《2014中国房地产创新发展报告》之文化和旅游地产

       2014年中国文旅地产的发展现状

编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。敬请期待！

以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之文化和旅游地产篇。

一、2014年中国文旅地产的发展现状

1、政策环境

2014年国家出台了一系列与文旅地产相关的政策文件，如《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》、《围绕农村土地改革的中央一号文件》、《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》、《国家新型城镇化规划（2014-2020）》、《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》、《推动特色文化产业发展的指导意见》等，文旅地产进入快速发展与转型升级的快车道，为文化旅游地产的多样化、特色化、市场化、品质化发展注入强心剂。

2、市场现状

从成交情况看，基本稳定。2014上半年，根据凤凰地产和中房报联合推出的一线城市高端物业投资指数报告旅游地产板块数据显示，全国所监控的主要旅游区域项目整体成交量呈现下降态势，成交均价基本保持平稳。

从市场布局上，范围扩大。海外布局规模推进，马来西亚、新加坡、澳大利亚、美国、俄罗斯等国家的房地产市场不断出现国内开发商的身影，万达、新华联等企业稳步推进国际战略。旅游地产全国铺开，不仅是传统的海南，包括福建、云南、贵州、四川、山东、江西、湖北、华北、东北、西北等地都在快速发展旅游地产。

从开发区域上，冷热不均。2014上半年，根据凤凰地产和中房报联合推出的一线城市高端物业投资指数报告旅游地产板块数据显示，所监控的旅游地产区域新盘中以华南区域为主要供应区域，占比超过五成；西南、华东区域紧随其后，各以接近20%的占比站稳第二梯队。从2014全年看，云南、海南、贵州依然是开发热点，同时三、四线城市旅游地产出现滞销，一、二线旅游城市更受重视，去化率更高。

从开发热度看，文化旅游地产热度不减。其一，投资额度大，万科投资400亿元建吉林松花湖度假区，宝能集团联手国奥投资800亿于桂林、宁波打造两大文化旅游地产项目，万达投资300亿的无锡万达城开工建设等；其二，投资类型多元，碧桂园投资昆明奎南生态文化旅游产业园项目，陕旅集团投建金旅城?四海唐人街旅游综合体项目，港中旅海雅投资百亿携手升级海上田园建设大型文化休闲娱乐旅游综合体，泰禾集团投资兴建体验式影视旅游度假综合体；其三，投资热点鲜明，招商、建发入驻漳州长泰旅游地产，助推环厦板块发展；贵阳旅游地产“避暑”受热捧，万科等多房企进驻开发；福州永泰成旅游地产开发热土，万科、泰禾等房企争相进驻，各大主题公园重现火爆市场。

从市场运营来看，与时俱进。其一，链条运营，万科、万达、中海、恒大、佳兆业等房企都高调进行跨界探索。万达投资并购影视、旅行社、电商等不同类型企业，向不动产、文化旅游、金融、零售、电商五大业务板块挺进；佳兆业从地产延伸至商业、酒店、养老、金融等领域，多元化转型打造旅游度假产业链。其二，连锁运营，大型的文化旅游地产集团，包括华侨城、万达、方特、海昌、宋城等已经开始推进全国布局，连锁经营效益显现。其三，智慧运营，云南城投推出 “梦云南分时度假平台”、绿维创景推出的“绿维美尔分权度假”模式尝试一地置业多地度假，万科携手淘宝、途家将“互联网+地产”的合作模式推向巅峰，蚂蜂窝、世界邦、在路上、去啊、去哪等旅游平台成为新途径，官房集团OTO等推进旅游地产存量盘活，“朋友圈”成旅游地产热词。

3、产品供需

产品供给整体呈现供大于求，热点类型仍受追捧。其一，从地产供给情况来看，原有项目尚处在消化中，新进项目依然涌进，导致供给过多。但是对于很多热门的、品质较好的旅游地项目则供不应求，如龙湖长城源著，首日开盘即卖光，创下了旅游度假地产的神话。其二，从产品类型供给来看，类型丰富，万达武汉汉秀、武汉电影科技乐园、青岛东方影都、冯小刚电影公社、古北水镇、长隆珠海横琴乐园等相继登场…… 一系列的文化旅游产品得到了市场的好评。

消费需求与产品供给存在错位，“刚需化”市场正在形成。多元化需求有待满足，如以服务、配套完善为需求形成了度假生活群体，以养老度假需求为代表形成了候鸟群，以环境改善为需求形成了远离雾霾的群体，以近郊需求为主形成的微度假群体，以注重产品为需求形成了综合性体验消费群体，但目前需求满足情况并不都尽如人意，旅游地产依然存在改进和上升的空间。另外，“刚需化”需求呈现，据重庆康联机构数据显示，旅游地产购房者当中，单次使用时间超过30天的自住型客群，如老人带小孩避暑的占比高达70.4%，休闲度假需求增多，配套服务更为关键。

4、产业结构

旅游产业强力带动。我国旅游正处于一个全民大众化出游的深化阶段，已形成全球最大的国内旅游市场和世界第一大出境旅游消费市场。国内国际出游人数激增，市场蕴藏着巨大的旅游消费，为文旅地产的发展提供动力。

文化旅游多维延伸。文化旅游的复合性推动文旅地产不断延伸，文化建筑、文化演艺、文化生活等都在项目中体现，文旅养老地产、文旅园区地产等也都有一定的发展。