林峰视点：文旅古镇的城市更新策略

中国文明千年历史，留下了众多的历史文化名城名镇，他们是城市发展及人民生活真实见证。例如南阳赊店古镇见证了明清晋陕商人外出经商的发展演变，首钢老厂见证了建国以后北京地区冶炼工人生活的变迁，就连前段时间热播的电视剧《人世间》中的光字片也是见证了整个吉春市五代人的青春记忆。这些文化古镇在发展过程中，往往会出现古城格局与现代功能空间需求不相符，功能与业态与保护利用相脱节，前期策划与后期运营 “两层皮”，实施过程中资金、内容、运营不匹配等一系列问题。




一

塑造独特的文化IP，形成新的城市文旅品牌

文化古镇拥有久远的历史和珍贵的历史文化遗产，城市更新首要考虑历史文化遗产的保护和利用，采取“保护基础上再利用”是合适的。旧有历史文化遗产不管是文化建筑、宗教建筑，办公建筑、商业建筑、还是工业厂房，它们都承载着历史文脉，是区别于其他城市的核心。在城市更新过程中，应对其进行评估，保留其核心特色，挖掘核心文化IP，活化历史文化街区和非物质文化遗产。



古北口镇就是典型的以历史文化遗产为核心的城市更新项目。同时历史文化街区是原住民生活的载体，孕育了丰富的非物质文化遗产，充满了带有本土印记的文化记忆，城市更新应在这些非物质文化遗产活化上下功夫，形成有故事的景点。陶溪川就是活化利用非物质文化遗产的城市更新项目。

二

融合现代生活，承载城市新功能

文化古镇既不能当做文物一样供起来，又不能拆掉重建。文化古镇的更新应首先找到自身的功能定位，引入合适的产业，融合更多现代功能，重新纳入城市有机体中。然后通过空间肌理和建筑改造来承载新功能，依托独特文化，创新不同的文旅活动类型，使得古镇重新焕发生机。北新桥街道东四北大街就是通过对沿街建筑进行外立面改造，以文旅产业配套为新的城市功能定位，成功承载新城市功能，成为历史文化街区城市更新改造的典范。


三

进行市场调查，创新业态，引导古镇更新建设

文旅产业作为创新发展的当家产业，可以为古城城市更新提供丰富多样的空间产品，也为城镇空间提供更好的发展模式。更新片区从旧到新，重获生机离不开与周边区域的互补。原有的体系和脉络提供给更新片区以各种支持，更新片区在一到两条主要街道上升级新业态，集中一个区域形成新的业态分布格局，在新旧互动中产生化学反应，引导古镇城市更新建设。



四

消费主·导招商，业态与风貌结合，形成城市名片

文化古镇更新片区应以消费结构来主·导古镇的招商，在保持本土建筑特色，延续历史文脉的同时，满足核心业态的空间需求。在体验休闲类商业日益发达的今天，对体验式消费、休闲式消费需求的不断增长，催生出许多以历史文化遗产为核心的更新改造项目，这些历史遗产，既有古代的长城边关，祠堂庙宇，又有近现代的商业洋房、工业遗存。更新片区应保持原有街区机理，密切与周围街区衔接，使人流、车流、物流组织有序，各得其所。将历史文化街区打造成为集文化消费、休闲消费、体验消费于一体的休闲体验街区，核心业态与古镇古村的整体风貌相互结合，进而形成新的城市名片。



文化古镇城市更新绿维文旅运营路径案例

古北口镇

古北口镇为北京市密云区辖镇，面积84,71平方千米：古北水镇则为古北口镇区划内的一个独立封闭式景区，面积9平方千米。在古北口镇这个古镇更新中，绿维文旅提出两大产业发展引擎，即以旅游产业为主引擎、文化产业为次引擎，构建古北口镇旅游休闲产业链，促进旅游产业集聚，推动多产业融合发展。基于这两大产业的整合，古北口镇形成了两个核心区结构，一个是古北水镇核心，另一个是新的开放式的长城古镇。长城古镇核心作为原来建制镇中·心区文化传承的载体，主要打造长城古镇核心聚集区。长城古镇以长城为核心，以古北口的口文化为重·点，以水关结构为发展区，形成两万个到三万个床位，大规模吸纳游客，构成大量的可以随时往返不需要门票的开放式度假区。其经营模式与收益模式将与封闭式结构的古北水镇有明显不同。


绿维文旅认为，在经营模式方面，长城古镇适宜采用“古镇免费+景点收费”的开放模式进行经营。即古镇免费对外开放，在古镇内打造若干景点，景点联合起来形成一张120-150元的门票。经营模式的不同，直接导致了两个小镇收益模式的差异。古北水镇的收益由“1/3的门票收入，1/3的酒店收入，1/3的景区综合收入”构成，主要包括索道、温泉、餐饮住宿、娱乐演艺、展览等项目收入；而长城古镇将由联票、地产与休闲消费构成，包括旅游板块的综合演艺、门票、旅游商品、交通、产品体验、游乐等项目收益，以及土地升·值、商铺地产、客栈地产、公寓地产、产业地产、住宅地产等地产板块收益。比较而言，开放式结构的长城古镇较封闭式结构的古北水镇在收益结构方面更加多样、灵活。


综上，以古北水镇、长城古镇为代表的历史文化小镇与以古北口镇为代表的基于景观节点的演艺景区，相互支撑、相互促进。通过资本的运作，旅游核心吸引力的打造，形成商业化的收益模式，形成市场化产业，进而形成与区域发展、与就业融合的协调发展机制，实现历史文化古镇的城市更新。


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