房地产估价规范

      

5.4.7  成本法估价中的建筑物折旧，应是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质
上的、功能上的和经济上的折旧。
5.4.8  建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分。修复所需的费用小于或等于修复后房
地产价值的增加额的，为可修复部分，反之为不可修复部分。对于可修复部分，可直接估
算其修复所需的费用作为折旧额。
5.4.9  扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取：
    1  直线法下的建筑物现值计算公式：
                           t
      V ＝ C －（C － S）-----                        ………………（5.4.9－1）
 
                           N
    2  双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式：
                    2
    V ＝ C（1 － -----）t                            ………………（5.4.9－2）
                    N
    3  成新折扣法下的建筑物现值计算公式：
    V ＝C q                                          ………………（5.4.9－3）
    式中  V ─ 建筑物现值（元，元/m2）；
          C ─ 建筑物重置价格或重建价格（元，元/m2）；
          S ─ 建筑物预计净残值（元，元/m2）；
　        t ─ 建筑物已使用年限（年）；
          N ─ 建筑物耐用年限（年）；
          q ─ 建筑物成新率（％）。
    注：无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，
观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以
及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。
5.4.10  建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限。估价采用的耐用年限应为经
济耐用年限。
    经济耐用年限应根据建筑物的建筑结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周围
环境、经营收益状况等综合判断。
5.4.11  估价中确定建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时的处理应为：
    1  建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格
之日起计；
    2  建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧；
    3  建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧；
    4  建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而
结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧；
    5  建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而
结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。
5.4.12  积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建
筑物的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。
5.4.13  新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工
程质量和周围环境等因素给予适当修正。
 
5.5  假设开发法
 
5.5.1  运用假设开发法估价应按下列步骤进行：
    1  调查待开发房地产的基本情况；
    2  选择最佳的开发利用方式；
    3  估计开发建设期；
    4  预测开发完成后的房地产价值；
    5  估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发
房地产应负担的税费；
    6  进行具体计算。
5.5.2  假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把
握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。
    待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资
开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出
售（含预售）、出租（含预租）和自营等。
5.5.3  运用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完成后的房地产价值扣除开发
成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税
费。
5.5.4  预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似房地产价格的
未来变动趋势。
5.5.5  开发利润的计算基数可取待开发房地产价值与开发成本之和，或取开发完成后的
房地产价值。利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率。
5.5.6  运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方法
；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。
 
5.6  基准地价修正法
 
5.6.1  运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：
    1  搜集有关基准地价的资料；
    2  确定估价对象所处地段的基准地价；
    3  进行交易日期修正；
    4  进行区域因素修正；
    5  进行个别因素修正；
    6  求出估价对象宗地价格。
5.6.2  进行交易日期修正，应将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的值。
    交易日期修正的方法，同市场比较法中的交易日期修正的方法。
5.6.3  区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法，同市场比较法中的区域因素和个
别因素修正的内容和修正的方法。
5.6.4  运用基准地价修正法评估宗地价格时，宜按当地对基准地价的有关规定执行。 
  
 

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