房地产估价规范

      

5.3.5  资本化率应按下列方法分析确定：
    1  市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相
应的收益法计算公式，求出资本化率。
    2  安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率
可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调
整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测，估价对象的用途及新旧程度等确定
。
    3  复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平
均数作为资本化率，按下式计算：
    R＝M・RM＋（1－M）RE                                ………………（5.3.5）
式中  R ─ 资本化率（％）；
      M ─ 贷款价值比率（％），抵押贷款额占房地产价值的比率；
     RM ─ 抵押贷款资本化率（％），第一年还本息额与抵押贷款额的比率；
     RE ─ 自有资本要求的正常收益率（％）。
    4  投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小
排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。
5.3.6  资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，它们之间的关系
应按下式确定：
    RO＝L・RL＋B・RB                                     ………………（5.3.6）
 
式中  RO ─ 综合资本化率（％），适用于土地与建筑物合一的估价；
      RL ─ 土地资本化率（％），适用于土地估价；
      RB ─ 建筑物资本化率（％），适用于建筑物估价；
      L ─ 土地价值占房地价值的比率（％）；
      B ─ 建筑物价值占房地价值的比率（％），L＋B＝100％。
5.3.7  计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。
    收益法的基本公式如下：
          n       Ai
    V ＝ ∑  --------------                              ………………（5.3.7）
 
         i=1  （1＋R）i
式中  V ─ 收益价格（元，元/m2）；
     Ai ─ 未来第i年的净收益（元，元/m2）；
      R ─ 资本化率（％）；
      n ─ 未来可获收益的年限（年）。
5.3.8  对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年
限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建
筑物折旧和土地取得费用的摊销。
    对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时
，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式
，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
    对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，可采
用下列方式之一处理：
    1  先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计
算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年
限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。
    2  将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中
应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
5.3.9  当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价值时，在净收益每年不
变、可获收益无限期的情况下，应采用下式：
           AO－VB・RB
    VL ＝ -------------------                        ………………（5.3.9－1）
                 RL
    当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值时，在净收益每年不变
、可获收益无限期的情况下，应采用下式：
           AO－VL・RL
    VB ＝ -------------------                        ………………（5.3.9－2）
                RB
式中  AO ─ 土地与地上建筑物共同产生的净收益（元，元/m2）；
      VL ─ 土地价值（元，元/m2）；
      VB ─ 建筑物价值（元，元/m2）。
 
5.4  成本法
 
5.4.1  运用成本法估价应按下列步骤进行：
    1  搜集有关成本、税费、开发利润等资料；
    2  估算重置价格或重建价格；
    3  估算折旧；
    4  求出积算价格。
5.4.2  重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象
所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容：
    1  土地取得费用；
    2  开发成本；
    3  管理费用；
    4  投资利息；
    5  销售税费；
    6  开发利润。
    注：开发利润应以土地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产
相应的平均利润率水平来求取。
5.4.3  具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据估价对象的实际情
况，在第5.4.2条列举的价格构成内容的基础上酌予增减，并应在估价报告中予以说明。
5.4.4  同一宗房地产，重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时
，必须注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算。
5.4.5  求取土地的重置价格，应直接求取其在估价时点状况的重置价格。
5.4.6  建筑物的重置价格或重建价格，可采用成本法、市场比较法求取，或通过政府确
定公布的房屋重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取，也可按工程造价估算的方法具
体计算。
    建筑物的重置价格，宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建
筑材料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。
    建筑物的重建价格，宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。

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