《2014中国房地产创新发展报告》之写字楼与综合体

2015-01-29 绿维创景全经联 标签：旅游房地产规划设计地产创新

2014年中国写字楼发展现状及特征

编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。敬请期待！

以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之写字楼与综合体篇。

一、2014年中国写字楼的发展现状及特征

1、市场分化明显

2014年中国写字楼市场分化明显，主要体现在三点：

第一，销售市场与租赁市场的差异。一方面写字楼销售市场由于持续的住宅市场限购政策，挤压出大量投资性需求，转投向不限购的商业地产，促进销售类型写字楼量价齐升。另外一方面，写字楼租赁市场由于受经济疲软和企业搬迁等影响，租赁类型写字楼租金进入下降通道。

第二，不同区域和城市的写字楼发展呈现分化态势。以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海经济圈为代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、广州、深圳为代表的城市经济发展速度趋于稳定性的增长，在这样的背景下，一线城市写字楼市场租售需求相对旺盛，其前景保持乐观。与此同时，只要全球流动性过剩的格局没有发生根本改变，人民币稳步升值的态势仍然保持下去，那么国际资本对一线城市成熟写字楼的收购需求仍将存在。而且，亚洲REITs市场的建立，为这些国际资本的退出提供了一条便捷通道，从而解决了其后顾之忧。相对而言，二、三线城市的写字楼市场起步较晚，有待进一步的市场培育。

第三，不同行业和企业对写字楼的需求差异呈现细化趋势。事实上，这种需求差异在市场上客观存在。一些企业的研发中心倾向于选择在城市边缘区域、强调自然环境的办公物业；一些大型的商业开发客户需要城市中心地带、交通便利、繁华区域内的办公物业；一些中小型的企业则更愿意选择成本经济、内部硬件条件良好的城区边缘地带。我们认为，在未来几年中，国内写字楼的进一步细分趋势值得关注。

2、竞争激烈助推转型创新

2014年，写字楼市场也处在激烈竞争的格局。据戴德梁行研报统计显示，截止2014年第三季度，仅仅北京写字楼存量达到约573万平方米，2014年第四季度，金融街、亮马河、中关村、望京等核心区域将有20万平方米以上的新增供应投放市场，另外非核心商圈望京等地区也将供应10万平方米以上，因此预计第四季度北京写字楼空置率将有所上升。这样对企业在营销手段、运营手段上提出了更高的要求，如何抢占市场，快速去化，这是一个当前乃至未来需要考虑的课题。