休闲步行街研究专题

       基于旅游的休闲步行街的设计打造

有关步行街的开发建设、管理模式、景观设计营造以及传统街区的改造，通过对社会各界专家们的看法和国内外案例成果及经验教训的分析研究，总结得出步行街的开发建设和商业模式主要有以下几种。

1、开发建设模式

（1）政府统一引导、规划开发模式

如广州的“上下九”，具有地方文化特色的，以市民消费为主。由于商铺多为私人产权，政府只能通过逐步的引导，来实现统一的规划，政府作为主要手法来规范市场，但至于经营者要卖什么，还是需要靠市场调节来运作。

政府投资，进行整体改造、开发保护地域历史建筑风貌及文化特征，打造城市旅游品牌，如成都宽窄巷子开发。

 （2）政府引导、开发商开发模式

政府进行项目整理、产权清理，成片出让，吸引一级开发商进行商业旅游开发，如上海新天地开发模式。

（3）开发商统一开发、招商模式

用旧建筑包装现代商业文化，让人既能在历史时空的隧道中穿梭，感受到历史的气息，又能享受现代时尚文化。目前，上海新天地已成为集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。其开发模式由一个发展商根据自己的市场定位，采取统一对外招商的办法，而且只租不卖，招租的对象均是来自世界各地的知名品牌。

对于初步形成市场效益的区域，开发商进行项目整理，虽然拆迁、置换成本高，但土地出让成本较低。

（4）社区参与模式

区参与步行街建设开发的主要方式有以下几种：

① 生活情境创造

很多历史商业街区都是历史上中外文化交融、聚集的再现和载体。体验经济时代，吸引旅游者的不仅是一个个街区、一栋栋的建筑，更重要的是生活方式和情境化体验的创造。

很多历史商业街区都是承载历史和文化的空间，生活情境的再现能更好烘托商业街的历史文化背景。居民是社区活的灵魂，也是历史商业街区中流动的风景线。建筑因为有人才有了生机和活力，建筑才不是静态的空间。

    ② 用地功能转换

    如五大道作为旅游、商务及休闲社区定位，要考虑到社区功能和交通设计，旅游、商贸及休闲业的发展，对于该区域的教育用地环境将产生较大影响。同时居住型、社交型别墅的建筑，从安全和舒适度角度，作为幼儿及小学生教育场所有一定隐患。建议社区内幼儿园、小学置换出该区域。

    ③ 政府引导、企业牵头、社区参与

    如五大道初期，通过政府引导，投资商牵头进行部分旅游开发，通过对风貌建筑商业开发的示范作用，吸引其它产权单位及业主，主动参与五大道的整体开发。

    2、商业模式

    步行商业街不同于一般的商场，它的商业模式包括街道两旁商铺的商业模式和整条商业街的统一管理。 大多数步行商业街的各家店铺是在街道协会或者管委会的统一管理下独立经营，而上海豫园商城则是在上市公司统一管理下的多条特色商业街。步行商业街的街道协会或街道管理委员会不仅具备普通的商业物业管理功能，而且在商业街整体形象宣传方面，公共服务与商业服务水准方面都应进行统一的管理。

    开发商处理好商业街的投资回收形式，商铺投资者选择商铺和商业街管理模式的选择都是商业街选择商业模式的关键。此外，步行商业街商业模式的选择需要相关管理部门处理好开发商和商铺投资者或经营者与消费者的利益关系。

    （1）商业盈利模式

    目前，国内步行街区的商业盈利模式主要有以下几种：

    ① 传统商业地产模式

    步行街作为一种商业地产，首先可以通过地产开发获得投资回报，主要的投资回收方式有：出租经营、出售经营和使用权出售，其中出租经营是步行街最普遍的投资回收方式。

    步行街商铺的盈利需要商铺投资者、商铺经营者、步行街开发商以及当地政府在充分了解消费者购物休闲等需求的前提下进行真诚合作。

    ・ 政府引导管理，通过商铺出租、经营获利，如广州上下九；

    ・ 政府按级差地租向大型房地产项目收取土地使用费，再把钱投入商业街改造，以尽快收回投资并增值。

    而大投资商商往往要抢占商业街最具增值潜力的黄金地段，搞大体量建筑，提高容积率，这就难免破坏步行街的原有文化韵味，打乱步行街的结构。所以采用这种模式进行步行街建设中，既要保护投资商的积极性，还要警惕其自发性。

