2015地产十大创新方向

“新常态”带来了国家经济下行的压力，也伴随着一个时代瞬间爆发的新生力量，“互联网+”、“创客”、“众筹”、“跨界”等迅速流行的词汇正渗透到各个行业，房地产主动卷入这场新的浪潮，探索新的发展方向，希望能在为地产业“找到最适合的创新发展模式”。

方向一：挖掘市场，做满足“真实需求”的产品

消费者的主权意识觉醒，对房地产的需求发生了颠覆性变化。房地产业已从卖方市场进入到买方市场，以客户“真实的”需求为导向，创新开发个性化、人性化、文化化、体验化、品质化的产品和完善的配套服务才是出路。如小米国际青年公寓、链家的自如寓等针对青年群体的个性住宅、设计考究的万科精品住宅等定制化、高端化、差异化住宅产品收获了口碑和利润的双赢，其核心理念是传统地产商向城市配套服务商角色的转变，服务和产品一体化。社区商业将成为企业竞争要素向管理能力和服务水平转移，让物业“增值”的主导性模式。在抓住“最后一公里”购物、休闲、娱乐等综合性社区建设中，万科、保利、金地等地产商都走在了前面。

方向二：跨界整合，做“新型城镇化”开发商

我国现在城镇化率为55%左右，到2020年可达到60%左右，涉及到城中村改造、既有社区改造、新型产业发展以及新的需求的产生，城镇建设仍以房地产为基础。房地产新业态与消化库存、投资新建之间整合、互动、提升、创新出的新模式，如复星地产的“产城一体”整体解决方案——“蜂巢城市”。

方向三：消费导向，做文旅双养投消一体化地产

消费高增长及消费升级，带动消费产业地产突破发展；在跨界、转型思维下，瞄准旅游、文化、健康、养老、体育、教育等大消费产业，打造消费产业地产，超越了工业产业地产。华业地产收购捷尔医疗100%股权、恒大旗下首个互联网社区医院于广州落地，健康产业成为地产新的利润点；日渐庞大的老龄化群体为养老产业带来巨大发展潜力，也为地产提供了新机遇，绿城的“学院式养老”、保利的“三位一体”养老”、亲和源的“社区化养老”、万科的“邻里式养老”等多角度养老模式将成为未来趋势；随着带薪休假制度的逐步完善，大众度假时代将迅速而至，旅游业的产业地位不断提升，已经成为拉动国民经济的强力引擎，新型的旅游地产是去化房地产的神器，旅居地产、度假酒店、民宿与农庄、温泉度假村等多种形式的旅游地产将极大地吸引消费、搬运消费，获得叠加利润。

消费产业地产最大的特点，是消费与投资的一体化整合。

方向四：互联网金融+，彻底改变房地产业生态结构

“互联网+”与“金融创新”一起，改变的不仅仅是营销，改变了从拿地、规划设计、营销、物业管理、持续服务、业主商业圈等等所有环节。 “万科理财通”、“平安万科购房宝”、“万科淘宝购房节”；世茂集团、越秀集团与平安好房网联合、富力地产“房金所”互联网房地产金融平台；平安好房与万科、绿地、万通等数十家房地产企业共同发起中国房地产众筹联盟，销售方式和融资模式的创新打通了房企发展的血脉。政策上，央行、银监会文件（“央四条”）提出，鼓励银行业金融机构通过发行MBS、发行期限较长的专项金融债券等，用于增加首套和改善型普通自住房贷款投放。同时，开展房地产投资信托基金(REITs)试点，激发房地产与互联网展开更加深入的合作。随着众筹等新模式的普及，移动端中介O2O平台房多多三年1500亿的销售额将不是神话，地产业在“互联网+金融”影响下，将迎来颠覆性改变。房地产业具有投资金额大、市场流动性差、回收周期长等特点，投资风险较集中，资产证券化则能够解决这一问题。将不动产商品的巨额价值进行小额分割并转化为可转让的有价债券出售给中小投资者，从而迅速筹集资金，分散投资风险，促进资金良性循环，中信证券的启航、万科的 “公募REITS”已经开始一些有效的尝试。随着我国市场的充分发达、政府职责的明确化、不动产证券化环境的培育和完善，真正的资产配置时代将会到来。

