度假时代下的旅游地产如何开发运营

       前言

旅游地产经过十几年的发展，原来以传统住宅地产为基础的开发形式无论是在使用价值还是配套价值方面，都与旅游市场需求之间产生了脱节，导致鬼楼鬼城的大量出现，这一模式已经难以持续，转型迫在眉睫。如何转型？如何满足度假时代下的市场需求？如何把握新型城镇化的机遇？绿维创景认为核心在于度假。人们对于度假旅游的需求比以往任何时候都强烈。度假时代的到来，需求巨大，给予了旅游地产解套的机遇，关键在于供给的转型与升级。

一、度假时代下旅游地产的整体开发思路

旅游地产以其较为宽松的政策环境、“居住+投资”的双重功能、良好的生态环境优势，在近几年获得了高速发展。如今，在整个地产行业都进入分化阶段的背景下，旅游地产也可谓是一半海水、一半火焰。一半是火焰，意思是旅游地产现在很火。大型企业大规模拿地、大规模造城、大规模造景、大手笔运作，现在世界上产生的效应是非常强的，比如万达的文化旅游城、万科的度假区。另一半是海水，比较冰冷。无论是“5+2”的第二居所还是度假居住的第三居所，都面临着高空置率的问题，鬼楼、鬼城、鬼镇、鬼社区屡见不鲜，特别是在以前受气候影响比较大的北方，形成的一些滨海地区的楼群。山东沿海几千万㎡的旅游地产，基本上都属于空置率极高的地产。

现如今，旅游地产存在的问题可归纳总结为：第一，鬼盘、鬼楼及高控制率的历史问题；第二，纯投资性旅游地产难以去化；第三，投资者购买旅游地产使用价值低，投资回报低。

绿维创景专注于旅游、地产、新型城镇化领域的研究和实践，专注于旅游地产策划、规划、设计、运营、销售等各个环节，通过项目的实操以及旅游地产市场的深度分析，针对旅游地产存在的问题，也一直在探索独特的开发运营模式，让旅游地产真正的动起来。根据多年的项目经验，绿维创景总结出了旅游地产的整体开发思路及方向：

第一，找准发展方向：旅游开发综合化、旅游地产功能化、旅游地产城镇化

旅游开发综合化最根本的模式，是“以旅游休闲为引擎、以休闲地产发展为支撑，以特色产业为延伸”，三者的良性互动共同推动区域旅游、产业、城镇化的综合发展。林峰博士将这种结构概括为：产业园区+消费聚集区+居住区。

第二， 创新权益归属：共享产权、旅居交换、时权证券化

目前已经有一些机构在旅游地产的权益归属方面做了创新尝试：途家将业主的旅游地不动产在自住之外多余的时间托管，采用美国酒店管理品牌提供入户管家服务，并通过途家平台帮助做经营或出租，把业主房产空余时间的价值充分发挥，短期内获得可观收益；重庆美尔地产，将每间酒店公寓产权划分为10份出售给业主，业主每年尊享具有专业酒店服务的28天度假时光，并可将其中的14天换住美尔体系内的各地酒店公寓或合作酒店，享受异地休闲旅游养生度假权；山东蓬达CPE在分时度假、产权酒店及网络基础上，结合金融市场研发出来篷达度假卡，各酒店加盟蓬达度假网络，用间夜换取CPE度假卡的基础上，在杭州叁点零易货交易所进行上市交易售卖。从而使中国的洒店客房实现了资本化、证券化、易货化、期货化，促进了中国旅游度假消费产业的升级换代。

第三，创新打造吸引核：主题乐园、大型演艺、新建古城、博览会博物馆聚集、酒店目的地、运动聚集

旅游吸引核是吸引人流、形成人气、提升土地价值的关键，是将人搬运到旅游区的重要动力，是旅游消费产生的根源，其创新打造是旅游及旅游地产最基础、最本质的核心工作。随着旅游的飞速发展以及游客需求的不断翻新，旅游吸引核的内涵也在不断延伸。主题乐园、大型演艺、新建古城、博览会、博物馆、酒店综合体、休闲运动项目等都可以作为旅游吸引核，关键是要符合旅游消费者的需求。

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