城镇土地估价规程

      

 B. 系数估计：将收集到的不同用途的地价资料，按用途将通过检验的地价资料代入模型中，估计参数值Ａ和r。估算出Ａ和r后，要进行系数可靠性检验，检验要求按4.4.4.3条中的有关规定进行。
C. 基准地价评估：将估计值Ａ、r和有关参数代入，得到各级土地的基准地价或各单元分值的估计地价。地此基础上，根据地价的离散程度，确定区域基准地价。
4.5.4.3  用地细类基准地价的估算
    根据市场交易地价资料，按商业、住宅、工业用地中的用地细类再作分析，如商业用地中又可分金融细类、宾馆办公细类、商场细类和零售商店等细类，住宅中又可分一级住宅、二级住宅和三级住宅等细类，根据地价在细类中的变化，估算各用地类中细类的基准地价。
4.6  利用土地交易资料评估路线价
4.6.1  路线价的评估范围
    路线价主要用于繁华商业区段的价格评估。
4.6.2  商业用地路线价区段的划分
4.6.2.1  地价区段划分标准：
    1. 商业用地区位条件、交通条件、人流量多少、位置相似的地块划归同一区段； 
    2. 商服繁华程度基本相同的地块划归同一个地价区段
4.6.2.2  区段划分方法：
    1. 以道路、沟渠或其他明显地物为界限；
    2. 在确定有路线价标准的地价区段，以里地线为界线。里地线采用临街宗地众数进深代替。
4.6.3 样点地价的整理
    与4.5.2条中有关规定相同。
4.6.4 样点地价的数据检验
    与4.5.3条中有关规定相同。
4.6.5  评估区段地价
4.6.5.1  有样点区段路线价的评估
    以市场交易地价资料为基础，求取各区段的平均价为区段地价。方法有三种：
    1. 取中位数。
    2. 取众数。
    3. 取算术平均数。
4.6.5.2  无样点地价或样点地价较少的区段路线价评估
    没有交易资料的区段路线价评估，采用比较法、系数修正法进行。见4.5.4.1中第二款。
4.6.6  划分地价等级
    把区段地价按地价高低排列，并描绘在数轴散点图或频率直方图上，密集区域即为一个地价等级。
4.7  城市基准地价的确定
4.7.1  基准地价确定的原则
    1. 以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅。  
    2. 地产市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证。
    3. 地产市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证。
    4. 体现地产管理政策。
4.7.2  基准地价的确定
    以一种方法测算城市基准地价的，用该种方法确定的级别商业、住宅、工业用途的基准地价为城市基准地价。
    以两种以上方法测算城市分用途基准地价的，应以级别或区域为单位，用不同方法的测算结果，根据当地土地市场状况和地价水平，确定级别或区域中各用途的基准地价。
    以两种以上方法测算城市基准地价的，根据不同方法的评估结果、土地市场状况等，以其中最符合市场行情的一种方法的结果为标准，用其它方法的结果进行适当修正，确定各用途的基准地价。
   根据城市土地利用特点，在一些大城市，如果其土地分异较明显，则可按商业、住宅、工业用途中的用地细类再作分析，估算各用地类的基准地价。
4.8  基准地价修正系数表的编制   
4.8.1  基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。它分为级别或区域基准地价修正系数表和路线价修正系数表两种。
4.8.2  级别或区域基准地价修正系数表的编制
 级别或区域基准地价修正系数表的编制，有用土地利用效益（地租）资料和市场交易地价资料两种方法。
    如果基准地价成果在商业、住宅和工业三大土地利用类型下有细化地类的基准价格，则尽可能编制细化地类的基准地价系数修正表。如果其基准地价成果只有商业、住宅和工业三大地类，则基准地价修正体系一定要反映土地利用的复杂性。关键是准确地把握各用地类型的地价影响因素和影响权重。
4.8.2.1  用土地利用效益（地租）资料编制基准地价修正系数表
    1.确定级别或区域基准地价
按4.7条的评估结果，确定级别或区域基准地价。
    2. 宗地地价影响因素的选择

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