林峰视点：滨水度假项目开发运营秘籍

绿维导语：就滨水旅游而言，按照毗邻水体的不同可将其分为：滨海、滨湖、滨江(河)、岛屿及湿地旅游，其中滨水度假区依托海岸、湖泊独特的自然景观，发展较早，模式较成熟，是非常受欢迎的度假区类型之一。


绿维根据近二十年滨水旅游的经验，总结了一套7层水圈的开发理论，针对各种湖泊景观的组合特征打造具有特色的度假休闲环境，如何与滨湖度假地产、康复疗养、休闲商业等项目有机结合，打造度假旅游的良好氛围，进行了探讨。








随着经济的快速发展以及城市化进程的加快，曾经依赖工业化港口功能为区域经济重要动力的滨水地区，开始走向转型升级之路。这些地区纷纷通过扩展旅游游憩功能等旅游开发规划手法，为城市发展寻求更多的经济效益、社会效益和生态效益。鉴于滨水在资源、区位及环境方面无可比拟的优势，我国早期的滨水度假呈现野蛮式开发，但是由于忽略了相关的生活服务和休闲度假服务配套，以及城市公共服务配套，房地产与旅游分离，旅游地产与城镇化分离，从而导致大量“鬼楼群”出现，影响了城镇化进程。


滨水度假作为一种针对湖泊资源的综合开发模式，主要将水体各圈层作为载体，通过资源组合手法，针对各种湖泊景观的组合特征打造具有特色的度假休闲环境，在不影响整体景观美感和不破坏生态环境的前提下，与滨湖度假地产、康复疗养、休闲商业等项目有机结合，打造度假旅游的良好氛围。


01
滨水休闲圈层理论模式

绿维文旅通过对多年来滨水旅游项目的案例整理、分析，形成了一套滨水休闲圈层规划设计模式——即滨水休闲圈层模式，以期对滨水资源进行整合利用，打造具有特色的度假休闲环境。

1、滨水休闲的“三层”

此模式在综合保护和对核心层、周边层适度开发的基础上，对扩展层（滨水层，即可以看到水体的岸上区域）加以开发（详见图）。旅游项目围绕旅游要素展开，其产品集观光、休闲、度假、疗养、运动、探险等功能为一体，能满足游客多方面的需求。在生活方式的打造上，滨湖度假主要为游客提供一种与日常生活不同的、健康的生活方式。健康的概念可以从运动、疗养的养身，文化体验的养心等角度去体现，具体由湖泊的资源来决定。



图  滨水旅游三个层次，绿维文旅制图

2、滨水休闲的“七圈”

滨水休闲圈层结构分为水空、水面、水下、水岛、水滩、水岸和滨水区七个不同的水结构。其中，水滩、水岸和滨水区三个结构存在差异区分，尤其是功能、景观、项目和产品文化结构有很大的差异，在规划过程中非常重要。水空和水下到水面之间的差异又构成了多样化亲水休闲、水游乐、水运动的差异化。




水滩：潜水区域，重要的亲水戏水、水休闲区域，以海边浴场十分常见。它很明确的是一个非建设区，但却是重要的水休闲游览、娱乐、互动区域，是亲水核心。

水岸：近邻水体的陆地，既是护堤区域，也是水与村/镇/城互动的关键区域(可人工参与形成生态堤、艺术堤、水岸花园等多种景观休闲空间）。水岸是承载了建设性内容和道路交通、运动休闲项目重要的结构。

滨水区：岸上开发区域（餐饮、度假等综合服务型开发区域）。滨水区延伸是开发结构，滨水区的开发不仅仅是观光旅游、休闲项目支撑和接待能力与酒店建设，更重要是它可以较大的展开为度假区结构，包括陆地游乐场设施、主题度假村、景观建筑等。

水空：水面之上的凌空空间。水上飞机、水上热气球、水上伞翼、飞降、索道、桥等都能构成空中鸟瞰，产生的差异化感受体验。

水面：水的表面（以观光型船/筏交通及游憩工具、水面戏水为主）。水面构成了水游戏的主体，包括游泳、水球、滑道、水喷淋系列、水休闲浴、滑水、船艇、帆板、冲浪、水上充气游乐设施等。



水下：水面以下空间（可短暂潜水娱乐，也可建设长期性水下场馆）。可以人工方式、运动方式、体验方式挖掘水下运动、水下休闲、水下探索、水下体验空间以及鱼水植物相结合的水下景观创新。

水岛：水体中的核心标识系统和游憩目的地。水岛在湖泊旅游中尤其重要，特别是浅水区域打造人工岛，有效的利用堤和岛之间的关系成为亲水休闲的核心聚集区，成为亲水收益高的消费型区域。水岛是旅行中重要的目的和景观节点，它是水的核心系统，是好的空间和场所。




02
滨水休闲的产品体系

滨水休闲圈层结构通过立体空间结构关系和规划结构内容，分七大圈层来区分其功能、景观、项目、文化结构等差异性，并结合四大开发模式，导入创新型的游乐项目、娱乐项目、互动项目、体验项目和文化创新结构项目，形成多元化产品，来实现旅游景区的多样化产品和多样化收入结构，形成景区从观光型、休闲型到度假延伸的结果，从而满足多样化市场需求。详见表。



表 滨水休闲的产品体系，绿维文旅制图

同时，滨水休闲要从景区化、立体业态、康养居住、城镇化把握四大开发模式。详见图。



图 滨水旅游四大开发模式，绿维文旅制图

滨水区的开发需要展开为度假区结构，度假区的结构不仅要住而且要有产业，更重要的要有能够让人留下来超过一星期以上的各种消费。这些消费结构、生活观、家庭管理、社群观点和群体关联，构成社区化发展。因此滨水度假需要社区化，不仅是旅游基础设施、度假设施，要有生活结构，从水的不同空间、不同功能，形成不同的开发手法。

03
绿维案例：国际湖泊水乡生活目的地——湘阴滨水旅游体系

湘阴县水体资源丰富，水域体系全。“水”在湘阴是一个大资源背景、重要的旅游要素；“水”在湘阴塑造的是一种国际湖泊水乡生活方式；“水”在湘阴打造的是多元江湖水乡体验产品。

洞庭湖是国际旅游资源，以水乡为基底，展现水乡+小镇、水乡+湖泊、水乡+田园等多元生活，在湘阴体验湖泊水乡的悠闲生活。湘阴水圈层理论下的水旅游产品体系，围绕“水陆空”三圈、“水面、水下、水心、水滩、水岸、滨水区、空中”七层，形成洞庭湖国家公园、东湖、沙洋湖、鹤龙湖等丰富的多元化产品。详见表。



表 湘阴水旅游产品体系

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