“旅游引导的区域综合开发模式”与旅游投资新时代.

       旅游投资的新综合时代已经到来

旅游综合开发，已经成为旅游投资的主流模式，本文认为，旅游投资的新综合时代已经到来。希望本文可以为政府决策和管理提供有力的支持，也希望我们对这种模式的梳理，能够引导出良性的商业模型，使企业投资人成为真正的区域运营商。

一、居民消费升级，旅游服务需求增长，但增速低于旅游名义下的开发投资增速

中国老百姓可支配收入的增长，带动了旅游消费需求的较快增长，特别是人均GDP超过2500美元之后，休闲消费增幅加大。2008年后，汽车消费大幅增长，休闲需求同步升级。这些，都对旅游服务产业的发展，提出了较大的要求。

但2005年之后，旅游项目的投资常常给人以震撼，一不小心，就遇到投资额高达10亿、100亿、500亿之类的项目。开始时，我们拒绝接受：这明显的不是旅游投资，是区域开发、城镇化投资、房地产开发。如果把这些项目都纳入计算，旅游产业投资已远远超出了这个阶段市场的真实需求（我们所谓的旅游市场需求，是作为服务业的旅游市场需求，是旅游服务需求）。

二、产业转型、土地财政与旅游房地产商业利益合流，推升了旅游开发新浪潮

实际上，随着我国城市化的发展，旅游成为了提升城市化质量的重要因素，是城市化中具有产业、居住支持双重价值的要素，为其发展提供了产业支撑。中国的旅游开发，已经与区域发展和城镇化进程全面结合，并在产业上趋于融合，形成了旅游产业导向下泛旅游产业聚合的区域经济与城镇化综合开发模式，这种以旅游为引擎的区域综合开发模式，我们称之为“旅游引导的区域综合开发模式”（Tourism-oriented regional integrated development model，简称TORD模式）。

旅游具有引擎效应，能够推进服务产业进行聚集发展、形成新农村建设的全面提升、带动土地升值、延伸商业房地产及休闲度假房地产等高利润项目，实现开发的快速回报。依托“服务产业聚集、土地升值、房地产高回报”这三要素，形成了旅游引导下区域综合开发的模式，并已经成为旅游产业发展的主流模式。

实际上，传统旅游项目（以游客为服务对象，通过服务，获取收益的项目）的投入产出比越来越低，特别是在一流观光资源已经全部开发完成之后，旅游服务与旅游设施开发项目都是“高投资、低回报、长周期”型项目。政府为促进产业转型升级的产业开发导向，与投资商在泛地产高通胀时代的高回报率要求，在当今的旅游服务与旅游设施产品开发上，已经形成了明显的矛盾结构。

然而，由于国家房地产调控，城市房地产开发受到严重打压，投资商亟需绕过调控政策，获得开发土地。而旅游地产的开发环境相对来说还比较宽松，高额的土地一级开发利润和旅游休闲度假房产利润，可以抵消旅游服务与旅游设施项目开发的高成本。据估算，只需要把旅游房地产开发中盈利的40%，用于开发旅游服务与旅游设施，就足以推动整个区域的综合开发了。

 于是，对土地开发及房地产开发的共同需要，构成了新的旅游与地产的对接模式――旅游区域综合开发：政府出让土地一级开发的利润，引导和要求投资商开发旅游服务与旅游设施项目；而投资商在开发旅游服务与旅游设施项目的同时，就会要求政府匹配土地，用于住宅开发、商业地产开发或旅游房地产开发。政府与投资商找到了各自利益的归属，结合旅游服务与旅游设施项目开发需要，整合形成了旅游区域开发、旅游综合体开发、旅游小城镇开发、旅游文化产业园区开发、休闲农业区开发等等，这些以旅游为引擎开发形成的旅游区、休闲区、度假区、文化产业园区、休闲农业园区等等，都是在土地开发红利与房产红利的支撑下，形成模式。

从此，面向非城市区域的旅游区域开发，成为新一轮圈地运动的主要方向。大批房地产商及其他投资者纷纷涉足旅游综合开发，大量资金涌入酒店、温泉、旅游地产、旅游演艺等行业，投资项目也逐渐呈现出大规模、高档次的特点。

旅游开发热就此成为旅游开发大潮。

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