《2014中国房地产创新发展报告》之新型城镇化创新案例

       长沙洋湖智慧生态新城（一）

三、长沙洋湖智慧生态新城

全经联点评：该项目拥有“政府引导、企业主导、市场化运作”的清晰政企定位，根据长沙生态、人文等因素因地制宜，运用绿色建筑及其它环保节能手段，同时尝试金融创新，打造金融控股平台，在注重产业发展的同时逐步实现智慧生态城市的目标。

（一）项目概况

2008年，旨在探索新型工业化、新型城市化发展之路，国家设立了长株潭两型社会综合配套改革试验区。为落实这一使命，在长株潭两型综合配套改革区的核心区——湘江新区，设立了洋湖智慧生态新城。

洋湖智慧生态新城规划面积19.8平方公里，位于长沙市西二环与南三环围合处。北依岳麓山，东临湘江。项目开发周期为8-10年，预计总投资215亿元，综合容积率为0.93，可出让土地330公顷。片区定位为集酒店、办公、商业于一体的总部经济基地和“资源节约、环境友好”的城市、湿地及人居和谐发展的两型新城。

新城区位：洋湖智慧生态新城位于长沙西南，是长株潭融城交汇处，属于长沙省府板块。新城距市政府12KM，距五一商圈10公里，距省政府3KM，距武广高铁仅15KM。

新城环境：新城位于靳江河与湘江交汇处的河口湿地，北靠岳麓山国家风景区，南临大王山风景区，生态良好坏境优美。

新城交通：新城内规划了三纵三横主干道，地铁3、8、9号线贯穿新城内部，有猴子石大桥、湘府路大桥、黑石铺大桥三个过江通道。距长沙高铁南站、湘潭高铁九华站10公里，黄花机场20公里。

（二）项目创新亮点

1、两型规划与建设理念创造两型新城

区别于传统新城，洋湖智慧生态新城依托新城原地形地貌，大量使用“两型”规划建设理念，结合了泛旅游地产的概念，将够城市的各类要素资源进行了有机的整合，将洋湖智慧生态新城打造成了集休闲、居住、酒店、办公、商业、科教、医疗等功能于一体的总部经济基地、城市的副中心。

（1）两型规划理念—因地制宜，高容低密

洋湖智慧生态新城按照因地制宜的原则，采取了高容低密组团式发展建设方式，将原地势低洼的河口湿地直接改建成为城市湿地公园，通过提高局部容积率的方式，将人口与建筑集中在地势较高的片区东部与南部，最大程度留出城市公共空间，实现土地经济与社会价值的最大化。

（2）两型规划理念—用地有效混合，多层次空间开发

洋湖新城建立以TOD模式为导向的用地有效混合，沿地铁、公交站点为中心，以400-800米为半径，建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区，让居民在10分钟步行半径内解决从工作到生活、娱乐的一切需求，从源头来降低碳排放。与此同时，洋湖智慧生态新城在开发建设时十分注重多层次空间的开发利用，按照“不计容积率、不计建筑密度”鼓励进行新城地下空间开发。洋湖智慧生态新城按照轨道交通的布局，建立起了“一带、两心”地下空间结构，打造多个“生态特色的地下综合体”。

（3）两型建设技术的应用

洋湖智慧生态新城在新城建设中使用了大量的两型技术，如装配式建筑、分布式能源系统、低碳公共交通系统、综合管网共沟技术、分质供水与中水回用、生态治污与绿色照明技术等100多项两型城市建设技术。