市民农庄：城乡融合发展的创新模式

2018-08-07 标签：农旅融合

近年来，以农家乐、农业观光体验等产品为主要形态的农旅融合模式在一定程度上推动了乡村的发展。但这并不能从根本上解决农村人口流失、产业发展的瓶颈，乡村的可持续发展仍面临严峻局面。市民农庄依托我国乡村土地政策的改革，以乡村休闲居住、返乡创业等市场需求为基础，探索城乡融合发展的新模式。

绿维文旅乡村振兴规划设计研究院在多年乡村规划设计基础上，探索市民农庄的内涵、战略价值、开发建设要点、管理运营模式等，并已完成多个农旅融合规划项目。

一、市民农庄解读

市民农庄由国开金融最早提出，本质上，是一种城乡统筹的开发模式。它以“大企业融合村民企业”为平台、以“顶层设计、系统规划、统筹实施”为方法，以市场化运营为原则，实现市民下乡及资金技术下乡，推动各项生产要素向乡村汇聚，在保障农民获得财产性收益的基础上，使农村发展对接城市需求和城市资源，从而有效回流资金，带动乡村持续发展。

二、市民农庄的战略价值

市民农庄对新常态下国家经济的增长与乡村振兴都具有重要的战略意义。市民农庄模式的实施以市民阶层的消费力与带动力为依托，采取“先在大中城市的周边农村试点，然后再逐步向偏远的农村地区复制”的推进策略。这一模式将持续数年，乃至数十年，为中国经济增长提供持续动力。

据国开金融给出的初步测算，按照城市消费辐射直径100千米(一小时交通圈)计算，理论上每个大中城市周边可实施市民农庄模式的面积约3万平方千米，全国累计将超过100万平方千米。每平方千米的乡村建设投资强度不低于1.5亿元(包含农民安置、基础设施、市民农庄、相关的旅游休闲等产业投入)，理论投资总量将超过150万亿元。如果按照未来30年持续建设考虑，平均每年的理论投资总量将超过5万亿元(即便在实际运作中打比较大的折扣，总量规模仍然非常可观)，这将成为拉动经济增长的持续动力。

在乡村振兴层面，市民农庄依托农村独特资源，通过对乡村的统筹开发，盘活乡村闲置土地，打造满足城市居民不同需求的产品，为乡村导入人口，导入可持续发展的产业，从而激发乡村活力，实现乡村振兴。

市民农庄针对城市人口对有机食品、休闲度假、返乡创业、归田园居等的需求，为市民提供可供租赁的土地，开发有机农产品、居住租赁、休闲度假等产品服务，同时为企业提供旅游开发、创客创业等土地资源，培育乡村产业发展环境，构建人才吸引力，解决乡村发展中的产业与人口问题。

从目前的建设情况来看，全国已有多个市县进行市民农庄的试点工作。如巴南的市民农庄建设、成都大邑县新场市民农场试点、贵州玉屏市民庄园试点、无锡阳山市民农庄暨田园文旅小镇项目、哈尔滨通过市民农庄建设美丽乡村模式等。综合来看，市民农庄的建设强调“三农”发展、旅游打造、城镇化建设的统筹整合。但具体到投融资方式、农旅城统筹模式、乡村再造形态等，目前尚未有统一的模型可供参考，市民农庄的开发建设、管理运营模式有待进一步研究与实践。

三、市民农庄的开发结构

市民农庄模式是对村域土地进行的系统规划，需要在深入分析乡村区位、人口、产业、生态等基础条件下，对乡村的产业构成、空间布局、基础设施等重新进行顶层设计。具体而言，国开金融倡导的市民农庄模式包括农民社区、分散的市民农庄、特色的产业设施、统一的基础设施四大方面。

1集中的农民社区

乡村开发的关键是乡村土地的整理及农民的安置。我国乡村广袤且分散，其供水供电供暖等基础设施建设及教育医疗等公共服务设施的建设往往需要很大的投入，由此，一直难以获得与城市均等的生活水准。市民农庄开发模式则通过农民社区的集中建设来解决乡村生活的现代化生活与土地的集中利用问题。

需要说明的是，市民农庄中的农民集中安置并不是通常意义上的把农民赶上楼。集中安置的出发点是彻底改善农民居住条件，实现乡村的现代化生活水平。因此，农民社区的建设应在尊重农民生产生活习惯的前提下，从以下三方面着手：

一是社区内部建设配套服务设施，其建设标准应对标城市社区，并体现乡村特色及生活习惯;

二是社区外部配套菜地、耕地等自留地，满足农民种养殖的生活需求;

三是构建乡村文化体系，恢复建设乡村祠堂、书院、戏台等传统文化设施，新建图书馆、科技馆等现代文化设施等。

2分散的市民农庄

在保持农村土地性质不变的基础上，根据乡村的山水形态，开发方在现有农民宅基地或其他集体建设用地基础上，规划功能各异、大小不一的市民农庄。农庄的选址应尽量覆盖更多的地形特征，留存完整的乡村记忆。在开发之初，应为每个农庄确定开发主题，设计“形散神聚”的农庄关系，形成功能互补、产业互动的发展格局。

