城镇土地估价规程

      

 
2.2.2  确定估价基本事项，是指确定估价对象、估价目的、估价时点等基本事项。
    确定估价对象包括确定估价对象的位置、用途、面积、权属文件和估价权利性质等；确定估价目的应根据委托方的要求而定；确定估价时点应根据估价目的和委托方要求而定，采用公历表示，精确到日。
2.2.3  编制估价工作计划，是指在确定估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，编制估价工作计划。
    估价工作计划主要应包括以下几项：
    1. 估价拟采用的技术步骤；
    2. 估价拟采用的技术路线和估价方法；
    3. 需要调查的资料及取得途径；
    4. 预计所需的时间、人力和经费。
2.2.4  实地确认估价对象，是指估价人员必须亲自到估价对象现场，实地勘查核实估价对象的位置、四至、面积、建筑结构、权属界限、周围环境、道路状况等，并对估价对象及周围环境或临路状况进行拍照等。
2.2.5  估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析和整理。
    估价所需资料主要应包括下列方面：
    1. 估价对象相关经济行为的申请、批件及合同等；    
    2. 对土地价格有普遍影响的资料；
    3. 对估价对象所在地区的土地价格有影响的资料；
    4. 相关房地产交易、成本、收益实例资料；
    5. 确定土地估价参数的相关资料；
    6. 反映估价对象权属及状况的资料。
2.2.6  根据估价目的及估价对象的具体情况，选择土地评估的基本方法或其它具体评估方法进行评估，计算地价。具体评估方法是在基本方法上根据对象的特殊性衍生出来的符合估价基本原理的方法。
2.2.7  估价人员在确定对象价格后，应按估价报告格式的要求撰写估价报告书。按照评估项目委托合同，估价机构向委托人提交估价报告。土地估价报告需经当地土地管理机关确认后才能送交委托人。股份制改造上市企业的土地资产评估报告需按规定报省土地管理机关或国土资源部确认。

３、城市土地价格的影响因素

3.1  城市土地价格影响因素分类
    城市土地价格的影响因素主要有以下三大类：
    1. 一般因素；
    2. 区域因素；
    3. 个别因素。
3.2  一般因素
一般因素是指影响城市地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，内容包括人口、行政区划、城市发展过程、地理位置、自然条件、社会经济状况、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。
3.3  区域因素
区域因素是指影响城市内部区域之间地价水平的城市繁华程度及区域在城市中的位置交通条件、公共及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。
3.4  个别因素
个别因素是指与宗地直接有关的自然条件、市政设施条件、宗地面积、形状、长度、宽度、地质条件、使用限制和宗地位置等。
    地价影响因素复杂，且各宗地价格的影响因素不同。估价人员一定要仔细调查，具体分析，不可千篇一律。

４．基准地价评估

4.1  准备工作
    准备工作主要有编写基准地价评估任务书、制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图等。
    基准地价评估任务书的内容包括：城市基本情况、基准地价评估工作的领导与组织、估价时间安排和经费预算、估价成果及技术方案等。
    基准地价评估的表格应根据各的实际需要来制定。一些基本表格见附录A。
    基准地价工作底图为：
        大城市        1:10000―1:20000
        中等城市      1:5000―1:10000
        小城市以下    1:1000―1:5000
    按路线价评估基准地价的区域,局部商业用地的基准地价图可采用更大比例尺图件。
4.2  资料调查与整理
4.2.1  资料调查的一般要求
    1. 调查、收集到有关的地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上；
    2. 调查以土地级或均质地域为单位进行；
    3. 样本抽样采用分类不等比抽样调查；
    4. 样本要有代表性；

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