《2014中国房地产创新发展报告》之房地产金融投资

       2014地产金融投资现状特征(二)

2、市场深度调整期内房地产开发企业金融投融资发展特征

1）大型房企自身主动金融化转型成新方向

房企自身的主动金融化转型，成为了2014年房地产金融市场更为靓丽的风景。随着房地产市场的持续调整，行业集中度逐渐增加，很多大型房企开始转型，其中金融化无疑是其中最重要的方向。他们根据自身的业务布局，开始主动使用更加丰富的金融工具融资投资，很多投融资行为都在借鉴海外大型房地产基金平台的运作实践，房地产企业的“类基金化运作”特征越来越明显。其中万科的“基金化运作”创新和金茂的BT上市是其中非常具有启发意义的案例。

2）房地产市场深度调整期内，行业并购活跃度大增

房地产行业开始出现“并购热”。根据Wind资讯统计数据显示，截至今年9月底，房地产行业已完成和未完成的并购金额合计1054.04亿元。而去年同期这一数值仅为552.38亿元，同比增长90%。其中，房地产行业并购标的完成的交易达87宗，交易总价值为205.52亿元；未完成（指交易进度到了董事会预案阶段，甚至已经签署转让协议，但工商过户变更手续办理尚未完毕）的并购标的交易数目为119宗、交易总额为848.52亿元。其中融创对于绿城的收购更是今年房地产市场无法忽略的重要历史性事件。

3）房产众筹成为继电商后房地产行业又一种全新的营销方式

2014年，众筹模式在房地产业引发极大关注。房产众筹最大的好处就是降低了购房门槛。对于购房者来说，随着房价的提升，房产成本陡增，使得不少投资者望而却步，而房产众筹的碎片化处理降低了购房门槛，使投资加入了实惠购房的元素，一些原本没有能力参与投资的购房者也能获得收益；对于开发商来说，房产众筹无疑开创了全新的销售模式，尤其在逆市之下，一些触底房源更能够引发争相追捧，一旦获得购房者充分参与，资金流势必得以快速回笼。2014年9月，万科地产以苏州万科城为试点，联手网媒发起全国首单房产众筹。据悉，该众筹活动上线短短2小时，就有140名网友在线参与，并筹足资金14万元。

4）P2P缔造房地产投融新平台

在同采用以房产做抵押担保的模式下，P2P平台与银行相比，有其自身的优势及灵活性。其操作模式是以房地产商在建房子为抵押，一般按七折左右来估值，在网络平台上表现出来则是普通的房产抵押融资项目。房地产商融资规模数千万至数亿不等，但P2P都会将其拆标，即拆成多个项目放到平台上。除去手续费等，年化利率大致在7%-8%（在投资收益率上，房产电商的产品并不占优，大多数网贷平台的P2P产品收益率在10%以上）。易居旗下电商公司乐居CEO贺寅宇认为，因为有资产抵押，房产P2P会比一般的P2P更加安全。未来，房产金融将被互联网改造，银行的个人房贷利润将变薄。

3、2014年金融监管政策发展状况

2014年也是房地产金融领域的政策创新年。多年以来，私募股权及房地产基金的行业监管一直处在争论过程中，发改委和证监会的监管权限较为模糊，使得私募基金的法律地位处在一个相对模糊的状态，相应对私募基金的募集及运作产生一些负面影响。2014年1月，中国证券投资基金业协会制定了《私募投资基金管理人登记和基金备案办法（试行）》，私募基金管理机构掀起了备案热潮，国内主流房地产基金也基本都完成了协会备案。8月，《私募投资基金监督管理暂行办法》发布。包括房地产基金在内的私募基金备案管理和自律监管制度的建立，间接为私募基金合法合规的蓬勃成长提供了制度依据和空间。“契约性基金”等新型工具在私募股权及房地产基金领域也开始逐渐适用并在实践中出现，为私募基金提供了类资管平台的金融产品创新工具。随着相关备案制度的持续完善，针对私募基金越来越多的政策利好有望出现。

2014年9月30日，央行、银监会在《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中明确指出：“银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。”REITS作为重要的房地产金融工具，一直为业内翘首以盼。虽然市场上已经出现了很多类REITS资管产品（如中信金石启航系列产品），但一些重要核心特征的缺失（如可以直接公开发行、资产实际销售），极大的限制了房地产市场证券化的空间。虽然目前“通知”还是一些指引性的规定，但我们相信在市场一日千里创新实践的推动下，相关的执行细则也会尽快出台。