城镇土地估价规程
2008-10-11
绿维创景
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Crm :该用地类型中某一行业或类别全市平均资金利润率
Cr :该用地类型中标准行业或类别全市平均资金利润率
4.4.2.4 规模资本效益折算系数的计算
分别以商业、住宅、工业中当地行业最佳企业规模或技术水平下的资本为标准,按下式计算规模资本效益折算系数:
Crn
Kcs =――
Cmax
式中:Kcs :某一行业或类别某一规模下的资本效益折算系数
Crn :该行业或类别某一规模下的全市平均资金利润率
Cmax :该行业或类别最佳规模下的全市平均资金利润率
4.4.2.5 企业标准资本额的计算
企业标准资本额按下式计算:
Cs =Ce×Kci ×Kcs
式中:Cs:企业标准资本额
Ce :企业实际使用的资本额
Kci 、Kcs同前。
4.4.2.6 合理工资量的计算
按当地各行业不同技术水平下劳动力的定员标准,用下式计算合理的工资支出标准:
LPs
Lcs = Lce ×――
LPe
式中:Lcs :某企业在标准定员情况下应支出的工资额
Lce :该企业实际支出的工资额
LPs :某一技术水平下同等规模的企业应有劳动力标准 数量
LPe :企业实际占有的劳动力数量
4.4.2.7 企业效益资料的整理
将收集到的企业效益资料,按标准化公式计算整理。
4.4.3 指标选择与样本数据归类
4.4.3.1 级差收益测算指标的选择
级差收益测算选择的指标主要有单位土地面积的净收益、单位土地面积标准资金占有量、单位土地面积合理工资占有量、企业所在土地的级别或单元总分值。
4.4.3.2 样本数据归类
以土地级别为单位,分别以不同土地利用类型进行数据归类,可以细分的土地类型还可按细类归类。
4.4.3.3 样本数据检验
数据检验以土地级别或均质区域为单位,分土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验。
用卡方检验法、秩和检验法分别对已知数据总体分布类型和未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验。
用 t 检验法和均值方差法分别对样本总体为正态和非正态分布的进行异常值剔除。
当检验后的数据不能满足模型建立的需要时,应增加抽样数据,按以上方式重新进行数据归类。
4.4.4 模型选择与系数估计
4.4.4.1 模型选择
1. 常用于级差收益(地租)测算的模型有:
A、 Yn=A(1+r)X1n 或 Yn=A(1+r)aX1n
其中: Yn :第n级土地样本每平方米土地的利润值;
A:常数;
r :利润级差系数;
X1n :第n级土地级别指数或单元土地质量指数;
α:待定系数。
土地质量从优到劣按等级系数1,2,……n排列,土地级别指数取值为n,……2,1。
B、 Yn = b0 + b1X1n+ b2 X2+ b3X3
式中:Yn :第n级土地样本每平方米土地的利润值;
X1n :第n级土地级别指数或单元土地质量指数;
X2 :每平方米土地上标准资金占有量;
X3 :每平方米土地上标准工资占有量;
b0 :常数,大于零;
b1 、b2 、b3 :分别为土地、资本、劳动力的回归系数。
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