城镇土地估价规程

      

 
4.4.6  基准地价计算
4.4.6.1 土地还原利率的确定
土地还原利率确定方法见5.2.5条中第二款。
4.4.6.2  基准地价计算
将土地收益视同经营者交付地租的能力，按下式估计每一级土地不同用途的基准地价：
         In
        P1b = ―
             rd
  式中：P1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价；
        In ：某一用途土地在某一土地级上单位面积的平均收益； 
        rd ：土地还原利率
    根据计算结果，确定用级差收益（地租）测算的每级土地上商业、住宅、工业等土地利用类型的基准地价。
对离散度较大的测算结果，要在级别基准地价基础上，确定用级差收益测算的不同区域、地段的基准地价。
每一级土地上，将商业、住宅、工业等土地利用类型的最高基准地价作为用级差收益测算的该级土地的基准地价，根据需要可用确定级别综合基准地价的方法确定区域或区段的综合基准地价。
按测算结果，编制各级各类土地的基准地价表。
4.5  利用土地交易资料评估基准地价
4.5.1  各类用途土地级别或土地均质区域的确定
4.5.1.1  以已划定的土地级别作为基准地价的测算区域。如果城市土地级别较大，而同类用地的地租地价在同一级别的变化幅度较大时，就要细分土地级别或区域。
4.5.1.2  在没有进行土地定级的城市，可按城市土地条件相似和样点地价相近划分均质地域，作为基准地价测算区域。其一般程序为：选择划分区域的因素，确定因素划分区域的标准，调查资料和图件，初步划分区域，实地校核调整和区域边界的确定。
4.5.1.3  均质地域中样本数量较少，不能满足模型推断的样本需要量时，可通过均质地域同一性判别，进行适当归并。
4.5.2  样点地价的整理
交易地价资料即样点地价资料的整理包括一些样点宗地地价的评估和样点地价的修正。宗地地价评估方法见5、6、7。在样点地价的整理中，关键是各参数的确定。估价人员一定要从实际出发，调查研究，积累有效数据，确定不同时期不同地区的估价参数。
4.5.2.1  土地联营入股资料
    根据合同内容或双方的实际经营情况，按土地的年收益或入股比例，分别计算地价。
    1. 用土地入股取得的年收益，按下式计算地价：
                      Plg          1
                Pls=（――）×――
                       s       rd
    式中：Pls――联营土地单位面积地价
      Plg――土地股每年分享的利润或股息
      s――联营土地面积
      rd――土地还原利率
    2. 用合同规定的资本投入情况和分成比例，按下式计算地价：
                          re          1
               Pls=Cg×（――）×――
                          rc          s
    式中：Pls――联营土地单位面积地价
          Cg――出资方的资本总量
          re――出地方利润分成量
          rc――出资方利润分成量
          s――联营土地面积
4.5.2.2  以地换房资料
    用出地方取得房地产的市场价格作为让出土地的总地价，按下式计算地价：
                    Stb×Pbs
                Pls=――――
                      s
    式中：Pls――宗地单位面积地价
          Stb――转让土地方获得的建筑面积
          Pbs――单位建筑面积的平均售价
          Ｓ――让出的土地面积
4.5.2.3  联建分成资料
    联建分成的土地不直接进入市场，估价中不计算土地资本的利息，也不计算投资资本的利润，则地价计算公式为：
             （Pbm+T）×Slb      （Pbm+T）×Slb×Rv
         Pls= ―――――――― = ―――――――――― 
                  Scl                  Scb
    式中：Pls――联建房中单位土地面积的地价

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