民宿的投资成本构成及融资方式

在民宿建设初期，投资收益的测算极为关键，要经过对市场的调研预判，确保合适的规模、客房数量、定价标准及相关配套。通过各项成本的测算及收益的预测，应重点平衡建设规模及标准，评估项目的可行性，并采取合适的融资方式。

1.民宿投资成本构成及收益

民宿成本包含建设期成本和运营成本，建设期投入包括土地或房屋租金，设计咨询费用，房屋及相关配套建设装修成本。房屋或土地租金现行一般会呈现逐年递增的态势，在建设初期要做好经营期内租金的预算，避免后期出现租金跳涨直接影响经营。同时在后期运营中，为维护长期的客源，房屋的装修一般在5至8年会有更新或升级，以保持在不断发展和竞争中的优势。民宿相对体量小，配套的增加会使经营品质得到提升，但同时会带来成本占比的显著增加。

民宿建设成本构成

运营期包含营销成本、人员工资、维护维修、水电网费、日常消耗品费用等。民宿开业初期，品牌构建、市场传播都处于萌芽阶段，营销成本相对较高。经过一定时间的培育，在赢得一定市场后，可调整战略，选择更加经济高效的营销渠道，适当降低营销投入。

民宿收益最大的影响因素是入住率，入住率的预测需要对多因素进行综合分析，这些因素一般包括对周边住宿业态和市场类似住宿品类的调研类比，对地区消费水平的评估等。但民宿与传统酒店不同，很难找到精准的对标，故而入住率判断仅是为建设和运营提供一定的参考，在实际开发中，可通过分期建设的方式对市场投石问路，以前期的经营为后续的建设提供决策依据。

2.民宿融资方式

民宿经营场所的产权大多属于农村集体所有，民宿的产权往往不具备抵押借款的基础条件。作为新兴的住宿业态，民宿发展的前景和稳定性难以判断，这就制约了民宿在很多常规渠道的融资。幸运的是，众筹作为新兴的融资渠道填补了这一空缺。同时在消费升级的背景下，也有许多不同的行业资本开始青睐民宿的发展，拓宽了民宿的融资方式。

(1) 众筹

现行众筹平台最主要的众筹方式有消费众筹和收益权众筹。消费众筹中投资人将资金投给民宿发起人用以建设，待民宿开始营业后，筹款人按照约定，无偿或优惠为投资人提供服务住宿接待或其他服务。收益权众筹，是投资人将资金投给民宿项目后，投资人享有项目对应股权部分的分红或一定份额的消费。众筹的方式只需要用合同的形式来明确权利义务，而且是合规合法的，不需要做股权转让。

对小而美的民宿业态来说，众筹也许是目前民宿最好的融资方式。它不仅解决了资金、用户和品牌，更能保护创始团队的控制权。因为这些投资人并没有投票权，不干涉民宿的运营，只是获得分红。

(2)股权融资

在旅游业迅猛发展，消费升级的大背景下，资本在旅游行业的投入也出现了迅猛增长。而作为旅游细分领域的非标住宿，自然受到资本的青睐。这几年携程、美团、首旅、如家，以及地产商们纷纷看好民宿领域，希望利用资金、流量及管理优势，分得一份市场。据不完全统计，民宿已发生十余起融资。

对于希望做成规模化连锁品牌的民宿来说，股权融资是更好的选择。资本的介入，较好地解决了民宿扩张的资金问题，大大提高了发展速度。同时，某些特定投资人，可以给民宿提供资源，比如投资人有物业资源的可以进行物业导入，投资人有市场渠道资源的会扩展市场方向。

民宿想获得资本的青睐，一开始就要考虑如何搭建独特而不可替代的商业模式，资本要的不是情怀，也不是经营，它更看重的是其对生活方式进行包装的附加值。而随着市场民宿建设规模的不断增加，要想吸引主流资本，民宿的特色也需要更加鲜明，品牌价值需要不断强化。值得注意的是，在赢取投资的同时，也不可一味的迎合资本的要求，防止资本为盲目追求收益的最大化而无限度规模扩张。在连锁复制的同时，更要确保民宿作为非标住宿的个性化品牌特征。而民宿与资本联姻的道路如何走，也需要市场在更长的时间里进行验证。

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