《2014中国房地产创新发展报告》之养老住区

       2014年养老住区的发展现状

编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。敬请期待！

以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之养老住区篇。

在去年的这个时候做总结与展望时，2014年被寄期望于爆发式增长年，期望随着政策的不断倾斜和落地，养老住区可进入沸腾期。2014年底，我们再盘点这一年的发展，却发现终于摆脱国家政策桎梏、可名正言顺进入养老住区行业的企业与外围观察者有着迥然不同的感受。尽管私募基金的介入、多家上市公司的青睐、不断涮新的数据都证明了这一行业的美好前景，但投入过大、融资过难、回报周期过长、盈利模式不清晰等问题依然制约着养老住区的发展。因此，我们将2014年定义为各种问题与创新模式的探索年。

一、2014年养老住区的发展现状

1、市场层面

在国内住宅地产陷入低迷的状态下，养老住区逆势而上，成为了当下最热的一个领域。这一现象的产生有两个契机，一是我国人口老龄化达到一定程度引起国家重视，老龄问题已上升为国家战略层面；另一个契机是房地产本身的发展遇到寒流，这个时候开发商进入养老地产至少可以作为一个概念来炒，相对来讲拿地会容易一些。

目前，虽然养老地产很热，但整体上还处于起步阶段，市场呈现一种无序的状态。首先，目前很多项目名义上是养老地产，但实际目的是卖房，还是一种开发行为。其次，大家都还没有找到合适的盈利模式，国内成熟的标杆性的值得借鉴和学习的项目几乎没有。第三，很多养老社区普遍将自己的目标人群定位为“高知、高干、高管”人群，而面向普通消费学者的产品却不足。

2、政策层面

延续2013年的政策，2014年国家继续发布有关养老产业的利好政策。2014年国土资源部、保监会、国家发展改革委员会、财政部、商务部发布《养老服务设施用地指导意见》、《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》、《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》、《国家发展改革委关于减免养老和医疗机构行政事业性收费有关问题的通知》、《关于推动养老服务产业发展的指导意见》等发文，对养老产业给予用地、金融、财政等方面的支持。

3、企业层面

涉水养老地产的企业无论是在数量还是种类上都有增无减。除了万科、保利、绿地等最先进入养老地产的房企，以及以中国人寿、泰康人寿、中国平安为代表的保险类企业外，今年中茵股份、上实发展、亿城投资、首钢等公司也纷纷宣布进军养老地产。

各企业在进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又显得相当谨慎。一方面是因为，现在真正的养老产业有很多门槛和无形条件。养老服务分得很细，需要配备医疗设施等，但开发商对这些领域是非常陌生的。开发商对服务性行业“挣慢钱”的现象，没有足够的思想和心态上的准备，不习惯挣这种高投入的慢钱。另一方面是因为，现在国内的养老地产项目，投资比较大，回收期比较长，收益率比较低，还有各种意外风险甚至纠纷，商业模式到现在为止还只是在研讨。