城镇土地估价规程

      

 
    (1) 商业用地的影响因素
    A. 商业繁华度。主要指商业区级别、商业服务业店铺总数。
    B. 交通便捷度。主要指商业用地与公交、道路等城市交通系统连接的便利程度。
    C. 基础设施完善度。主要指商业区各项市政基础设施的利用程度和质量高低。
    D. 环境质量优劣度。主要指商业区的人口密度、收入水平、社会治安等人文环境和污染、绿化及自然灾害等自然环境。
    E. 规划限制。主要指城市规划对商业区土地利用的要求。
    F. 宗地条件。主要有宗地位置、形状、地质、面积、利用方向（细类）和利用强度等。
    G. 其他因素。 
    (2) 住宅用地的影响因素
A. 住宅区的位置。包括距商业服务中心和城市中心的距离、所处的土地级及级中区位、商业服务业对各类型住宅区的影响程度等。
B. 基础设施完善度。主要指直接用于为居住服务的各项市政基础设施的利用程度和质量高低。
    C. 交通便捷度。主要指生活和工作的交通方便程度。
    D. 公用设施完备度。主要指为住宅区域服务的公用设施完善程度，包括学校、幼儿园、医院、邮电所等配置状况。
    E. 环境质量优劣度。主要指住宅区内居民的就业结构、受教育程度、居住条件、治安等人文环境和污染、绿化程度、自然灾害等自然环境。
    F. 规划限制。主要指城市规划对住宅区土地利用的要求。
    G. 宗地条件。主要有宗地形状、地质、面积、利用方向（细类）和利用强度等。
    H. 其他因素。      
    (3) 工业用地的影响因素
    A. 交通便捷度。
    B. 基础设施完善度。
    C. 环境质量优劣度。
    D. 产业集聚规模。
    E. 规划限制。
    F. 宗地条件。
    G. 其他因素。
    (4) 各因素影响地价程度的确定
    采用特尔斐法、层次分析法等，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值。
    3. 各因素影响地价修正幅度的计算
    (1) 修正幅度值的计算
    以级别或区域为单位，调查各级别或区域中正常土地收益的上限、下限值等，分别以土地收益值同基准地价折算的年土地收益值相减，得到上调或下调的最高值。

    上调幅度的计算公式为：
                Inh-Ilb
           Ｆ１＝――― * 100%
                 Ilb
    下调幅度的计算公式为：
               Ilb - Inl
           Ｆ2＝――― * 100%
                 Ilb
 式中：F1---基准地价上调最大幅度
      F2---基准地价下调最大幅度
      Ilb---基准地价折算的年收益
      Inb---级别或区域正常土地收益的最高值
      Inl---级别或区域正常土地收益的最低值
    在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值，将宗地地价修正幅度划分成五个档次。
    (2) 影响地价各因素修正幅度的确定
    按照4.8.2.1条第二款中确定的不同用途各因素对地价的影响，按下式计算各因素的修正幅度。
               F1i=F1*Wi
               F２i=F２*Wi 
式中：F1i某一因素的上调幅度
      F２i某一因素的下调幅度
      Wi 某一因素对宗地地价的影响权重
    以基准地价为一般水平，其修正系数为零。在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正系数，一般为F1i／２，同时确定较优条件下的地价标准。在一般水平与下限价格之间，内插条件校劣的修正系数，一般为F２i／２，同时确定较劣条件下的地价标准。在此基础上，将各地价影响因素的权重值同修正系数相乘，即得到各因素在不同标准下的实际修正系数。

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