一降一升 海南房地产转型大幕拉开

       空置之忧

“海南万里真吾乡。”公元1097年，苏东坡被贬海南，临行前却把尚未谋面的海南当作自己的第二故乡。海南作为国内的旅游大省，旅游业起步早，发展快，自改革开放以来，海南的房地产行业一直处在国内旅游地产行业的风口浪尖上。

900多年后，被东坡先生称为“南荒”之地的海南，成为全国人民不远万里纷纷前来购房置业的热土。“海南万里真吾乡”成了大量岛外购房者的真实写照。

房地产行业在海南区域经济中的地位举足轻重，对海南省地方财政贡献巨大，是海南省城市基础设施投入的主要来源。但与此同时，海南房地产业的结构性问题、季节性空置问题、经营性地产与保障性住房的平衡问题等也日渐突出。

有鉴于此，11月初下发的《海南省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)首次提出，从明年起，要逐步降低商品住房开发比例，并纳入市县考核指标体系。

随后海南省提出，要建立合理的房地产结构，构建多元化的产品体系，不断增加旅游酒店度假产品、产权式公寓等经营性地产的开发建设，坚持走精品特色发展之路。

这“一降一升”，拉开了一场影响海南房地产业乃至整个经济发展的转型大幕。

空置之忧

房屋季节性空置，造成资源浪费

海南旅游房地产最大的特点应是使用权的流动性

11月27日，中国北方大部分地区普遍降温；12月4日，我国25个省份深陷雾霾天气；而千里之外的海南却是一片阳光明媚。

每到这个季节，北方老人们结伴来到海南，开始他们长达几个月的候鸟生活。

事实上，海南房地产业呈现两头在外的特征：开发商、购买者来自全国范围，外销比重极高。2011年，海口和三亚房地产外销比例为53.6%和80.9%，其他市县岛外购房面积比例基本在90%以上。2012年，岛内需求扩大，岛外市场比重有所下降，但仍占据主导地位。

对岛外市场的过分依赖带来的最直接后果是，海南房地产业第二居所明显，造成房屋的大量季节性空置，给小区的物业管理带来了难题，也给小区供水、供电带来很大损耗，造成资源浪费。

三亚卓达东方巴哈马小区租户宋先生告诉记者，该小区属高档小区，绝大多数业主都是外地人。一到夏天，候鸟老人撤离，小区里一片黑暗，只有几户人家亮灯。这个时候，楼道里的两部电梯通常只开一部，公共照明也基本停用。记者在琼海、万宁等地采访了解到，这种现象绝非个例。

部分开发项目缺乏足够的市政与服务设施配套，也是空置率高的一个原因。

省房地产业协会秘书长王静告诉记者，目前海南省土地出让方式多以“熟地出让、现状交付”为特点，一些地方连基本的排水设施和卫生处理都没完善，就忙着进行房地产开发，结果出现“垃圾靠风吹，排水靠自然”的怪象。

对此，省人大常委会环资委委员、雅克设计集团董事长侯百镇表示，海南必须要提高房屋利用率，如果只是简单出售，那就只是输出成本而没有带来消费，没有促进经济，这是对海南资源的极大浪费。转型升级中最需要解决的就是资源利用问题，一个政策的出台，不单是对将来发展的指导，也要为过去的遗留问题提供解决方案和对策。开发商卖完房子走人了，把房屋空置率问题留在海南，等到海南土地快使用完、规划完后再解决，那就晚了。

省政协经济委员会副主任、海南产业经济研究院院长李仁君也表示，海南商品房主要卖给岛外客户，旅游淡季会出现大量的“房屋空置”现象。这样庞大的数量，是海南房地产业健康发展的巨大隐患。

“目前国内并没有关于空置率征税的立法。”李仁君说，如果能引进分时度假和产权式酒店，将从根源上解决海南大量房屋闲置问题，也可以促进海南第三产业的发展。

海南现代管理研究院院长、海大教授王毅武告诉记者，他的观点是，海南房子不但要限购，而且要禁购。“房子不是投资品。海南旅游房地产最大的特点应该是使用权的流动性，可以向岛外居民开放使用权，但所有权不是你的。”

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