休闲步行街研究专题

       绿维休闲步行街案例展示

附件1：绿维休闲步行街案例展示

动漫水街

寿阳古街

红苗水街

附件2：绿维相关研究

（一）《“都市休闲聚落”研究》

    在研究“城市休闲商业地产”与“都市旅游”的项目过程中，我们逐渐发现，“都市休闲聚落”可称为城市休闲消费一种典型范式，用这种概念去界定和区分城市休闲消费，可以使得我们跳出城市商业地产或者都市旅游的界限，用一种更为宽阔的视角去分析城市休闲消费，从而更加深入浅出地形成对具体的课题项目研究，无论是超级型城市商业地产项目开发，还是单一的都市旅游项目建设。

1、都市休闲聚落概念界定

    绿维创景认为，都市休闲聚落，即是位于都市之中，具备一定的休闲消费吸引力、有相当规模和场地空间，能够聚集人群并为之提供休闲游憩的聚集区域。

    我们研究发现，都市休闲聚落，其基本要求可总结如下： 首先，休闲聚落中的休闲消费吸引力，即特色，休闲聚落必须具备自身的特色消费吸引力，无论是作为购物为吸引力的商业街区、购物中心，抑或是以酒吧或者主题酒店集合的酒吧街，或是以民族、历史文化古建筑作为吸引力的景点街区等，都必须构成对客源的吸引，形成触发客源前往体验的动机。

    其次，休闲聚落必须位于都市之中，且有足够的配合其特色吸引力的场地和规模空间，即为多项目体的聚合，能够为聚集的人群提供充足的空间。 再次，休闲聚落必须能够在其主体吸引力下，满足前来游客的首要需求之余，能够为游客提供休闲游憩的放松体验。

2、都市休闲聚落分类研究

    （1）从核心吸引力看都市休闲聚落的分类方式

    我们认为，都市休闲聚落以其核心消费吸引力作为分类方式，可分为旅游导向的都市旅游休闲聚落和商业导向的都市商业性休闲聚落两大类，两类聚落模式在开发和运营过程中由于其面对的客源需求不同，其开发和运营模式也不尽相同，由于各类中具体吸引力依托资源不同，又可分为次级分类（详见下表）。当然，不排除休闲聚落以本身的吸引力成功运作后，转化成为混合型的都市休闲聚落，以北京王府井最为典型；另外，按照不同的分类标准，都市休闲聚落模式又可分为人造景观型都市休闲聚落/原生性都市休闲聚落,观光型都市休闲聚落/休闲型休闲聚落/购物型休闲聚落/商务型休闲聚落等等。

1）旅游型都市休闲聚落模式

    核心吸引力：旅游吸引力，即该聚落具备吸引外地或以旅游为目的的本地游客的特点和能力。例如历史文化街区依靠历史文脉与古建筑成为有效吸引力。

    目标客群：该模式主要客群为外地游客，并根据其类型不同，所吸引的客群的细化结构也有所侧重。

    开发特点：打造旅游性都市休闲聚落的首要是研究目标客群的喜好和消费层次，并针对本项目的核心吸引力，考量其竞合态势，从而寻求项目本身的发展空间。

2）商业型都市休闲聚落

    核心吸引力：该类型的休闲聚落最终形态为商业形态，表现为最终生成为某种的商业业态，或以餐饮、或以泡吧或以购物等为核心业态的聚落模式。

    目标客群：主要是本地和附近居民以及商务休闲客源。

    开发特点：打造该类型休闲聚落的核心是寻求区域的商业空白点和市场空白点，从而为应对其空白创造自身有效发展前景。

    典型案例：金源MALL，上海外滩，世贸天街等。

（2）从客群消费行为看都市休闲聚落的分类方式

    上述分类方式是从开发角度看，更多地站在开发商角度看都市休闲聚落，然而，都市休闲聚落的打造，其根本目的是为消费群体提供适销对路的消费方式和休闲方式，因此从客群消费行为区分都市休闲聚落，对其未来开发模式和发展动态有着更为明确的作用。

注：本处“消费”一词为狭义概念，指纯消费不带走实物的消费状态。

1）购物为核心的都市休闲聚落

核心吸引力：购物

目标客群：本地客源为主，部分为外地到本地以购物为目的的消费群体。

    特点：无论是从“第一代商业模式”的百货大楼，还是“第四代商业模式的”大钟寺商业广场，抑或是新型“Lifestryle shopping center”，都逃不脱“shopping”的局限，根本上，仍然是以“购物”为核心和最终目的。从关注客群购物心理的敞开式购物到休闲活动比重增加的新型生活购物中心，其发展趋势只能是越来越提高休闲活动在其业态中的比重，做到“如何让客群更为舒适休闲地购物”。

