。开发特点：打造该类步行街的核心是寻求区域的商业空白点和市场空白点，从而为应对其空白创造自身有效发展前景。

特色商业步行街正在以其高度的专业性和鲜明的特色显示出旺盛的生命力。

室内商业步行街

室内步行街是一种特殊形式的商业导向的休闲步行街，通常是一个规模庞大的集购物、娱乐、消闲、观光于一体的室内建筑，并附以灯光、花草、树木、雕塑及其他使人赏心悦目、心旷神怡的舒适物。室内步行商业街通常提供以下场所和服务：零售业(包括百货商场和各种专业商店)、餐馆、，酒吧、咖啡厅、电影院、剧院、商业俱乐部、儿童乐园、生意及商务洽淡室等。

室内商业步行街能够提供良好而舒适的小环境，使商业活动免受自然气候的影响，大型Shopping Mall和地下商业街都属于室内商业步行街的范畴。如北京东安商场的“老北京一条街”、沈阳兴隆大家庭“室内商业一条街”等。

室内商业步行街具有以下特殊效用：a.室内步行街能够提供良好而舒适的小环境，使消费者不再受自然气候的困扰，随时享受舒适的消费过程。b.在传统商业淡季，室内步行街对消费者具有强大吸引力。 c.室内步行街扩展了步行街的商业空间，在一定程度上满足步行街对体量的要求。

特别值得一提的是，伴随着国家土地政策的严控和城市的迅速扩张发展，地下商业步行街在我国拥有广阔的发展前景。

（2）以旅游休闲导向的步行街

该类步行街是以休闲、娱乐为主要目的的旅游休闲步行街，这类步行街往往兼多种功能于一身，而为步行者提供一个宜人的休闲、娱乐环境，是这一类步行街的主旨。在这样的步行街中，人们往往可以充分感受到交往、娱乐的乐趣，购物不再是主题。

一般坐落在拥有悠久历史和文化底蕴的古城古镇的步行商业街，都具有先天和独特的旅游、观光、休闲和购物的功能和优势（特色风貌、文化、民俗等基础），可以结合其所在城市的历史资源打造。旅游城市或城市内毗邻旅游景点的以休闲消费为特色步行街区，一般可成为商业与旅游的黄金结合点，比如成都的锦里，杭州的清河坊，重庆的洪崖洞等特色休闲步行街区；此外“先有观前街，后有苏州城”的苏州观前街，坐倚松花江美丽风景区的哈尔滨中央大街、眺望百年外滩异国风情的上海南京路、与香港接壤的深圳中英街、与澳门连通的珠海莲花路、安徽屯溪的老街、北京的琉璃厂文化街等也都是该类休闲步行街的代表。

核心吸引力：旅游吸引力，即该类休闲步行街具备吸引外地或以旅游为目的的本地游客的特点和能力。例如历史文化街区依靠历史文脉与古建筑成为有效吸引力；北京789艺术街区则以前卫时尚的特色文化艺术为主要吸引力。

业种组合：单一化业种经营，多元化业种经营。

目标客群：该类步行街的主要客群为外地游客，并根据其类型不同，所吸引的客群的细化结构也有所侧重。开发特点：打造旅该类步行街的首要是研究目标客群的喜好和消费层次，并针对本项目的核心吸引力，考量其竞合态势，从而寻求项目本身的发展空间。

依托于城市旅游提升形成的休闲步行街，主要有以下两种：

旅游资源伴生型

该类旅游休闲步行街依托城市中较为强势的人文或自然资源，由传统休闲、旅游行为提升所形成，同时也是城市休闲、旅游高度商业化的结果，如成都武候祠旁的锦里。一方面，满足外地游客日益复杂的旅游、休闲和商业需求，另一方面，也以旅游资源为核心，集合和提升本地居民的商业消费需求。

客源消费：凭借优势旅游资源，外地游客首先成为其启动的主力客群��消费能力强、盲目性强、数量大，季节性强、一次性消费明显。随着旅游方式提升和商业业态补充，本地消费逐渐增强，可适度弥补单一客群的缺陷。

商业布局：旅游资源特性和区域旅游服务水平是影响其商业格局的两大因素。因此，该类休闲步行街的商业首先是要满足旅游资源开发和运营的需要，然后满足游客旅游综合消费的需要，在二者基础上进行丰富、提升和优化。

