第三届中国地金联盟理事会议圆桌对话―中国房地产的模式创新与金融创新

2014-01-16 K8黄金湾 标签：

王克明谈房地产行业的金融创新

林峰：产品创新对金融创新提出了很多需求，面对这些需求，我们到底有什么样的金融解决方案？通过金融创新，刚才两位金融老总已经谈了他们一些正在进行的金融创新业务，我们进一步请嘉实基金的王总，您再谈谈金融行业怎样通过金融创新来给予我们房地产业创新更大的支持。

王克明：金融行业服务于产业，重点是服务于房地产领域。金融产品的创新，也服务于房地产领域开发商的产品创新。

在整个宏观调控形势下，在2013年严重钱荒情况下，整个行业都面临资金紧张、资金缩水、资金告急的局面。大家在资本市场上历练这么多年也都非常清楚，也都希望找到便宜的钱，但是便宜的钱不好拿，好拿的钱不便宜。

从金融行业的价值链来说，银行的钱便宜，比银行更便宜的钱是开发银行的钱，再便宜的是保险的钱，再便宜的钱是社保的钱，再便宜的钱就是外资。但这些钱在我们整个宏观调控形势下很难拿到，甚至在2009-2012年黄金调控形势下，大发展的信托行业，现在也面临了国家宏观调控，各项紧缩、风险准备金、净资本充足率432的这样一些要求。所以，基金资本计划在这样的形势下应运而生，也是行业和产品的创新，部分解决了行业中对资金的需求和缺口。

但是整个基金资管从开始到现在不足一年，虽然现在有6000亿规模，但大部分来讲是通道业务。真正做到主动管理，做到房地产行业里面的还非常有限。怎样能够在有限的资源里更多的配置到行业的需求里，应该说除了银行、信托之外，基金资管计划在过去一年里，为房地产行业提供了部分的支持，这个开头虽然很小，但是非常有益。作为一项新的融资渠道，新的一项资金的来源，未来的发展会有非常大的空间。

如果60多家子公司全部都能够开展起业务，基金目前的管理规模，最高的时候在24-25万亿，能够拉动的资金同比例也有。有人说2013年基金资管计划做到了1万亿也不是空穴来风。这样一笔资金，原来主要徘徊和滞留在中国资本市场，也就是炒股票的钱里，但中国资本市场过去10-15年中，92%以上的投资人是亏损的。所以，在股市里面伤痕累累的投资人，怎么能够在一个新的领域，一个完全陌生的领域，有效保护投资者的利益，既能够满足房地产行业开发商朋友，私募基金朋友融资的需求，也能够有效保护这些在资本市场里累受亏损，累受伤痕的投资人利益，这就是我们作为一个专业的管理人的价值。

圆桌对话

在这两者之间寻求到合作点，这样我们在整个行业房地产融资领域里才能体现价值。投资者是一个细分群体，金融机构也是一个细分群体，如何找10%以下的钱应该就是银行的钱，大概信托的钱是在10-20%之间，PE应该在30%以上。所以，基金资管的空间，投资者的预期在15-25%，也就是在信托之上，PE之下的这样一个空间，是我们基金资管规划面对的，既渴望有较高的稳定收益，又是风险规避型的投资者细分群体的空间。因为投资者通过10年中国资本市场的风险教育，已经从追逐风险、风险偏好型转向风险规避型，特别是白金和钻石级的客户，他们更重要的不是希望资产能够升值几倍、几十倍，因为几倍、几十倍大概是PE、VC天使的诉求，它更希望能够战胜社会平均成本，大概就是一年期银行贷款利率，大概就是信托和基金资管的产品。

所以，我们在产品设计和产品创新方面也是充分考虑到了开发商融资方企业的需求，尽可能的融到低成本的基金。另一方面也能够考虑到投资人的需求，能够在社会平均资本成本之上，又能够相对安全、有效规避的空间。基金资管规划做的产品，和信托相比，有一个投资决策快，不受432限制，特别是二级资质限制的这样一个优势。一些不具备二级资质或者具备二级资质，但不是在银行客户名单里的中小企业，可以从我们这儿拿到他们急需的资金。

另一方面，因为我们是证监会管辖的企业，我们的产品计划有一部分是可以拿到交易所上市的。2013年我们有6个计划已经在交易所挂牌，我们的投资人可以不必像信托计划的投资人那样，一定持有到期才能退出，中间多了一个退出的选择。对这种流动性的选择，一方面给投资人提供方便，另一方面也对有效降低资金成本提供了可能。所以，我们在产品设计的时候，充分的考虑到开发商，特别是有创新精神的开发商，因为除了住宅和高端别墅之外，一些从事文化、旅游、养老甚至新农村建设改造的开发产品，它不可能承受过高的资金成本，但又拿不到银行低成本资金的钱。我们能不能够在这样有限的条件下，把这种有投资的需求，又有一定风险承受能力的钱对接起来？应该说找我们融资的企业都是很着急的，他们是想今天提出需求，明天就能拿到钱。但一般来讲，金融机构的决策会比较慢，银行大概是有1-4个月，信托大概是2-3个月，我们大概也需要1-2个月，通常周期是3个月。所以，在这样一个周期匹配的情况下，也就是说如果3个月之后有资金需求的话，适合找信托或者基金资管，这种钱不高不低，但是对风险的要求是更多的。所以，我们能够把这一类投资人、开发商的融资需求对接起来。

另一方面是一批PE JPLP朋友的需求。因为基金资管的一个优势，我们现在在投资者，特别是个人投资人这块，还是个税免税的。所以，对于原来一些做JPLP的个人投资人是一个有效的规避工具。我们用基金资管计划，就比用JPLP计划帮投资人省出不必要的额外支出，这方面20%的资金成本是很大的一块支出。我们也考虑到了，尽可能在产品设计里为投资人节省成本。有这方面金融需求、融资需求的朋友欢迎跟我对接。谢谢大家。