城镇土地估价规程

      

  
    4. 编制宗地地价修正系数表
根据在优、较优、一般、较劣、劣５个档次地价标准下确定的各地价因素修正系数，编制出级别或区域内不同用地类型的基准地价修正系数表，并确定各种修正系数对应的因素指标条件，即编制各类用地因素指标说明表。各表形式见附录。
4.8.2.2  用市场地价资料编制基准地价修正系数表    
    1. 确定级别或区域基准地价
按4.7条的评估结果，确定级别或区域基准地价。
    2. 修正幅度值的计算
    将调查到的区域中正常地价的最高值、最低值与基准地价作相对值比较，得到相对于基准地价的最高和最低修正幅度值，其计算方法参见4.8.2.1条中第三款的规定。
    对基准地价与最高地价、最低地价之间的均分点，按样点地价计算修正幅度。
    按修正幅度值，将各有关地价点定为优、较优、一般、较劣、劣五个标准。
    3. 影响地价各因素修正值的确定
    根据五个标准的修正幅度，将修正幅度按因素权重分解到各影响地价的因素上，确定出各因素在不同标准下的修正值，具体计算按4.8.2.1条中第三款的规定。
    4. 确定宗地价修正系数对应的因素条件
    具体按4.8.2.1条中第四款的规定进行。
4.8.3  路线价修正系数表的编制
    路线价修正系数表是指利用路线价评估宗地地价时，根据宗地临街深度与宗地价格的变化规律而编制的深度指数修正表。宽度修正、宗地形状修正等在评估具体宗地地价时由评估人员自定。
4.8.3.1  确定路线价
    依4.6条中路线价的确定方法确定。
4.8.3.2  编制深度指数修正表
    深度指数修正表依据宗地临街深度对路线价的变化程度制定。其基本程序为：
    1. 标准深度即里地线的确定。一般是以临街宗地的平均进深为准，或以临街宗地进深众数为准。
    2. 确定级距。在同一级距内，地价对路线价的变化程度较小，并视同一致。深度百分率表中级距的选定，应分析比较市场地价调查中地价变化的规律性，从而确定级距数、级距。
    3. 确定单独深度百分率。将宗地面积自临街红线至里地线以内依一定距离（级距）划分为许多单元格，并依次为a1 , a2 , a3 ……an ，其单独深度百分率为： a1 > a2 > a3 ……>an 。    
4. 选用累计或平均深度百分率制作深度百分率表。
    A. 平均深度百分率：        
        a1+a2  a1+a2+a3       a1+a2 +a3+……an
    a1 >――  >―――  >……>―――――――
         2       3                n
    B. 累计深度百分率：
     a1< a1+a2< a1+a2+a3 <……< a1+a2 +a3+……an 
4.9  基准地价图的绘制
4.9.1  基准地价图绘制的内容
    1. 基准地价图要直观反映不同级别或区段各类用地基准地价及界线、位置和与地价高低有关的城镇道路、土地用途等。基准地价图的相关要素通过不同的图斑、色调、注记等来反映。
    2. 编图前，要将基准地价成果分类整理，确定编图工作程序、编绘内容和编制方法。
    3. 地价区段为最小制图单元，最小上图图斑为１cm2。城镇中商业中心区的地价最高点或区段，可不依比例单独表示。
    4. 将定级成果和基准地价成果用图示、符号、注记等标注在图上。
    A. “级”用大写罗马数字“Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ……”分别表示“一级、二级、三级……”。均质地域编号用阿拉伯数字表示。
    B. 用地类型用汉字“商、住、工”分别表示“商业用地、住宅用地、工业用地”，字体为等线体。
    C. 基准地价额用阿拉伯数字标注在级别（均质地域）和用地类型之后，单位为元／平方米，整个符号如：
        商业    3000               商业   2000--4000
    Ⅱ  住宅    950       或Ⅱ     住宅    900―1100
        工业    375                工业    200―500
    D. 地价级别或区段边界用实线表示。
    5. 基准地价图上要表示城镇中与土地区位和利用有关的主要道路，主次干道用双实线，支路用单实线表示。
    6. 表示土地利用类型时，商服业用符号依比例尺表示各级商服中心，其它土地类型只反映能够上图的图斑。土地利用类型界线用点划线表示，土地分类及图示符号按《城镇地籍调查规程》规定标准执行。
    7. 其它内容尽量简化，图示符号按《城镇地籍调查规程》规定标准执行。
    8. 各地可根据需要编绘彩色基准地价图，图面以暖色为主，邻级色差不宜过大。
4.9.2  基准地价图的清绘与图面整饰
4.9.2.1  基准地价图的清绘
    1. 土地级别和地价区段界线分别以线径0.4mm和 0.2mm的实线表示。
    2. 主干道用0.3mm 的双实线表示，次干道用0.2mm的双实线表示，支路用 0.3mm的单实线表示。 

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