旅游景区：资本追逐下的又一个风口

游景区作为旅游过程的核心吸引物之一，是旅游产业链中重要的组成部分，近年来，随着国民对旅游消费需求的不断增长，旅游景区的数量也呈现出爆发式增长。据不完全统计，全国现有旅游景区超过2万家，2015年接待国内外旅游人数超过41亿人次，旅游总收入突破4万亿元，与2014年相比分别增长10%和12%。在国家旅游投资政策鼓励、旅游消费需求旺盛和较高的投资回报率等诸多利好刺激下，旅游景区引起各级政府及资本参与者的高度关注和浓厚兴趣，成为旅游行业继在线旅游等热点后，资本追逐下的又一个“风口”。

一、旅游景区投资综述

中国旅游研究院发布的《中国旅游景区发展报告（2015）》和国家旅游局规划财务司发布的《2014年中国旅游业投资报告》等相关权威资料显示，2014年，我国旅游景区（含新建和升级改造等）投资继续增加，实际完成投资4211.7亿元，占全部旅游投资的60%，比重最大。社会资本加速进入旅游业，成为旅游投资的最大主体，其中民间资本成为景区投资的主力，约占57%；文化、休闲度假类景区成为旅游投资的重点，约占61%；东部地区成为景区投资的热点，约占65%。

与此同时，中央和省级财政加大对旅游业的专项投资，国家旅游局加强与金融机构的合作，设立旅游产业发展基金推动优选旅游项目落地，诸多利好举措都为资本市场投资旅游景区提供了良好的市场环境。

二、资本对旅游景区的主要投资方向

通常而言，风险较低、收益稳定、回收期较短且退出机制灵活的项目更受资本青睐，这也注定资本在投资旅游景区的选择上具有严格的挑剔性和选择性，目前主要集中在以下几个投资方向。

一是稀缺性景区资源开发。纵然经过数十年的发展，具有龚断性、稀缺性的旅游资源却魅力仍旧不减，一直是广大游客流连忘返的关键所在。随着优质景区资源纷纷“名花有主”，目前尚存的少量龚断性、稀缺性旅游资源更成为资本竞相追逐的焦点。以素有“北方张家界”美誉的河北白石山为例，其旅游资源独特、开发性极强的特点为中景信旅游投资开发有限公司的介入提供了得天独厚的优势，通过引入资金进行建设和改造，配备专业化的管理团队，短短3年时间内，白石山营业收入从改造前的32万激增至7500万，取得了良好的经济效益。

二是成熟型景区提升。经过多年的发展，国内成熟型景区大多数都存在景区设施设备老化、资金投入不足等问题，但这类景区旅游资源禀赋通常较高、运营管理成熟并已经形成较为稳定的现金流，一旦有外部资金的投入进行基础设施完善、产品提升优化和市场营销投入，将会产生立竿见影的效果。

例如，老牌国家4A级旅游景区四川雅安碧峰峡，经过十多年的运行，不断完善基础设施、丰富产品类型、加强宣传推广，仅2014年，景区就接待游人74万人次，总收入达1.2亿元。2015年12月，东方园林产业集团与碧峰峡景区的经营方成都万贯集团达成股权转让协议，全面控股碧峰峡景区，通过引入资本不断提升景区竞争力和区域地位，积极推进景区上市，力争让碧峰峡成为四川省内第一家民营景区类上市公司。据了解，碧峰峡景区目前已经通过全国旅游资源规划开发质量评定委员会组织的5A级景区景观质量评审，正式进入创建阶段。

三是主题公园投资。众多权威资料显示，以方特、长隆等为代表的主题公园越来越受到游客特别是年轻人的欢迎，而迪斯尼、环球影城等主题类项目也受到市场强烈关注。目前，迪斯尼已经落地上海并即将开业；由美国环球影业电影公司和首旅集团共同出资的北京环球影城项目已获准建设；宋城、华侨城欢乐谷、华强方特、海昌极地海洋世界等大型主题公园已经开始在全国布局并得到地方政府的高度重视和大力支持，其主要投资收益模式为“公园+地产”和“公园+演艺”等两种模式。

四是旅游度假区建设。各地丰富的旅游度假资源、异彩纷呈的地方民俗文化，加之广大游客对休闲度假的产品的巨大需求，使我国旅游度假区的投资和开发迎来高峰。据不完全统计，全国现有各类省级旅游度假区达数百个，其中首批国家级旅游度假区17个，如万达集团先后修建了长白山旅游度假区、西双版纳度假区，长隆集团先后修建了广州长隆旅游度假区、珠海长隆海洋度假区等一大批旅游度假项目。

三、资本时代旅游景区主要特征

一是投资主体多元化。景区投资正由以前的政府投入为主，转向由政府主导下的民营资本和社会资本为主、政府投资和外商投资为辅的多元化投资格局，预计未来民营资本投资的热情会更加高涨,比重越来越高。传统房地产企业、矿产企业，如万达集团、兖矿集团等，开始介入景区投资；一大批实力雄厚的基金公司如中信产业基金、赛伯乐投资集团等开始布局旅游产业；继5亿美元大手笔投资途牛后，海航旅游也开始在全国范围内开展景区投资与收购。与此同时，PPP模式开始突显效应，如福建省人民政府发布的《关于推广政府和社会资本合作（PPP）试点的指导意见》(闽政〔2014〕47号)，其中旅游占首批PPP试点项目投资总额的约22%，项目多与当地旅游景区、生态环境等相结合。

统计资料显示，不同投资主体的投资偏好也有差异，民营资本的投资重点在经济发达的东部地区，主要投资休闲度假类产品；政府和国有企业对西部地区旅游投入的比重最高，投资集中在旅游基础设施和公共服务设施项目以及景区提升改造等观光类项目；外商投资更青睐东部地区，约有64%的资金投入东部省份。

