城镇土地估价规程

      

 
          Pbm――房屋单位建筑面积造价
          T――房屋单位建筑面积交纳的税费
          Slb――出地方分成建筑面积
          Scl――出资方建筑物分摊的土地面积
          Rv――容积率
          Scb――出资方分成建筑面积
4.5.2.4  样点地价的年期修正
    不同年期的样点地价资料只有进行基准地价年期（一般以法定最高出让年期为基准地价年期）修正，才能用于基准地价评估。
    1. 有限年期使用权地价修正到基准地价年期：
计算公式为：
    
                      [1－（1/（1+rd）m）]
               Pm=Pml×――――――――――
                   [1－（1/（1+rd）m1）]
式中：Pm──基准地价年期的土地使用权价格
      m1──样点地价的实际年期
      Pm1──样点地价
      m──基准地价年期
      rd──土地还原利率
    2. 所有权地价修正到基准地价年期：
     计算公式为：
          Pm=P×[1－（1/（1+rd）m）]
式中：P为土地所有权价格，Pm、rd、m含义同上。
4.5.2.5 样点地价的交易时间修正
 不同交易时间的样点地价，只有修正到基准地价评估基准日时地价，才能用于基准地价评估。时间修正系数的确定以年为单位，区别不同土地用途，计算地价年度之间的平均上涨或下降幅度。在建立地价指数系统的城市，可用地价指数计算。
计算公式为：           Pis
                      Kij=──
                          Pij
式中：Kij──某类土地用途第j年数据修正到基准地价评估年的系数
          Pis──某类土地用途基准地价评估年土地交易平均价（或地价指数）
          Pij──某类土地用途第j年土地交易平均价（或地价指数）
对不同年份发生的交易宗地地价，地价修正到评估年份的计算公式为：
                   Pls=Kij×Pji
式中：Pls──修正到评估时间的宗地价格
          Pji──第j年，第i类宗地的实际成交地价
4.5.2.6  样点地价的容积率修正
不同容积率下的样点地价，只有修正到基准地价评估所设计的标准容积率下地价，才能用于基准地价评估。首先编制容积率修正系数表：
                             Pis
                         Kr=──
                          Pi
式中：Kr──容积率修正系数
          Pis──某一区域某一用途基准地价标准容积率下单位面积平均地价
          Pi──某一区域某一用途在某一容积率时单位面积的平均地价
对不同容积率情况下发生的交易地价，按下式将地价修正到标准容积率的价格：
               Pls=Kr×Pli
式中：Pls──修正到标准容积率时的宗地地价
      Pli──某一容积率下的宗地交易价格
      Kr──同前
4.5.2.7 样点地价的其它修正
     根据交易地价资料情况，还可以进行如下修正：
    1. 交易情况修正：把交易情况不正常的样点地价，修正到在公开、公平的正常市场情况下交易地价。协议出让地价、暗箱操作地价、急买急卖地价等均属不正常交易地价。
    2. 地价楼层分配修正：样点资料若为大厦某层之建筑售价，需根据地价楼层分配关系求出其基地价。
    3. 基础设施配套程度修正：在不同基础设施配套程度下的样点地价，一定修正到基准地价评估所设定的基础设施配套程度下的标准地价。
    4. 同一用途中不同用地细类修正：商业用地中大商厦、金融大厦等与临街小店铺的地价，住宅用地中高档住宅与低档住宅的地价，在没有按细类评估基准地价时，要作用地细类的修正。
    等等。

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