房地产估价规范

      

 4  估价程序
4.0.1  自接受估价委托至完成估价报告期间，房地产估价应按下列程序进行：
    1  明确估价基本事项；
    2  拟定估价作业方案；
    3  搜集估价所需资料；
    4  实地查勘估价对象；
    5  选定估价方法计算；
    6  确定估价结果；
    7  撰写估价报告；
    8  估价资料归档。
4.0.2  明确估价基本事项主要应包括下列内容：
    1  明确估价目的；
    2  明确估价对象；
    3  明确估价时点。
    注：1  估价目的应由委托方提出；
         2  明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况；
         3  估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日；
         4  在明确估价基本事项时应与委托方共同商议，最后应征得委托方认可。
4.0.3  在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案
。    估价作业方案主要应包括下列内容：
    1  拟采用的估价技术路线和估价方法；
    2  拟调查搜集的资料及其来源渠道；
    3  预计所需的时间、人力、经费；
    4  拟定作业步骤和作业进度。
4.0.4  估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。
    估价所需资料主要应包括下列方面：
    1  对房地产价格有普遍影响的资料；
    2  对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；
    3  相关房地产交易、成本、收益实例资料；
    4  反映估价对象状况的资料。
4.0.5  估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优
劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象
的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对
估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。
4.0.6  完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和
妥善保管。
 5  估价方法
5.1  估价方法选用
 
5.1.1  估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、
基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。
5.1.2  对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。
5.1.3  根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采
用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述
理由。
5.1.4  有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。
5.1.5  收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。
5.1.6  具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种
估价方法。
5.1.7  在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进
行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
5.2  市场比较法
.2.1  运用市场比较法估价应按下列步骤进行：
    1  搜集交易实例；
    2  选取可比实例；
    3  建立价格可比基础；
    4  进行交易情况修正；
    5  进行交易日期修正；
    6  进行区域因素修正；
    7  进行个别因素修正；
    8  求出比准价格。
5.2.2  运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。
    搜集交易实例应包括下列内容：
    1  交易双方情况及交易目的；
    2  交易实例房地产状况；
    3  成交价格；
    4  成交日期；
    5  付款方式。
5.2.3  根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例
。
    选取的可比实例应符合下列要求：
    1  是估价对象的类似房地产；
    2  成交日期与估价时点相近，不宜超过一年；
    3  成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
5.2.4  选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，
统一其表达方式和内涵。

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