度假时代下的旅游地产如何开发运营

2017-09-15 绿维创景 标签：旅游地产

销售层面——分权分时模式

1、旅游地产开发销售面临升级换代

在整个地产行业都不景气的情况下，上半年旅游地产出现了高库存、去化低和价量齐跌的现象。《2014年旅游地产半年报》显示，2014上半年所监控的主要旅游区域，整体成交面积约380万㎡，环比下降23.5%，成交总金额360亿元，环比跌23.9%。另外，一些开发商如雅居乐、万达等推出了打折销售、看房游活动等促销策略。旅游地产进入销售困局，一方面是大的经济和政策形势决定的，另一方面也跟旅游地产市场的无序开发及其本身特征比如非刚性需求、异地置业等相关。旅游地产无论从产品、开发模式还是销售，都必须升级换代。

主要旅游地产分布区域半年度整体成交情况

2、使用权与产权分离是旅游地产的核心

为什么旅游地产销售会出现这么大的问题？绿维创景认为，最核心的问题是，使用权和产权存在矛盾。度假房产不同于传统住宅，不可能使用365天，而一般的居住时间都在3个月以下。这样一来，大部分时间，旅游房产将处在空置期，这将造成巨大的浪费，不管是对投资者还是度假房屋购买者来说，都不是一个很好的选择。因此，使用权和产权分离是旅游地产最核心的概念。怎样实现产权与时权的分离？绿维创景认为，要具备三个要素：

第一，将旅游房产转变为酒店式经营管理房产。如果跟传统住宅类似，将自己不用的时间出租给其他人，这是一种个性化的短租或长租结构，无法实现标准化，从产业角度来看，这种模式的发展前景有限。只有实现酒店式的标准化管理，才能具备在更大平台上将使用权与产权分离的基础。

第二，实现使用权回报结构。使用权与产权分离后，就可以将使用权交给一些专业平台进行经营，从而业主获得租金、经营管理分红等收益。这样就解决了大部分时间被浪费的现象。

第三，实现全国甚至全球的交换。业主拥有的时权，除了想得到收益之外，还想交换到其他度假地区享受这一时权。在平台系统内实现交换，使得旅游地产的使用权得到了最大程度的发挥，也化解了房产的不动性与旅游的流动性之间的矛盾。

3、分时分权模式是度假产品销售的核心模式之一

林峰博士认为，分时分权模式是度假产品销售的核心模式之一，是由原来的产权地产销售模式到度假方案产品销售模式到度假生活方式一体化的过渡，综合化的产权物业与度假生活一体化的销售模式未来一定会成为中国度假旅游运营的主体方式之一。

分时分权模式的产生要从分时度假来谈起。风靡美国的分时度假模式是出售固定面额的度假卡，从而以现在的物价标准来获取未来一段时间内度假地产的使用权。分时度假之所以在我国无法生存，除了行业监管不到位之外，还有一个很重要的原因就是对运营者来说销售度假卡的收益根本无法追赶通货膨胀。一般2-3年后，就会因为经营成本的大幅度增长，而资不抵债，导致消费者的后续使用权益无法得到保障。

而能解决分时度假弊端的就是分权分时度假模式。这一模式的基础是分权，即将每间酒店式公寓、洋房、别墅的产权划分为若干份出售给业主，每一个购买人均享有其中的一份可转让、可继承、可盈利的房屋产权，同时将分时度假的结构也纳入其中，购买产权的业主，除拥有产权外，还可享受40年每年若干天的免费入住权，并可换住系统内各地的物业或合作酒店，享受异地休闲度假权。因此，分时分权度假模式相对来说性价比较高，既有房屋产权作为背书，投资又少，还能获得经营及出租收益，同时还能享受到足够的度假使用权。

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