业态布局：具有很强的“资源导向”和“服务导向”。资源导向决定其具有较强的“主题化”特征和基础，服务导向决定其旅游服务业态的完整性，但并不强调城市商业形态完整。因此，占主导地位的是餐饮、住宿、娱乐等服务型业态。在资源导向的影响下，这种休闲步行街形态的商业业态最具有趣味性和游乐性。

新游憩目的地型

该类步行街主要由城市休闲和旅游生活方式升级带动形成。随着人民物质和精神生活快速提升，越来越多的生活形态、商业形态具有了可消费性、可体验性及可娱乐性，大量创新的游憩方式得以产生和壮大。在此基础上，为满足城市内外顾客的综合消费需求，以城市新游憩方式为核心，逐渐形成规模化、主题化、轴状分布的休闲步行街形态，它既可由某个商业类型聚集扩大而成，如城市中的酒吧街、数码街等；也可由其非商业形态的发展、创新和集成而成，如北京798等。

不同产业或商业形态，扩展所形成的新游憩目的地形式也是不同的，其延伸出的形式也不同，但究其根本，也有一定规律可寻客源消费：客源根据其基础产业或商业形态，呈现消费者特征和行为的高度同质化、极端化和规模化。商业布局：首先是以其基础产业或商业形式为主体，并在周围形成配套设施和衍生商业；其次，产业聚集性决定其商业和休闲先天就具有很强的主题性。

2、从客群消费行为看休闲步行街的分类

休闲步行街的打造，其根本目的是为消费群体提供适销对路的消费方式和休闲方式，因此从客群消费行为区分休闲步行街，对其未来开发模式和发展动态有着更为明确的作用。

（1）以购物为核心的休闲步行街

次级分类：开场式购物型、小商铺聚合型、购物中心、新主题型等。

核心吸引力：购物。

目标客群：本地客源为主，部分外地到本地以购物为目的的消费群体。

特点：本类型步行街以“购物”为核心和最终目的。从关注客群购物心理的敞开式购物到休闲活动比重增加的新型生活购物中心或步行商业街（区），其发展趋势只能是越来越提高休闲活动在其业态中的比重，做到“如何让客群更为舒适休闲地购物”。典型案例：北京王府井等。

（2）以休闲消费为核心的休闲步行街

次级分类：餐饮消费型、酒吧消费型、KTV等不夜城消费型、游乐消费型、新主题商务休闲消费型等。（注：这里的“消费”一词为狭义概念，指纯消费不带走实物的消费状态）

核心吸引力：某种或多种特色的休闲消费。

目标客群：本地休闲客群，商务型客群。特点：本类型步行街以休闲消费为核心，休闲产业引导或主导，购物等其他功能、业态为配套，在成功运营之后将成为一种单一的消费代言，如到后海去“泡吧”，到簋街去“吃饭”，广义地说到王府井去“买东西”等。随着休闲业态的细化分工，休闲消费模式也将越来越繁多，如依托于工艺坊等特色创意产业的集聚形成的步行街区。

典型案例：后海酒吧街、簋街、798艺术街区等。

（3）以综合消费为核心的休闲步行街

随着步行街的发展和各功能的完善，以综合型消费为核心吸引的休闲步行街也将成为发展趋势。核心吸引力：购物和其他特色休闲消费的结合。

目标客群：本地和外地休闲客群。特点：本类型步行街以购物和其他特色休闲消费为核心，历史文化为依托，休闲产业为主导，其他功能、业态为配套，一般都是某个区域的商业文化代表。

典型案例：发展至今的北京王府井等。

3、从其他要素特征看休闲步行街的分类

（1）从消费群体特征看

广域受众型步行街：城市中心及“城市名片”特征吸引异地旅游群体，综合业态规划满足本市消费群体需求；如北京西单商街、广州天河城、宁波天一广场、华南MALL等。

区域吸引型步行街：位置因素及“特征”定位决定主体目标客群为区域内消费群体；如金源mall、北京世贸天阶等。

游客主导型步行街：旅游目的地形象，使异地游客成为主要消费群体；如北京王府井、上海南京路商业街、南京湖南路商业街、大连天津街等。

（2）从规模体量特征看

超大型：如北京西单商业街、华南MALL、宁波天一广场、广州天河广场等。