典型案例，蓝色港湾，大钟寺，王府井等。

2）休闲消费为核心的都市休闲聚落

核心吸引力：以休闲消费为核心，休闲产业引导或主导，购物为配套的商业地产开发模式。

目标客群：本地休闲客群，商务型客群。

    特点：本类型的都市休闲聚落，在成功运营之后，都将成为一种单一的消费代言，如到后海去“泡吧”，到簋街去“吃饭”，未来到热公馆去“泡浴”，广义地说到王府井去“买东西”等，都将成为休闲消费为核心的都市休闲聚落。随着休闲业态的细化分工，休闲消费模式也将越来越繁多。

    同样，随着发展，综合型消费核心的都市休闲聚落也将成为发展趋势，以北京“热公馆”为例，热公馆坐落于北京市丰台区方庄商圈，总营业面积5万余平米，会馆共7层，可同时接待1700人，是北京目前最大的商务休闲中心。其现代时尚、极致品位、配置考究的装修风格，尽显尊贵典雅；商务休闲、文化休闲、趣味休闲、康体休闲温馨、舒适、别致的功能组合，尽显细微关怀。由三利集团斥六亿元巨资，整合最精英团队精心打造，汇集了温泉浴、专业SPA，客房、官府菜四个板块，形成专为北京及周边地区高层商务人士提供全方位服务的高端商务休闲聚落。

典型案例代表：后海街区、热公馆，簋街等。

3、以Lifestyle购物中心为例，看都市休闲聚落未来发展趋势特点

（1）Lifestyle shopping center定义：

国际购物中心委员会(ICSC)对Lifestyle Shopping

Center有着严格的定义：“位于密度较高的住宅区域，迎合本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求，具有露天开放及良好环境的特征。主要有高端的全国性连锁专卖店，或以时装为主的百货主力店，多业态集合，以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、书店、影院等设施，通过环境、建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所。”

    “Lifestyle Shopping Center”源起于美国，并在九十年代末期得到蓬勃发展。她提供给消费者的不仅是新颖多样的购物休闲方式，更有传统商业无法比拟的优美景观视野及开放的体验消费环境。在经济发达脚步匆忙的国际化大都市中，“Lifestyle Shopping Center”被赋予了更多的城市功能，被称作“City Living Room”。

    在我国，即将开业的蓝色港湾项目成为国内首个符合国际标准的Lifestyle Shopping

    Center，是本篇文章中购物型都市休闲聚落的未来典型代表案例，尽管其代表性尚待考究，但其代表的都市休闲聚落的未来发展趋势特点，确是值得我们深入研究和把握的。

（2）蓝色港湾Solana

    位于朝阳公园西北角，将是一个24小时消费的场所，相比于后海酒吧街与三里屯酒吧街的商业形态单调，蓝色港湾Solana最大的优势是丰富业态间的相互支持。其中站地面积约13万平米，建筑面积总计约为15万平米，商业建筑群由19栋地中海风格的楼宇环绕组成。其零售商业由西主力店、品牌街、靓码头和迷走码头组成。其中汇集了诸多旗舰名店街、时尚购物广场、新青年主题店、中西特色餐饮街、湖畔吧街、主题餐吧、精品超市、多厅影院、明星冰场、KTV娱乐中心、SPA健身中心、儿童乐园、别墅酒店等。

    Solana从以往以购买实体商品为目的的商业经营场所，逐步发展成为以购买实体商品与购买多样性服务相结合的混合经营场所，产生了以休闲性购买为特色的场所。Solana可以看作为商业与休闲产业的整合产品。

特点一：休闲第一

    所谓休闲，广义包括餐饮、娱乐等服务功能。该服务功能是用来满足消费者在精神层面所追求的各种“生活方式”的，也是都市休闲聚落灵魂所在，将传统的消费模式向休闲的“生活方式”的倾斜和功能侧重。尤其是购物型都市休闲聚落，该特点将更加明显。

特点二：环境第一

    与Shopping mall和传统的商业步行街相比，未来都市休闲聚落更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和环境的舒适、闲雅，与消费者阶层生活品味、消费习惯相匹配。据统计，美国129家Lifestyle购物中心的开发成本中，用于环境、景观设计及施工方面的成本占到5-10%左右，甚至更高。

