房地产估价规范

      

 
6  不同估价目的下的估价
 
 
6.0.1  房地产估价按估价目的进行分类，主要有下列类别：
    1  土地使用权出让价格评估；
    2  房地产转让价格评估；
    3  房地产租赁价格评估；
    4  房地产抵押价值评估；
    5  房地产保险估价；
    6  房地产课税估价；
    7  征地和房屋拆迁补偿估价；
    8  房地产分割、合并估价；
    9  房地产纠纷估价；
    10  房地产拍卖底价评估；
    11  企业各种经济活动中涉及的房地产估价；
    12  其他目的的房地产估价。
 
6.1  土地使用权出让价格评估
 
6.1.1  土地使用权出让价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中
华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
6.1.2  土地使用权出让价格评估，应分清土地使用权协议、招标、拍卖的出让方式。协
议出让的价格评估，应采用公开市场价值标准。招标和拍卖出让的价格评估，应为招标和
拍卖底价评估，参照6.10房地产拍卖底价评估进行。
6.1.3  土地使用权出让价格评估，可采用市场比较法、假设开发法、成本法、基准地价
修正法。
 
6.2  房地产转让价格评估
 
6.2.1  房地产转让价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人
民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》以及当地制定的实施细则和其他有
关规定进行。
6.2.2  房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。
6.2.3  房地产转让价格评估，宜采用市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发
房地产的转让价格评估应采用假设开发法。
6.2.4  以划拔方式取得土地使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法规的规定，其
转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理
规定，同时在估价报告中予以说明。
 
6.3  房地产租赁价格评估
 
6.3.1  房地产租赁价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人
民共和国土地管理法》、《城市房屋租赁管理办法》以及当地制定的实施细则和其他有关
规定进行。
6.3.2  从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准。
    住宅的租赁价格评估，应执行国家和该类住宅所在地城市人民政府规定的租赁政策。
 
6.3.3  房地产租赁价格评估，可采用市场比较法、收益法和成本法。
6.3.4  以营利为目的出租划拔土地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中
所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。
 
 
6.4  房地产抵押价值评估
 
6.4.1  房地产抵押价值评估，应依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城
市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地和其他有关规定进行。
6.4.2  房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房
地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因
素对抵押价值的影响。
6.4.3  房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。
    依法不得抵押的房地产，没有抵押价值。
    首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值。
    再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。
6.4.4  以划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除
预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理
：
    1  首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权
转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土
地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。
    2  用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变
为出让土地使用权应缴纳的款额。
6.4.5  以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑设定抵押权以及
抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。
6.4.6  以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和
收益的份额部分的价值。
6.4.7  以按份额共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值。
6.4.8  以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。 
 

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