房地产估价规范

      

6.5  房地产保险估价
 
6.5.1  房地产保险估价，应依据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国城市房
地产管理法》和其他有关规定进行。
6.5.2  房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价
值或损失程度评估。
6.5.3  保险价值应是投保人与保险人订立保险合同时作为确定保险金额基础的保险标的
的价值。
    保险金额应是保险人承担赔偿或给付保险金责任的最高限额，也应是投保人对保险标
的的实际投保金额。
6.5.4  房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失
的建筑物的价值，估价方法宜采用成本法、市场比较法。
6.5.5  房地产投保时的保险价值，根据采用的保险形式，可按该房地产投保时的实际价
值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。
6.5.6  保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的房地产在保险事故
发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程
度。
 
6.6  房地产课税估价
 
6.6.1  房地产课税估价应按相应税种为核定其计税依据提供服务。
6.6.2  有关房地产税的估价，应按相关税法具体执行。
6.6.3  房地产课税估价宜采用公开市场价值标准，并应符合相关税法的有关规定。
 
6.7  征地和房屋拆迁补偿估价
 
6.7.1  征地和房屋拆迁补偿估价，分为征用农村集体所有的土地的补偿估价（简称征地
估价）和拆迁城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价（简称拆迁估价）。
6.7.2  征地估价，应依据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定的实施办法和其
他有关规定进行。
6.7.3  拆迁估价，应依据《城市房屋拆迁管理条例》以及当地制定的实施细则和其他有
关规定进行。
6.7.4  依照规定，拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准
期限的临时建筑给予适当补偿。
6.7.5  实行作价补偿的，可根据当地政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后结合
建筑物成新估价。
6.7.6  依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益需要拆迁其地
上房屋时，对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在拆迁补偿估价中包括土地使用
权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价，应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常
市场价格进行。
 
6.8  房地产分割、合并估价
 
6.8.1  房地产分割、合并估价应注意分割、合并对房地产价值的影响。分割、合并前后
的房地产整体价值不能简单等于各部分房地产价值之和。
6.8.2  分割估价应对分割后的各部分分别估价。
6.8.3  合并估价应对合并后的整体进行估价。
 
6.9  房地产纠纷估价
 
6.9.1  房地产纠纷估价，应对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、
成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理
的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
6.9.2  房地产纠纷估价，应按相应类型的房地产估价进行。
6.9.3  房地产纠纷估价，应注意纠纷的性质和协议、调解、仲裁、诉讼等解决纠纷的不
同方式，并将其作为估价依据，协调当事人各方的利益。
 
6.10  房地产拍卖底价评估
 
6.10.1  房地产拍卖底价评估为确定拍卖保留价提供服务，应依据《中华人民共和国拍卖
法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定进行。
6.10.2  房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，
之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。
 
6.11  企业各种经济活动中涉及的房地产估价
 
6.11.1  企业各种经济活动中涉及的房地产估价，包括企业合资、合作、联营、股份制改
组、上市、合并、兼并、分立、出售、破产清算、抵债中的房地产估价。这种估价首先应
了解房地产权属是否发生转移，若发生转移，则应按相应的房地产转让行为进行估价；其
次应了解是否改变原用途以及这种改变是否合法，并应根据原用途是否合法改变，按"保
持现状前提"或"转换用途前提"进行估价。
6.11.2  企业合资、合作、股份制改组、合并、兼并、分立、出售、破产清算等发生房地
产权属转移的，应按房地产转让行为进行估价。但应注意破产清算与抵押物处置类似，属
于强制处分、要求在短时间内变现的特殊情况；在购买者方面在一定程度上与企业兼并类
似，若不允许改变用途，则购买者的范围受到一定限制，其估价宜低于公开市场价值。
6.11.3  企业联营一般不涉及房地产权属的转移。企业联营中的房地产估价，主要为确定
以房地产作为出资的出资方的分配比例服务，宜根据具体情况采用收益法、市场比较法、
假设开发法，也可采用成本法。
 
6.12  其他目的的房地产估价
 
6.12.1  其他目的的房地产估价，包括房地产损害赔偿估价等。
6.12.2  房地产损害赔偿估价，应把握被损害房地产在损害发生前后的状态。对于其中可
修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。 
 

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