《2014中国房地产创新发展报告》之房地产金融投资

       2014地产金融投资现状特征(一)

编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。敬请期待！

以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之房地产金融投资篇。

一、2014年中国房地产金融投资的发展现状及特征

房地产行业本身具有极强的金融属性，杠杆融资与现金流管理一直是房地产企业的核心任务及高额利润的重要来源。随着近几年行业的持续深度调整，大型领先房企纷纷谋求转型之道，越来越多的金融机构通过多元化的金融产品参与房地产企业融资，房地产行业金融化进程及相关金融创新愈演愈烈。

另外，在宏观政策上，与房地产金融相关的监管政策和制度创新在2014年也取得了较大进展，为房地产金融市场的持续繁荣创造了更大的市场空间。

1、大资管背景下房地产投融资市场的发展特征

1）房地产企业融资渠道进一步多元化，房地产信托主力地位未动摇

大资管时代，越来越多的金融机构和房地产基金开始进入房地产投资行业。银行贷款、房地产信托、保险资管、券商资管、四大资产管理公司、基金子公司、包括近几年异军突起的房地产基金，均在房地产企业融资中扮演了不同的角色。房地产信托作为最早的全能投行和大资管行业的开拓者，2014年规模约为6848亿元，虽然已经告别了高速增长的时代，但较之其他资管平台仍然具有巨大的先发优势。基金子公司近年来也利用其类信托的工具优势获得了较快的增长与市场份额。

房地产金融平台资产管理规模（2014）（数据来源：诺承投资研究统计）

2）房地产基金带来金融产品结构设计的新创新

大资管时代带来了丰富多元的金融工具，基本颠覆了银行理财池和信托的牌照通道时代，各类金融产品形式都将发挥同质作用。银行理财、信托、券商资管、基金子公司、保险资管、PE基金都仅仅是金融产品的形式，从根本上来说都将成为金融产品的设计形式。当前，不同金融渠道具有不一致的资金成本属性、期限属性、投资人来源和风险偏好，因此需要对应不同的底层项目和金融产品结构。2014年，房地产基金主动利用基金子公司等资管通道工具进行产品结构分层设计、基金子公司主动开展房地产融资业务，都开始成为行业主流。信托、基金子公司及有限合伙之间的结构嵌套，在房地产基金的实践中层出不穷。大资管产业链已经形成，即基金管理人或投资顾问将底层项目通过各类金融通道的组织形式与经济条款设计实现投资产品化或证券化，最终体现为供资产池和投资人配置的各类金融产品的有机联系过程。

大资管行业产业链分析（图表来源：诺承投资研究）

3）房地产基金从融资顾问开始走向投资策略专业化

在很长一段时间内直到2014年，国内很大一部分房地产基金及金融机构在实质上扮演房地产投资银行的角色，更多的定位是协助房企提供适应其需求的融资服务，以具体项目为导向设置单项目基金。而作为真正的专业基金，强调的更多是主动投资能力而非融资能力，即利用专业的投资策略，采取组合投资的方式分散风险提升收益，配合有主动投资及投后管理能力的成熟团队，通过挖掘和提升投资标的价值，从而为LP投资人创造持续回报。

大资管为各类金融资管平台包括房地产基金相互融合合作提供了充分的市场空间，也同时对独立运作的房地产基金提出了更高的主动管理能力建设要求。越来越多的房地产基金开始走向投资策略专业化。摆脱为房企提供融资服务的窠臼，越来越多的房地产基金开始具有专注的投资策略，及配合执行投资策略的成熟团队，并不断打造和加强投后管理和项目运营能力。从投资产品结构设计角度看，出现了更多的组合投资基金而非单项目基金，如中城投资与德信资本于今年发行了项目池组合投资基金，市场上也出现了专业的工业地产和物流地产基金。