城镇土地估价规程

      

 
    3. 土地利用类型界线用间隔5mm、线径 0.3mm的点划线表示。
    4. 土地级别、地价区段、用地类型、基准地价用注记表示。
    5. 基准地价图图示及图例见附录B。
4.9.2.2  基准地价图面整饰
    基准地价图按要求标出级别、用地类型及相应基准地价外，还应按制图规范标出图廓、方里网、图名、指北针、图例、比例尺等，最后标出制图单位及时间，样图见附录B。
4.10  基准地价更新
4.10.1 基准地价更新的技术路线
    基准地价更新的技术路线有以下三条：
    1. 以土地定级为基础，以土地收益（地租）为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价。
    2. 以土地条件划分均质区域（或以土地定级为基础），以市场交易地价资料为依据，更新基准地价。
    3. 以土地定级或均质区域为基础，利用标准宗地价格（标定地价）或地价指数更新基准地价。
    城市基准地价可以运用其中任一技术路线更新，也可以运用上述技术路线的任一组合更新。
4.10.2  级差收益（地租）法更新基准地价
4.10.2.1  应用范围：该方法主要用于地产市场不发达，市场交易地价资料不丰富的城市。
4.10.2.2  基本方法
    1. 有定级基础的城市：先判断原定级范围的准确性，再在定级的基础上，运用级差收益（地租）测算模型，求取地租，计算地价。
    2. 没有定级基础的城市：先用上述分类定级方法先定级，再在定级的基础上，运用级差收益（地租）测算模型，求取地租，计算地价。
    3. 更新的步骤和方法与4.4条中基准地价评估的步骤和方法相同。
4.10.3  利用市场交易地价资料更新基准地价
4.10.3.1  应用范围：主要用于地产市场发达，市场交易资料较多的城市。
4.10.3.2  基本方法
    1. 有定级的城市，以城市定级为基础，利用级别或区域范围内的市场交易地价资料更新评估各类用途的基准地价。
    2. 没有定级的城市，一是可运用上述分类定级方法先进行定级，再在定级的基础上更新；二是不进行定级，而是用划分均质区域的办法，在均质区域上更新；
    3. 市场交易资料的要求：与基准地价评估中对资料的要求基本相同，但是在样本数量上可以少于基准地价评估的数量。
    4. 具体来讲，利用市场交易资料更新基准地价的方法有三种：即区域内样点地价平均法、地价与土地级别建立模型法和地价与定级因素分值建立模型法。
4.10.3.3  区域内样点地价平均法

    1. 基本原理：在划分均质区域或定级区域的基础上，用区域或级别内可利用的不同用途交易样点地价的平均值作为该区域的基准地价。  
 2. 市场地价交易样点资料的修正和检验，与4.5.2条中的规定相同。
    3. 模型选择及基本方法，与4.5.4.1相同。
4.10.3.4  地价与土地级别建立模型法
    1. 基本原理：在土地定级的基础上，通过建立样点地价与土地级别之间的数学关系模型，求出各用途各级别的地价级差系数，再用地价级差系数等参数来计算级别基准地价。
    2. 市场地价交易样点资料的修正和检验，与4.5.2条中的规定相同。
3. 模型选择及基本方法，与4.5.4.1相同。
4.10.3.5  地价与定级因素分值建立模型法
1. 基本原理：利用各均质地域（或级别）内的土地定级因素分值与该地域内的各用途有效地价样点平均价格之间建立数学模型，以价定级，以因素定基准地价。基本思想是：当某定级因素发生变化，足以引起土地级别的调整，而在该区域又没有新的交易样点地价资料，无法调整级别的基准地价时，则可以应用该模型，直接从定级因素分值的变化来计算新的基准地价。
    2. 适用范围：该法适用于大中小各类城镇，也适用于地产市场发达和欠发达城镇。
    3. 基本模型：
      Yn=A(1+r)Xn
  式中： Yn ：第n级或区域内土地交易样点地价（求基准地价时是级别或区域基准地价）；
         A：常数；
         r ：地价级差系数或区域级差系数；
         Xn ：第n级或区域内定级因素综合分值
    先用级别内或区域内土地交易样点地价和定级因素综合分值，通过模型运算，求出参数Ａ和r，代入模型，即可得到基准地价的计算模型。

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