方向五：“众创空间”，2015年度最创新地产

随着"大众创业，万众创新"热潮的到来，地产与创业的结合为地产商带来了新的盈利模式。在此之前，产业咖啡馆、创新工场等"孵化器"式的创客空间已经崭露头角，并在2015年进入遍地开花的发展态势。以优客工场、SOHO 3Q为早期代表，到万科广州云城项目、华夏幸福的智能产业园区，越来越多的地产商聚焦众创空间，以此谋求房存量过剩压力下的转型新方向。这种新的战略可概括为，打造中国版的“wework”模式，即发展联合办公租赁空间，整合创业人、投资人、互联网技术、物流业等资源，释放空间资产价值，探索业务模式中更多的利润增长点，营造平台式产业生态圈。除了会员制及配套服务、租赁及配套服务等收益外，周边地价溢价等隐性回报也可为地产商带来附加利润。房企未来的发展也许正如SOHO董事长潘石屹所指，成为“盘活闲置写字楼办公空间的轻资产管理公司”。

方向六：绿色主导，环保健康产品创新不断

环境问题已成为大众关注的焦点之一，改善雾霾之下的生活环境的渴望，使健康、生态成为消费者的首要追求。2014年中央经济工作会议指出，环境承载能力已经接近上限，未来要以绿色低碳循环的环境友好型发展新方式为主导。地产业是国家支柱产业，处于国民经济各产业链中游，实现绿色发展既能拉动上游绿色生产，也将拉动下游绿色消费。低碳住宅、低耗能住房、田园住宅等新兴环保地产是地产业未来的唯一出路，更是品牌竞争优势所在。

方向七：海外掘金，开拓房地产开发无限新空间

近年来，我国已经成为全球最大的资本输出国，其中房地产投资是主要项目，随着国内房地产成本年增加、净利润下滑以及我国海外移民人数不断增长，海外地产成为众多地产企业开拓市场的新空间。而2015年是实现突破的一年，据统计，前5个月中国在全球投资的写字楼、购物商场、酒店、土地开发以及其他商业地产(包括匿名投资的交易)总额共计约94.4亿美元，同比上涨了近92%，涨幅可谓惊人。万科在美国芝加哥的五星级酒店及公寓项目；万达收购了西班牙马德里地标建筑以及在英国开展城市改造项目；绿地在澳大利亚、英国、马来西亚、韩国等4大洲9个国家超200亿元投资等表明，投资海外地产已势不可挡。

方向八：乡村再造，房地产走进希望的田野

乡村度假，正在成为居民生活新常态。到乡村去，改造新农村，开发农场、农庄、打造休闲农业，建设民宿客栈等等，成为几乎所有地产商都参与的新增项目。

交通改变了郊区的概念：三个半小时微度假圈，包括飞机、高铁、自驾车；三个半小时内到达，将是周末出游的可选范围。两夜两天、两夜三天、一夜两天：过夜成为基本的要求，为民宿、客栈、度假村、度假公寓，提供巨大空间。 亲子家庭：亲子成为第一引擎，带动家庭出游选择。社群活动：以90、80、70为主导的青年、中青年，基于交友社群的影响与传播，形成群体周末出游。郊区适老度假：55-75岁老人，工作日在郊区休闲养疗，周日可以回城，也可以让家人来郊区度周末。

方向九：转型运营商、做服务产业或城市经营的运营商

在整体市场下行压力下，万科、中海、万达、恒大等企业仍能保持多年业绩稳定增长，很大程度上得益于企业顺应市场趋势进行的调整和创新。万科将“三好住宅”、“城市配套服务商”定为其未来发展方向，并推行合伙人制度；华夏幸福等进行业务重构，打造电商产业园；招商将体验式综合体、特色产业园和健康地产作为新业务发展方向；万达则酝酿着更大的计划，实现过去重资产模式向轻资产方向的跨越，转型成为一家投资管理公司。高质高效的管理可以缩减成本，增强对市场适应的灵活度，无论是大企业的改制、提升，还是中小企业的完善，在市场竞争主导下，一套现代管理制度的建立都将是必然趋势。

方向十：战略区域开发，在顶层设计中寻求大级别机遇

随着我国经济改革的逐渐深入，我国一带一路、京津冀一体化、长江经济带等战略的提出和建设，形成了打造中国经济升级版的有力支撑，在带动沿线城镇化发展、推动产业对接协作和上下游联动机制，推进资源优化配置及区域市场一体化进程等方面将形成广泛效应，带来新的发展机遇。在承接产业的过程中，人口的流入以及产业设施升级等都将助长土地价值、激发地产需求，丝绸之路自贸区和京津冀区域发展产业园区等建设项目更为地产业带来直接利好。随着国家顶层战略的落地实施以及房地产业自身转型升级取得实质性进展，中国的地产业将迎来又一快速发展期。

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