    ② 旅游开发带动模式

    旅游是政府控制着资源，政府起着很大的主导作用，对于旅游投资的规划运作影响巨大。对于高投资、回收周期长的旅游开发来说，投资商往往要求有短期的回报，而非旅客收入的其它收入方式往往成为一种重要补充，甚至成为影响投资商进入的核心要点。 目前，很多投资商在旅游或者商业之外，对休闲地产或者旅游地产兴趣很大，往往会在旅游或者商业项目开发的同时，通过旅游地产，在旅游或者商业真正发展甚至开发之前，就收回大部分投资。如：通过出让独立别墅使用权，业主居住并养护，同时可以在允许范围内开展休闲项目，如青岛八大关和广州沙面；

    休闲步行街作为一种休闲娱乐等为主要功能的步行街和商业地产，和旅游业结合比较紧密，除了简单的特色街道和特色建筑观光外，更重要的是要挖掘他们的文化价值，尽可能地展示历史沉淀下的生活环境、街区氛围，依托旅游打造更有灵魂的风景。所以依靠旅游开发带动区域增值和经济发展，也是重要的一种商业模式，如：政府将整个区域作为旅游区整体收取门票，统一管理，同时出让部分建筑，用于度假型及经营型开发，如以前的厦门鼓浪屿。

    从步行街的各功能要素来看，与旅游结合的具体方式（旅游者的体验模式）有：

    ・风貌建筑观光；

    ・演艺等历史文化体验；

    ・特色餐饮、购物、休闲娱乐；

    ・商务、会所、主题俱乐部；

    ・特色型主题酒店、青年旅馆等住宿；

    ・多类型特色交通游览工具体验等

    ③ 整合理念下的开发模式

    休闲步行街兴起至今，已成为一种时尚，其功能齐全、环境优美、生活方便，并能同时满足人们购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游观光等多种需要，是城市或景区建设改造中的点睛之笔，是提高城市或景区竞争力的重要体现，在某种程度上也反映着城市商业或景区发展的繁荣程度，进而体现着一个城市或景区的整体形象和灵魂。

    步行街作为城市商业地产项目一般都地处黄金地段，不仅为投资商提供了一个良好的环境，为广大消费者提供了一个购物、休闲、娱乐的好去处，也为其所在城区经济发展聚集了人气。作为旅游休闲商业地产开发模式之一，已经成为投资热点。从投资开发和运营的角度来看，休闲步行街必须与城市、景区、企业等投资主体形成联合与有效的互动，才能健康良性发展。

    根据休闲步行街依托城市、企业，还是围绕景区，模式也不尽相同，可以是依托于景区景点或目的地的休闲消费聚集的街区，可以是依托于城市的休闲消费为主的都市休闲街区，也可以是依托于特色产业的商品和休闲聚集街区。

    ・步行街与城市发展

    依托于作为都市休闲核心产品的休闲步行街，城市休闲的一些项目围绕休闲产业聚集、围绕街区聚合，主要以商业销售为主，包括酒吧、洗浴、工艺坊、创意产业、特色餐饮的聚集等，会进一步形成“城市休闲聚落”（具体见附件2《“都市休闲聚落”研究》）。

    休闲步行街或者休闲聚落作为一种商业地产，不仅可以给投资商带来巨大的商业利润，还可以通过人气商气拉动周边的土地升值，从而扩大政府、投资商、社区居民等各方的利益。这是政府与商业地产、休闲旅游相结合的重要城市运营手段，既可以获得足够的经济利益，又可以在文化、休闲、旅游、城市形象等方面有所突破，促成休闲旅游城市升级的重要支撑，更重要的是可以获得良好的发展势态和发展环境。

    ・步行街与景区

    依托于景区景点或目的地，特别是古城古镇这种结构中，一般都会形成一定的购物、休闲消费聚集，我们称之为旅游目的地聚集小镇的休闲聚集结构，以白天的购物和夜间休闲为主体，几乎大型景区周边都形成了这种聚集，这是典型的旅游商品聚集结合旅游业消费聚集的街区模式。 ・步行街与特色产业

    商业企业根据其产品特色，结合企业厂区改造生产街区，配合一定的休闲设施，打造独具特色的休闲商业步行街，形成特色生产、特色观光及特色休闲购物的消费聚集，不仅为广大消费者提供了购物、休闲、娱乐的好去处，作为特色企业的宣传名片，也给企业发展聚集了人气，促进了企业本身的良性发展。

     （2）管理模式

    步行商业街的管理模式大致分为三种：

    ① 委托制

    在管理处下设监察大队，受政府相关职能部门的委托，对街区道路、公共设施、户外广告、卫生绿化等进行综合管理，如上海南京路步行街。

    ② 抽调制

    从政府各机关部门抽调人员，合署办公，综合执法管理，成立由宣传、技监、工商、物价和辖区负责人参加的管委会，如南京市湖南路商业街。

    ③ 物业管理制

    成立物业管理公司，靠向商家收取一定的管理服务费维持正常管理工作，并协助相关职能部门维持街区的正常管理秩序，如深圳市东门商业街。

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