《2014中国房地产创新发展报告》之金融投资创新案例

       新派公寓

编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。敬请期待！

以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之金融投资创新案例篇。

一、新派公寓——都市白领新生活社区

全经联点评：新派公寓在恰当的时点收购了合适的资产，成功引入了资本。迎合了当下青年白领的居住消费需求，打造了结合移动互联，用户体验，社交等社会热点的精致青年社区。新派公寓不是简单的房地产开发运营模式，其项目整个流程涉及收购、定位、改造、出租，资金回报，其核心为资产的管理能力和金融的创新。

新派公寓（CYPA，China Young Professionals Apartments）是国内领先的致力于打造都市白领新居住方式的连锁公寓品牌。全经联金融投资委员会委员，新派公寓创始人王戈宏先生提出并实践未来中国白领新的居住理念：Lifestyle（新生活方式）、Home（新的家）、Community（年轻人的社区）。王戈宏和赛富投资基金一起发起了赛富不动产基金（SAIF Properties Fund），一期基金成功收购北京CBD核心区域独栋物业，改造成新派公寓全国旗舰店。借鉴了美国REITs模式并进行中国式改良，通过收购、租赁物业的组合策略的新派公寓锁定了月收入在1万～2万元的白领用户，希望以符合白领用户个性化需求的新居住消费模式，运用私募REITs模式进行新派公寓的规模化拓展，打造出独特的“金融+品牌+服务”的模块化复制连锁发展模式。

（一）理念创新

新派公寓不是简单的房地产开发运营模式，而是在为在都市生活的白领创造一种新的生活方式。针对当前城市白领无力承担高额房价，中高端人才纷纷逃离都市，或者居住环境恶劣造成人才流失的严峻现状，新派公寓提出了：“让白领年轻时就要住在都市中心，同时要拥有从容居住、幸福居住、同人居住，让居住从资产型向消费型转型”的目标。

（二）服务创新

新派公寓创新地提出并实践了白领公寓独特的有限内容却品质化的服务--4S服务模式：始终微笑、真诚服务、社区互动、公民分享。

（三）产品创新

新派公寓目前在北京开业运营两家店，一家是位于东城区的紫禁城店，另一家是位于朝阳区的CBD旗舰店。新派注重细节，根据白领的实际居住和生活需求，通过各个角度，全方位地为白领打造创新、细致、精致、便利的居住环境，从而实现了白领同质化的社区居住、精致化的细节居住以及拇指化的智能居住。

（四）模式创新

用私募REITs金融模式进行城市旧物业翻新改造，与政府、开发商等合作进行白领公寓定制、品牌化、规模化的发展。

1、创新实践私募REITs 模式

由于中国的REITs模式还不够成熟，新派公寓在国内创新实践了私募的公寓REITs模式，通过收购、租赁物业的组合策略，新派公寓希望以符合白领用户个性化需求的新居住消费模式，打造出独特的“品牌+地产+金融”的收益模式。新派公寓创始人王戈宏通过将基金化的结构实现了私募REITs的运作模式，通过32个LP（有限合伙人）买入整个物业，最终使用分股的形式将权益返还给投资人，新派公寓在其中仅投入了1%份额，相当于零投入，但根据协议，新派拥有不少于20年的管理权。

2、“收购/租赁/品牌管理/投资合作+翻新改造+租出+复制扩张”，城市存量旧物业增值新模式

新派公寓通过收购、整体租赁、品牌输出管理、投资合作等多种模式进行物业开发，后对获得物业根据其所在的位置、区域、特点等进行产品定位，按照新派的四个等级产品（新派Star、新派Style，新派Cypa和新派Premium）进行翻新改造后租出。同时，新派将成本、管理等细节全部做成了模块，建立了供应商评估体系，并撰写了基于产品标准定位的《新派白皮书》和基于服务管理标准的《新派橙皮书》，完成了新派可复制的模块化和量化的标准，而这一切都为新派接下来的大规模扩张奠定了坚实的基础。

目前，新派已经在北京实践了重资产的CBD旗舰店和整组轻资产的紫禁城店。紫禁城店以整租物业的模式，翻修后定价每间3000元~7000元/月，然后分散出租；CBD旗舰店则以低于市场价近50%的价格购得CBD核心区域物业—森德大厦，花费共计1.3亿元，均价为2.2万元/平方米，经过彻底装修改造后以7500元的月租金均价分散出租。