在产业方面，每个市民农庄的开发都需要确定核心产业，并重构乡村产业布局，保证产业配套，以吸引企业、人口下乡，保证发展要素在城乡间有效流动，实现乡村可持续发展。从我国乡村一般缺少产业发展基础的现状看，绝大多数的乡村适合采用以休闲旅游等第三产业为主导，三二一产业融合的产业开发模式。在空间肌理方面，市民农庄需要依托地块内原有的构筑物、自然景观、山形水势，进行保护性开发、精细化打造，通过景观、建筑、空间结构塑造原生态乡村生活氛围，为市民提供乡愁寄托的实体。

此外，市民农庄的建设要充分利用原住民、产业人口、旅游人口等不同群体的优势，通过政策引导等方式调动他们的积极性与创造力，实现项目的共建共享。于产业人口而言，应依托其新技术、新理念，重建乡村产业结构与文化结构，可以说，外来的产业人口是乡村能够重获活力的关键;于旅游人口而言，他们实现了城市消费向乡村的搬运，并且通过口碑相传，成为市民农庄宣传推广、树立品牌的重要途径。

3特色的产业设施

以市民农庄为抓手的乡村产业构建模式，不同于产业园区、产业城镇等以二三产为主导的模式。依托于市民对绿色有机生态的强烈需求，乡村应以生态农业为基础产业，并在此基础上，满足乡村办公、乡村旅游、乡村康养三大市场。乡村办公已经越来越成为一种时尚，在科技重新定义空间距离的今天，企业乡村总部、青年创新创业基地等乡村特色产业设施具有非常大的潜在市场需求;乡村旅游设施的建设应顺应供给侧结构性改革需求，提升产品品质，引领时代潮流;在老龄化背景下，乡村康养设施具有极大的市场潜力，市民农庄中该类设施的建设为我国养老养生问题提供了产业实体。

4统一的基础设施

市民农庄模式下基础设施的建设不仅要有，更要好。除一般的道路交通、水电管网等设施建设外，还要引入先进的理念与技术，打造具有国际水准的基础设施体系。在建设中，注意环保材料与节能技术的使用，根据实际情况，选用风能、太阳能等能源形式，光伏、物联网、移动互联等先进技术等。总之，通过统一基础设施的设计与建设，构建具有国际生活水准、田园生活形态的现代化生活环境。

四、市民农庄的开发运营

1搭建市场化的开发运营平台

市民农庄涉及政府、企业、村集体、村民、市民等多方利益，为保证各方利益，有效利用农村集体土地，可通过地方政府、村集体企业(农民以财产权益入股)、金融机构、市场化机构联合成立混合所有制公司，搭建乡村开发平台，共同负责市民农庄的开发运营。其中，地方政府发挥政策优势，金融机构发挥资金优势，市场化机构发挥运营优势，共担责任，共享收益。

在国开金融的实践中，乡村开发平台下设农业服务公司、物业服务公司、产业运营公司等子公司。其中，农业服务公司是基础，在三方面发挥效力：

第一，农业服务公司统一负责乡村农业的经营管理，公司对农田进行统一种植，帮助租赁农庄的市民打理农田，有效提升了农产品的附加值;

第二，农业服务公司将更好地利用先进技术，提高生产效率和产品品质;

第三，农业服务公司具有较强的市场运营能力，可以对农业品牌进行更有效的包装，采取全方位的营销手段打造农庄品牌。物业服务公司主要为市民农庄、公司总部基地、创客基地等提供保安、保洁、餐饮等服务。产业运营公司为根据市民农庄主导产业成立的文化旅游、运动康养等子公司，主要对乡村的产业设施进行统一的建设运营，实现长期收益。

2创新融资模式

市民农庄投融资的关键是盘活农村以土地为核心的可利用资产，这需要大量的开发建设资金，需要政府、金融机构、社会团体群策群力，建立多元化的创新金融支持体系。国开金融在项目的不同推进阶段，采用了不同的融资方式。如在建设期，设立农村产业融合发展投资基金，发挥中央预算内投资的杠杆作用，引导社会资本进行乡村产业投资。金融机构则可以研究建立集体建设用地抵押贷款的金融产品，创新乡村建设的贷款模式。在运营期，金融机构可研究租赁权益质押方式，创新推出市民农庄消费贷款产品。在成熟期，市民农庄可通过资产证券化的方式实现公司上市，运用社会资本提升农民与村集体的财产权益价值。

3多方共赢模式

在市民农庄模式下，农民、村集体、开发公司、地方政府等各方通力合作，多方共赢。农民是这一模式最大的受益者：

一方面，他们的经济收入显著增加，除享有劳动薪酬收益外，还通过权益入股的方式激活了资产，每年享受固定的分红收益，财产性收入大幅增加。

另一方面，市民农庄的开发大幅提升了乡村的基础设施与公共服务设施建设，改变了农民原有的老旧小的生活环境，他们在享有田园生活的同时，享受着现代化的生活方式。

市场化公司在这一模式下，除实现企业的社会价值外，还将享有多元化的收益，如经营收益、商铺出租收益、租赁收益与产品收益。