对Recreation Mall类型项目深度策划的几点思考

1、只有高度清晰的把握了项目的主题理念、市场定位、功能定位、可行性的前提与基础、运作程序与目标，才可能站在战略的高度，进行自如的管理与操作。我认为，很多业主公司到目前为止，尚未做到胸有成竹，对究竟我们做的是一个什么项目，并没有达到深刻清晰的把握。因此，只能按照先保证足够补偿和摸着石头过河的原则进行运作。对于这种大大超过公司投资能力的项目，必须充分运用多重杠杆，才可能成功的项目，若没有对商业模式的充分认识和运用杠杆的足够能力，投资这样的项目是十分危险的。

2、基于此，我认为业主公司应该进行深度研究，详细策划，全面系统的进行杠杆设计和运作策划，大力整合社会资源，实施明确的目标管理，才可能运筹于前，稳步推进，在公司全面控制下分步实施。所谓磨刀不误砍柴工，前期的节约等于后期数倍的损失，前期研究与策划太重要了，希望业主公司能高度重视。

3、前期的研究与策划，必须达到以下目标：一、充分论证细分市场的内容与支持力度；　　二、创造性的策划项目的主题与功能结构；三、清晰的构筑运作的战略与商业模式；四、异常明确的设计支撑性和撬动性杠杆；五、简洁而实际的管理构架和整合资源的方法。

4、就休闲MALL项目的功能，应突出休闲Mall的整合，以较大土地，形成２0万平方米以上的商业面积，建设依托古镇的Recreation Mall。这一思路，在商业房地产界和旅游房地产界，都是一种创举，是对商业房地产Shoping Mall和旅游房地产中心游憩区（Center Recreation District）两种商业模式的一种新的综合，是一种新的商业模式。

5、从商业房地产角度看，该项目类似于Shoping Mall ,同样是巨型商业房地产项目，需要进行系统的策划，并通过打造和引进主力店和核心项目，形成核心竞争力，吸引顾客。但两者又有巨大的差别：

Shopping Mall与Recreation Mall比较一览表

6、 从运作角度来看，至少有八重杠杆要打造： 

政绩杠杆，撬动资源与政策补偿，撬动国家开发银行容资；

融资杠杆，撬动国际国内商业银行贷款；

资本杠杆，撬动海外战略投资人；

项目杠杆，撬动子项目投资商；

旅游营销杠杆，撬动游客增量；

房地产营销杠杆，撬动商铺销售；

带动杠杆，撬动周边旅游或旅游房地产项目；

品牌杠杆，撬动新的资源圈地和项目开拓。

7、从管理上看，必须安排专人，通过吸纳人才及整合社会资源，落实战略管理、策划规划、工程建设、政府公关、投融资、招商引资、旅游营销、景区及物业管理、房地产营销等不同环节，形成战略运作清晰明确，具体业务职责分明的构架。

8、建议公司在大规模投入前，投入一定的资金和精力，从管理、人力资源、深度研究与策划三方面入手，加强和重组公司力量，形成高效运作格局。

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