民宿系列一：民宿选址的七大要素

民宿是“美好生活”的重要载体，在我国农业供给侧结构性改革与精准扶贫背景下，以民宿为依托与带动，乡村的“绿水青山”将成为乡村振兴的重要抓手。民宿开发要树立商业化思维，它首先是个生意，然后才是门有情怀的生意。

绿维文旅将推出系列文章，从民宿的选址、建设、投资、运营四方面详细剖析民宿筹建的全流程。

选址的重要性

决定一个民宿成功的因素有很多，建设和运营都是完全依靠后天的控制，而选址是先天性极强的因素，基本上选址一经确定，市场方向就大致确立。可以说，好的选址是成功的一半。选址不理想，后期其他方面做得再成熟也会事倍功半。成熟的民宿及民宿聚集区无不具备极佳的选址条件。裸心谷为代表的莫干山地区是全国首屈一指的休闲度假游市场，它背靠的是全国最大的江浙沪市场，距离上海苏州不超过2个半小时车程，距离杭州半小时车程，是全国著名的兼具人文资源和自然资源的四大避暑胜地之一。而在2016年就已经入住率达到80%、融资超过1亿元的诗莉莉的选址均是洱海、丽江、漓江等景观资源在全国范围都是绝无仅有的区域。

选址的重要因素

影响选址的因素很多，重要因素可归纳为以下几类。

1.区位

民宿从本质上来说，是住宿业消费升级的产物，是旅游配套的升级产品。中国地域辽阔，各地区自然环境、人文风貌、经济发展水平千差万别，各地区的消费水平，消费偏好也随之各异。一二线城市或城市群相对全国其他经济水平偏弱的城市来说，居民出游率和出游消费水平都高出许多。这些地区具有较大的中高端旅游消费市场，民宿发展具有坚实的市场基础。而对收入水平相对较差的地区来说，乡村旅游住宿往往还停留在农家乐的水平，发展条件相对滞后。另外，随着旅游业整体的发展，有相当一部分地区具有全国性的旅游资源优势，或气候宜人，或景观奇丽、或人文深厚，这些地区旅游经济发达，是孕育民宿的绝佳土壤。也有些区位天生就同时具有旅游资源优势和经济发展优势，莫干山地区就是这样的例子。

从民宿的区位和市场划分，可将民宿划分为城市依托型和景区依托型。顾名思义，景区依托型即依托景区景点的吸引力，借助先天的旅游住宿市场，发展而成的民宿类型。景区依托型民宿与周边娱乐、餐饮等旅游配套共同形成旅游区旅游服务体系，其选址与旅游区及周边配套关系密切。洱海周边民宿集群就属于这一类型，洱海地处中国独特的地理气候区域，享有绝佳的湖景、山景和人文资源，并形成了良好的旅游环境，这个地区的民宿自然应运而生，其主要服务前来旅游区观光旅游的消费人群。

而城市依托型民宿，最主要的形成动力在于其临近城市庞大的消费市场。这类民宿首先出现在一线城市或城市群近郊，这类民宿的消费群体有很大一部分属于休闲度假型，有时候往往没有明确的目的，仅仅是身心的放松。这类民宿与主城区的区位与交通的关系成为制约其发展的重要因素，但良好的自然环境同样是硬性条件，就近的旅游景点和资源也会提高民宿的经营品质。这两种不同类型的民宿，在前期定位和后期建设运营上都有一定的差别，需要具体分析对待。

2.交通

作为一个需要到达目的地才能消费的行业，交通的便利性对于民宿是一个重要因素，距离市场的远近决定了潜在消费群体的数量。交通的可达性对定位不同的民宿来说，有不同的要求。对于定位观光游，景区配套型民宿来说，对便利的公共交通有着较强的要求，公共交通可达核心景观的时长不宜超过30分钟。对于客群定位以城市近郊自驾休闲度假为主的民宿来说，主要指距离城区的远近。从市场经验分析来看，对于一二线城市自驾不宜超过2小时。同样距离临近知名景点不宜超过半小时车程。而在三四线城市，对自驾时间要求则更短。

3.区域环境区域环境是选址当中最为重要的因素，消费者群体选择民宿作为住宿的目的地，首先是对其区域环境的认可。区域景观的独特性尤为重要，意味着先天性带来的客流量的多少。在评价区域景观的时候，不仅仅把山水生态景观的品质作为唯一要素，在所针对的市场环境范围内，其景观越是具有稀缺性、唯一性，其价值就越大。如果民宿选址处在5A级景区、世遗景点或一个有着某种象征意义的地区，对应的客流量会比普通景区大很多。

4.地块状况

在确定良好的区域环境之后，具体地块的状况也具有一定影响。地块与周边水系、景点、交通干道的关系都影响着建成民宿的品质。依山傍水的位置、古树、文化遗迹以及绝佳的观景视野都会给民宿加分。

5.资源

资源对于民宿来说没有固定的范围和界定，但基本可以划分为两种类型。一类是能带来美好境遇和体验的环境事物，周边方便可达的景区，地块周边独特的草木山水，都是这类资源，地区文化氛围也是这类资源重要的要素。这类资源具有鲜明的先天性，选址的时候占有资源越多，资源禀赋也就越强。在项目设计建设中也要充分利用这些资源，发挥各资源价值，让这类资源最终成为吸引游客的重要载体。另一类则是能完善补充民宿功能的相关业态。旅游产业六大供给要素吃、住、行、游、购、娱，民宿为代表的非标住宿主要承担的是“住”这一项，在建设中，民宿可适度延伸承担其他要素功能。实际建设过程中，民宿很难把其他要素都囊括，难以建立整个旅游服务体系。但在一定范围内，具有一定的其他配套业态对于民宿无疑是很重要的，这不仅能增加民宿的吸引力，也能减少民宿建设的公共服务投入。如医疗、安保等社会服务类的配套为旅游消费者，乃至民宿自身都提供了保障。

6.基础设施

民宿体量较小，设计及布局上灵活性强，而作为经营主体，给水、排水、强弱电、消防、污染处理等方面都需要细细考虑。如果民宿所建区域配套设施不全面，建设成本及运营成本也会增高;如果电容量不够需要增容，或是缺乏稳定健康的生活用水，可能电力增容或增加生活用水供给设施比改造民宿的成本还要高。特别是在一些距离城镇较远的村落，所有基础设施都要在确定选址之时做系统的规划。

7.政策

民宿的选址也要考察所在地区的政府态度与相关政策，这是行业最不可控的一个因素。民宿属于新兴的旅游住宿方式，很多地方政策法规并不明朗，不同地区政府也有着不同的态度，这就决定了所需办理证件的难易程度。民宿选定地址之前必须要和当地的行政单位进行沟通，确保各级行政机构和当地居民的支持。签订租赁合同的时候确认土地属性和房屋的权属，避免纠纷。目前，大多政府都扶植民宿产业，会提供政策、资源甚至资金方面的支持，另外也会根据当地特色给予适当引导。

(本专题由绿维文旅度假分院研究)

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