《2014中国房地产创新发展报告》之写字楼与综合体

       2014年中国综合体的发展现状及特征

三、2014年中国综合体的发展现状及特征

从最初的概念引入阶段、到中期的理念成型阶段，再到如今的开发高潮阶段，中国城市综合体的发展已有10年。截止2014年9月，据不完全统计，在全国50座主要城市中建成、在建、待建城市综合体项目超过2000个，非住宅物业总体量突破6亿，已然呈现供需失衡趋势。
尽管当下城市综合体已供大于求，但是从现有土地储备和规划来看，在未来两年，城市综合体的数量还将持续大幅攀升，市场竞争将更为激烈。

1、综合体市场供应呈现“井喷”态势，供过于求导致经营困难

根据莱坊研究成果，至2014年年底国内主要城市综合体存量面积（综合体存量面积指不含住宅部分，下同）将达到3.3亿平方米，较2013年增长17.8%，2014年主要城市的商业综合体规模将突破平均1,000万平方米/城市。至2015年中国主要城市的商业综合体项目规模将达到3.6 亿平方米，而2016年以后综合体规模将突破至4.3亿平方米。

根据前瞻产业研究院发布的《2014-2018年中国城市综合体行业发展前景与投资价值预测分析报告》显示，在全国重点城市综合体存量中，沈阳、重庆、北京、上海等城市综合体的存量领先全国，其中综合体总存量在1000万平方米以上的城市分别为沈阳、重庆、北京、上海、成都及天津6座城市；而广州、南京、苏州、深圳、西安、武汉及贵阳的综合体存量介于500-1000万平方米；其余城市的综合体存量均在500万平方米以下。

2、综合体两极发展趋势明显，超大规模和小型精品综合体各领风骚

以万达文旅城为代表的“巨无霸”型综合体大行其道，以合肥万达城为例，项目占地面积100公顷，总建筑面积90万平方米，规划文化、旅游、商业、酒店四大内容，酒店群包括1个六星级酒店，1个五星级酒店，2个四星级酒店和3个三星级酒店，共3500间客房，5000个床位。酒店区还建有大型会议中心，将合肥的旅游、会议设施提升到国际水平。还拥有一座占地600亩的主题公园及室内水上乐园，此外还将有两个电影科技馆。此种超大型综合体囊括了人们衣食住行、吃喝玩乐的方方面面，可谓一网打尽。

而小而精的产品也在激烈的竞争中显示出顽强的生命力。以远洋“未来汇”为例，除两栋量身定制的写字楼外，商业部分只有1.88万平米，包括了餐饮美食、时尚购物、休闲娱乐等业态，可谓麻雀虽小，五脏俱全。

这种两极化趋势体现了领先企业在吃透区位，抓住细分客群上下足了功夫。

3、综合体驱动要素升级，文化、旅游、艺术、医疗、养生、教育粉墨登场

变化是永恒不变的主题，除去传统的HOPSCA业态外，为增强综合体的综合竞争力，行业内综合体营造的巨头纷纷打出特色牌以求杀出红海，万达的文旅城及“汉秀”声名鹊起，新世界地产和九龙仓的艺术购物中心方兴未艾，绿城又祭出学院式养老的法宝，可谓你方唱罢我登台。

4、地标综合体建设后继乏力，城市承载力极限受到挑战

中国最高建筑、世界第二高楼——上海中心的接近建成，标志着中国城市地标综合体建设达到顶峰，并可能迎来转折点。曾经热火朝天的摩天楼建设潮渐趋冷却。2014年，号称世界第一高楼的长沙“天空之城”迟迟没有动工，据消息人士称，该项目即使技术论证通过，但其经济性仍然是个黑洞。开发商很可能更改甚至放弃此计划。之前一度在各个城市屡创新高的绿地集团也悄悄放慢了超高层建设的速度，其抚顺绿地中心项目已经停滞，其他城市的超高层项目也开始出现跳票。其后的追随者，如恒大、世茂、宝能等企业，尚未来得及品尝树立丰碑的快感，却被技术和经营两大门槛绊住动弹不得。

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