"假旅游真地产"项目暴增专家称分时度假未形成气候

2012-11-23 广州日报 标签：

三问旅游地产

三问旅游地产

高速发展会否埋下隐患？

旅游地产拉动地方经济受青睐发展过快恐现“空置潮”

值得注意的是，在很多旅游地产项目中，部分项目是地方政府的重点招商引资项目。城地中国董事长段宏斌认为，地方政府与开发商的利益永远是共生的，在地方政府看来，纯粹做房地产开发不利于地方经济的长久发展，而发展旅游地产却符合其长期利益，且旅游地产前期投资大、品牌效应比较强，需要持续投资，所以政府也会做出一定让利。为了把旅游地产作为启动地方经济发展的动力之一，地方政府频频出台优惠政策。

正在海南某房企做营销的谭先生是海南本地人，说起旅游地产，他指着包围着三亚湾的一排排洋房、别墅和酒店告诉记者，“这些房子90%以上都是外地人来住，海南本地人基本不买房，一是自己家里有地，二是也买不起。虽然大量外地人过来也带动了本地的就业，但同时也迅速提升了本地的物价水平。搞得三亚的衣食住行成本甚至比广州还高。”谭先生表示，和上世纪90年代大量投资之后带给海南烂尾潮不同的是，这一轮旅游地产兴起应该不会再出现大批烂尾楼，但“空置潮”的出现恐怕难以避免。“怕就怕现在开发商扎堆而建，等这股旅游地产热潮之后，留给本地人的是已被破坏的海岸线和成片空洞洞又无法拆除的房屋。”

这种房屋遍地，空置率超高的景象并不仅仅在海南岛出现，在烟台、威海的大批海景项目、甚至在一些新兴的旅游地产项目中，也开始出现。有不少业内人士认为，现在的旅游地产虽然都打着“旅游地产”的旗号，但大部分项目只是借着“旅游”二字在做“地产”，目的还是为了房屋销售，迅速回笼资金。过分侧重于房屋销售本身，却为今后埋下了巨大的隐患。有开发商告诉记者，旅游地产就是一个“甜蜜的陷阱”，走进去才发现难以自拔，“要做好持续投入10年、20年的准备才能做好一个旅游地产项目，相信之后几年，旅游地产的很多问题会逐步暴露出来。”

“野蛮生长” 能维持多久？

跑马圈地还在继续快速圈钱后盈利能力已慢下来

之所以说旅游地产仍然在“野蛮生长”的状态，主要是指很多旅游地产项目仍在跑马圈地的初级阶段，虽然海南的海岸线圈地运动已基本完成，但圈地运动还在向内陆延续。有开发商透露，目前海南多个大型开发商手里的土地储备，至少够开发到2020年。但经过第一期或者第二期的销售，旅游地产项目的盈利能力已经开始慢了下来。有金融类专家则认为，旅游地产是享受品或者额外的产品，投资额大，经营成本高，回报周期长，相应风险也会更大。比如高尔夫球场、酒店，都是需要长线经营的项目，甚至在做旅游地产时，要与其他投资人、基金机构、信托机构等多方面进行战略合作，一方面可以缓解资金压力，另一方面也可利用更广阔的营销平台，带来更多客源。

记者在海南采访时也发现，大量已建好的空置着的房屋，都是项目的第一期产品，当问及之后第二期、第三期，还有规划建设的酒店、商业街几时能推出时，大多数销售人员都表示“不清楚”。即便是连续近几年一直保持海南销售冠军的雅居乐・清水湾项目，CRIC（克尔瑞）的统计数据也显示，该项目2012年上半年的销售总额和去年同期的60.94亿元相比，缩水近50%，而且均价也有所下跌。同时，为了布局旅游地产，有的房企不得不砸入大笔资金，结果是大大推高了自身的负债率。

热潮涌动

泡沫是否已经产生？

“假旅游真地产”项目多 “以小博大”资金实力受考验

有分析认为，大部分旅游地产项目都是“假旅游真地产”，即借旅游地产之名，变相进行房地产开发，推销旅游地产主题项目周边的房地产，而买房的客户多是为了满足一时度假与升值的目的，却不得不在房屋交付后面临“高空置率”、无配套、无医疗等问题。尽管现在越来越多开发商自己花大力气做配套，包括做商业街、餐厅、社区医疗站、公交站等，但各地医保的无法共享也是制约买家常住的重要原因。因工作调动举家搬到海口工作的胡先生告诉记者，他每次回广州都会尽量到定点医院多开点药，“我的户口在广州，海口的医院用不了广州的医保卡，看个感冒都要自己掏几百块钱。虽然海口空气质量比广州好很多，而且温度也适合老人家长住，但父母年龄到了70多岁后，恐怕还是要回广州住才能负担得起医药费、检查费和住院费。”

所以，亦有开发商认为，目前很多地方政府对旅游地产的开发节奏、规划、管控都不到位，让旅游地产在短期内突然爆发，再过几年可能会有更多问题出现，甚至不排除有的地方又会出现烂尾潮。颐和地产执行董事、副总裁赵永爽在接受记者采访时直言不讳――做旅游地产要做好至少守10年的准备，“现在做旅游地产的基本都是原先做住宅商业地产的人在搞，的确缺乏冷静和沉淀。有的项目会第一、二年卖得很好，从第三年开始销售速度下来了，这时因为前期为了图便宜博升值的买家已消化完毕，进入发展期更多买家会观望开发商是否会对这个项目继续投入，所以要想把一个旅游项目做好做成熟，则需要大约15年的时间。”

另外，越来越多大型的旅游地产项目，亦有资金链随时出现问题的可能。有分析显示，目前正在开发建设的旅游地产项目，超过一半开发规模在600亩以上，基本需要数十亿，甚至上百亿的投资，而有的项目的投资金额甚至超过了开发公司的总资金规模，不少企业正在玩“以小博大”、“蛇吞象”的游戏，甚至被指实际目的并不是做“旅游地产”，实质仅仅是找理由先“圈地”。