二是投资布局连锁化。经营管理连锁化是做大做强、扩大产业影响力的重要战略方向，大型旅游投资企业正凭借其成熟的管理模式、雄厚的资金实力等优势抢占资源形成连锁化的景区布局并率先抢占市场。如万达集团已经在长白山、武汉、西双版纳、合肥、南昌等地修建主题乐园和旅游度假区项目；华强方特在重庆、郑州、芜湖、泰安、株洲、青岛、沈阳、厦门等地投资建成十余个主题公园；宋城集团先后在杭州、三亚、丽江、九寨沟等地投资建成多个“千古情”系统主题公园和演艺节目；中青旅继投资乌镇景区后，又联合投资开发了古北水镇项目；中景信旅游投资开发有限公司先后投资开发河北涞源白石山、蔚县暖泉古镇、邯郸武安东太行、湖南通道万佛山、芋头侗寨等景区；东方园林继投资无锡田园东方、雅安碧峰峡后，近日又与北京信合大通投资管理中心和重庆市建群房地产开发有限公司联合签署重庆四面山开发建设经营合作备忘录，加快景区投资布局。

三是运营管理专业化。资本机构介入景区投资及运营管理后，通过自身专业人员的招聘及与专业机构合作，逐步实现了景区管理的专业化。如万达集团成立了自己的文化旅游研究院，并通过高薪面向全国招聘一大批旅游管理人才队伍；中信产业基金与国内资深旅游管理团队共同成立了中景信旅游投资开发有限公司，聚集了一批具有丰富实战经验和操盘能力的专家和管理团队；赛伯乐投资集团与北京绿维创景规划设计院合作，共同成立赛伯乐—绿维旅游产业基金，实现了旅游项目从可研分析、策划规划、投资建设到后期运营管理的一站式、全方位布局。

四是投资体量巨额化。《中国旅游景区发展报告（2015）》统计显示，当前旅游投资更加注重规模效益,大项目越来越多，大企业进入、大项目带动成为各目的地政府追逐的重点。例如，吉林松花湖度假区投资额度约400亿元，无锡万达文化旅游城投资约300亿元，北京环球城项目投资超过200亿元。仅2014年，全国100亿元规模以上的旅游景区投资项目就达到165个。

五是景区上市企业活跃化。根据《中国旅游上市公司发展报告（2014）》资料显示，选取的国内53家上市旅游企业样本中，登陆国内资本市场的旅游企业共有43家，市值合计3393.46亿元，业态分布包括景区景点、宾馆酒店、旅行社几大类，其中景区景点企业占到45.7%。

景区类上市公司资源优势明显，经营性资产主要以门票和景区交通为主，凭借较高的知名度及较大的游客量，经营情况稳健。2014年，国内景区板块上市公司实现总体收入94.89亿元，同比增长17.32%，其中，黄山旅游收入最高实现，达到14.9亿元；宋城演艺收入同比增速最高37.78%，实现净利润2.65亿元，位居景区类企业榜首；资源型景区峨眉山A、黄山旅游、长白山、桂林旅游收入增长率分别为66%、37%、28%、33.32%，均呈现稳步增长。宋城于2010年11月在深交所创业板上市，募集资金22.26亿元。随后募投动漫乐园、千古情系列等多台主题演艺，并进军电影与娱乐、广告媒体和互联网演艺行业，截至目前公司市值401.54亿元，相比上市之初实现4倍增长。

四、资本背景下对景区投资的建议

一是投资项目风险的控制。景区项目从旅游资源禀赋的判断、旅游交通的通达性、客源市场的调研分析、项目自身定位策划及项目后期的运营管理等都具有较强的专业性。然而大部分的资本投入机构并不熟悉这个行业，盲目的进入会给其投资带来重大风险，如何控制景区项目选择和后期运营管理存在的风险，便显得尤为重要。

二是平衡资本短期收益与景区长远发展的关系。旅游景区的生命周期较长，收益较为稳定，但其前期投入大，见效较缓慢。因此，大多数资本机构都愿意投入比较成熟的景区，然后在提升后尽快出手以便在短期内获得收益。但通常一个景区的有序发展，需要长时间不间断的投入，才能保证其持续成长与发展。因此，在进行景区项目投资时，如何平衡资本短期收益要求与景区长远发展的关系，是投资方与被投资方需要共同思考的问题。

绿维创景作为旅游规划设计专家，一直将旅游落地运营的理念贯穿始终，敢于突破通则，创新规划模式。在旅游资本大时代，绿维创景依托自身的智库优势，与资本对接，创新旅游规划模式，打造“旅游智库+旅游投行+旅游运营”平台，围绕旅游投融资、旅游开发建设、旅游运维管理三大环节，提供专业咨询服务、规划设计服务、投资银行服务及资产管理服务，创新性提出了《旅游综合投资价值分析模型》，包括旅游基础价值、不动产价值、现金流价值等三个方面十大指标。2016年，绿维创景与资本大家——赛伯乐合作发起旅游产业投资基金，在“旅游+”时代，依托资本，整合产业链，打造“旅游+生态圈”，将进一步促进区域旅游产业转型升级。

(本文作者：张定春、牧晓庆、林峰)

本文主要参考资料：

1、《2015年中国旅游经济运行分析和2016年发展预测》（中国旅游研究院）

2、《中国旅游景区发展报告（2015）》（中国旅游研究院）

3、《2014年全国旅游业投资报告》（国家旅游局规划财务司）

4、《中国旅游上市公司发展报告（2014）》（国家旅游局规划财务司、申万宏源证券有限公司）

5、《2015年中国文化旅游产业投资特点分析报告》（崔俊超）

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