特点三：特色突出，名片效应更加明显

    从蓝色港湾与维吉奥广场的项目对比看，未来都市休闲聚落的特色吸引力，将成为区分众多都市休闲聚落的“名片”，应成为代表城市特色和文脉的众多窗口。

    美国的Lifestyle购物中心的规模平均在5-6万平左右。如今国内的Shopping mall从规模上一般在美国Lifestyle购物中心体量的两倍左右，比较而言，Lifestyle购物中心从建筑形式和规模上更贴近于传统的商业步行街。

特点四：业态专精，消费或购物为重心将不再明显

    与Shopping mall和商业步行街相比，Lifestyle购物中心从业态上更接近于，都是集百货店、（大型）超市、专业店、专卖店等有店铺零售业态与休闲、餐饮、娱乐服务等为一体的集合体。但从业态、业种的比例分配上，一些明显的差异形成了Lifestyle购物中心与Shopping mall之间的本质区别，Lifestyle购物中心将更注重消费者对“生活方式”的精神享受和追求，而Shopping mall则更注重于消费者基本的实际性购物需求，两者附加值的差异也因此形成了消费阶层的显著区分。但Lifestyle “shopping” center 根本上还是属于“购物型”都市休闲聚落。未来都市休闲聚落发展过程中，购物与消费的区别将愈加不够分明。

特点五：消费高端

    精神层次的需求创造了Lifestyle购物中心巨大的附加值。高档的环境、高档的产品和倡导的时尚理念，营造了高档人群的聚集氛围，促进了高端消费。

    从消费型都市休闲聚落来说，这一点更加明显。

特点六：经营利润高

    经营利润高是吸引业主的关键。Lifestyle购物中心的消费层面较窄，但由于总租用成本占经营收益的比重较低，且经营品项本身即为高消费、高利润率和高附加值的产品，致使Lifestyle购物中心的业主的零售净利润率平均达30%以上。 特点七：发展势头强劲

    客观的说，未来都市休闲聚落多样化是消费群细分、业态细分的必然结果。对于中国的城市休闲商业地产，虽然我们的发展历程还很短，经验还不是很成熟，并且对国外商业模式的理解不够和借鉴上存在偏差，但Lifestyle购物中心在中国的出现和发展，亦将成为符合市场发展规律的必然，掀起都市休闲聚落开发的新一轮硝烟。

4、都市休闲聚落运作导向建议

    休闲经济背景下，人们的“闲”和“暇”将越来越受重视，都市休闲需求越来越广泛，黄金周的消费热潮，充分说明了这一特点。而随着五一长假取消，众多小长假的产生，将使得大城市周边和城市市内的休闲消费大大增大，都市休闲聚落将成为未来很长时间内的消费集中去处，原有都市休闲聚落已经不能满足新的需求产生，且随着休闲经济产业的成熟，产业类型完整，都市休闲聚落必将从类型上、数量上、规模上不断增加，其特色和运营方式，亦将被不断创新和突破。随着都市休闲需求越来越广阔，形形色色的都市休闲聚落将更加深入广泛地得到开发和建设运营，如何从都市休闲聚落开发伊始，在策划前期就走上特有的优势竞争之路，我们认为以下三个方面的先导性工作不可缺失：

（1）“全球化思想采购”式导向

    信息爆炸的现代社会下，世界之间的距离越来越短，越来越成为“地球村”，未来都市休闲聚落的消费客群眼界愈来宽广，策划设计人员应首先立足于全球，进行“全球化思想采购”，极力汲取有利于项目开发的全球化思路战略，并有效地化为己用。

（2）策划先行，创造经典项目定位

    如前所述，未来都市休闲聚落发展将更加多样化，将开发项目要从众多的以往都市休闲成型聚落、未来众多特色都市休闲聚落中脱颖而出，必须进行策划先行，进行缜密地市场深度调研和分析论证，从而真正创造经典的项目创意定位，使得项目一开始就立于独特的地位，成为有效开发的强力基础。

（3）产品落地，商业运作手段预警化

    都市休闲聚落的发展，休闲消费和休闲活动的注重，都市休闲聚落的经营性休闲产品和特色将成为都市休闲聚落的生命线，而不是简单地进行业态的规划和招商引进，使得传统上商业房地产策划中对于落地产品策划缺失更加明显，从这个角度讲，旅游策划规划单位在城市大型都市休闲聚落项目策划上将更加具备竞争优势，而传统的房地产策划公司则应当逐步深度落地的产品策划业务板块，方能为项目开发公司从前期策划阶段，从商业运作运营角度上，进行更为精准的寻求自我定位和运营方式。

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