房地产估价规范

      

    换算处理应包括下列内容：
    1  统一付款方式；
    2  统一采用单价；
    3  统一币种和货币单位；
    4  统一面积内涵和面积单位。
    注：1  统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清；
         2  不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间
价计算。
5.2.5  进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏
差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。
    有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：
    1  有利害关系人之间的交易；
    2  急于出售或购买情况下的交易；
    3  受债权债务关系影响的交易；
    4  交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易；
    5  交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；
    6  相邻房地产的合并交易；
    7  特殊方式的交易；
    8  交易税费非正常负担的交易；
    9  其他非正常的交易。
    注： 1  当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行
交易情况修正；
         2  对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交
易双方负担各自应负担的税费下的价格。
5.2.6  进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格
。
    交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价
格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整
。
5.2.7  进行区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外
部环境状况下的价格。
    区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套
设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。
    区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。
    进行区域因素修正时，应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于
区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。
5.2.8  进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状
况下的价格。
    有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小，形状，临路状况，基础
设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等
；有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：新旧程度，装修，设施设备，平面
布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。
    个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。
    进行个别因素修正时，应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于
个别因素优劣所造成的价格差异，进行调整。
5.2.9  交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法
、差额法或回归分析法。
    每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。
5.2.10  选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一
个综合结果，作为比准价格。
5.2.11  市场比较法的原理和技术，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。
 
5.3  收益法
 
5.3.1  运用收益法估价应按下列步骤进行：
    1  搜集有关收入和费用的资料；
    2  估算潜在毛收入；
    3  估算有效毛收入；
    4  估算运营费用；
    5  估算净收益；
    6  选用适当的资本化率；
    7  选用适宜的计算公式求出收益价格。
    注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。
5.3.2  净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：
    1  出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管
理费、保险费和税金。
    租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。
    维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合
法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理
等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。
    2  商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商
品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
    3  生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，
净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、
财务费用和厂商利润。
    4  尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的
方式计算净收益，或直接比较得出净收益。
5.3.3  估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之
外，都应采用正常客观的数据。
    有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正
常客观的租金。
    利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益
，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较
。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。
5.3.4  在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限
，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：
    1  每年基本上固定不变；
    2  每年基本上按某个固定的数额递增或递减；
    3  每年基本上按某个固定的比率递增或递减；
    4  其他有规则的变动情形。

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