城镇土地估价规程

      

 
5.1.2  明确估价基本事项主要包括下列项目：
     1．明确估价对象:包括明确待估宗地类型、范围、权利状况和宗地条件等。
2．明确估价目的：估价由委托方提出。
3．明确估价期日：估价期日应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日。
4．明确价格类型：根据估价目的和委托方的要求确定。
5．明确估价作业日期。根据委托方的要求和作业的难易程度确定。
5.1.3  搜集的相关估价资料主要包括：影响宗地价格的一般因素、区域因素和个别因素资料。
5.1.4  估价人员必须实地踏勘待估宗地，亲自了解掌握待估宗地坐落位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况；同时对待估宗地及其周边环境进行拍照，必要时进行面积丈量和绘制图件。另外，应对已搜集的相关交易案例的位置、四至、形状、面积及利用状况和权利状况等进行审核。
5.1.5  估价人员应对所搜集到的相关资料从以下方面进行分析整理：
      1．对土地价格产生影响的自然、社会和经济资料；
      2．对待估宗地所在区域土地价格产生影响的资料；
      3．待估宗地本身条件对其价格产生影响的资料；
      4．与待估宗地相关的土地和房地产交易实例资料；
      5．其他相关资料。
5.1.6  估价人员应熟知、理解并正确运用宗地估价基本方法。对同一估价对象应选用两种以上的估价方法进行估价。估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析，并结合估价经验对各试算价格进行判断调整，确定估价结果。
5.1.7  确定估价结果可视待估宗地情况选用以下方法：
      1．简单算术平均法；
      2．加权算术平均法；
      3．中位数法；
      4．众数法；
      5．综合分析法。
5.1.8  宗地估价报告书包括估价结果报告和估价技术报告；估价报告书格式分为文字式和表格式。
5.1.9  估价机构和估价人员完成宗地估价报告书后，应对所用估价资料和宗地估价报告书进行分类整理和归档保管，以备查用。  
5.2  收益还原法
5.2.1  收益还原法的基本原理 
    收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。土地未来地租的资本化是其基本原理。收益还原法的基本公式如下：
               P=a/r[1-1/(1+r)m]
   式中：P――有限年期土地收益价格；
            a――年土地纯收益；
            r――土地还原利率；
            m――土地使用年期。
5.2.2  运用收益还原法评估宗地价格的程序
      1．搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料；
      2．估算年总收益；
      3．估算年总费用；
      4．计算年纯收益；
      5．确定还原利率；
      6．选用适当的计算公式求得试算收益价格；
      7．确定待估宗地地价。
5.2.3  总收益指客观总收益，即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入，包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。
5.2.4  总费用
5.2.4.1  土地租赁中的总费用
    土地租赁中的总费用主要包括：
    1. 土地使用税；
    2. 土地管理费；
    3. 土地维护费；
    4. 其他费用。
5.2.4.2  房地出租中的总费用
    房地出租中的总费用主要包括：
    1. 经营维修费；
    2. 经营管理费；
    3. 房屋年保险费；
    4. 房屋出租年应交税金；
    5. 房屋年折旧费；
    6. 建房资本的利息
    7. 其他费用。

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