第三届中国地金联盟理事会议圆桌对话―中国房地产的模式创新与金融创新

2014-01-16 K8黄金湾 标签：

王志刚谈地产开发模式创新

王志刚：创新是永恒的话题，不创新就会落后。作为金融街来说，我们也是积累了很多的经验，也比较成功。关于金融街区域的开发经验，我们总结一条就是配套完善的问题。我们现在在开发新的金融街拓展区域，重点在完善我们的配套服务。因为金融街服务的客户，就是像嘉实基金这种大型金融机构，他们要求自己独门独院，顶天立地，要求很多。但这样就往往忽略了一个城市的综合配套。在金融街核心区域，我们建设了集中的绿地，这是在北京规划中第一个突破传统规划条件限制的创新。我们把每一个地块的绿地指标集中起来，放在金融街中心区建设了一个2万平米集中绿地，有效改善了周边的环境，把建筑密度降下来。总体上解决了一些问题，但在服务一些中低端客户的配套我们感觉是欠缺的，所以，在新的金融街地块，作为综合运营商，我们把所有客户的底层部分和稳定体作为一个大型的商业配套服务设施。这个设施有些部分产权归业主，但是经营权归运营商统一实施。我们成立了团队，保证客户的办公，保证是独门独院，但我们也要满足员工需求和周边区域居民的需求，把这样一种金融城市综合体的概念提炼了出来，所以，我们在金融街新区域的产品中把配套措施也统一经营起来了，体现出了作为一个区域开发商和综合运营商的新的开发模式。

林峰：这是开发商的配套运营模式的升级。王军王总，请您也谈一谈产品创新，就是房地产开发模式创新的问题。

圆桌讨论

王军：作为开发商，我们给客户提供的是一个房子，是安身之所。但现在对商品房来说，买房人基本的居住功能都已经满足了，甚至很多改善性需求也满足了，在这种情况下，有更多的人需要提供的是一种生活方式，现在做的产品一定是一种生活方式。这就是我前面谈到的，你要植入的东西。

举个例子，我们做的项目其实相当于一个容器，这个容器能不能盛满，需要做出一个磁极来，你要有真正的东西吸引大家来到这个容器里，这是模式创新的重中之重。这才有跟文化的契合，跟养生的契合，跟艺术的契合等等，都是要满足人们的某种生活方式，对生活方式要有完整的理解和诠释。比如我现在在三亚做的“那香山”项目，这个项目着眼于生活到一定阶段以后，确实有一批人都希望每年在繁忙工作中，有一段时间给自己放个假，调整自己的身心。我这个项目在唯一的国家AAAAA级热带雨林景区中，它有一个得天独厚的条件就是负氧离子极高，人住在那儿什么都不干，就能对身体的休养有利。这是一个基础条件。

怎么提升生活方式呢？来这里住的人不会常年住，所以，第一，你要打理，第二，平常没有人住的时候，有人希望这个房子还能产生收益。第三，既然来疗养，那么整个疗养体系就要跟上。既然住在这个小区里，他每天身体的状况信息要能收集到，并且还能很迅速的给出这个阶段的疗养建议。他的身体出现问题以后，会及时有人诊治，而且能够给出一整套完整的养护方案等等，这一整套体系都要跟上。我拿这个举例，就是要说明，现在我们是要给客户提供一个完整的生活方式，这是我们产品体系创新的方向。

营销体系来说，现在已经进入4G时代了。意味着以后人们接触信息的渠道，可能主要是手机了。一个手机就能把所有的信息都能收集到，手机作为一个信息的终端，电视和其他媒体都不是主要终端了。这个信息渠道如何去抓住，这是我们创新的方向。这里面也有很多同行，也有很多机构在做这样的创新。春光集团也在北京建了一个品牌中心，为旅游地产搭建一个平台，整合这方面的资源，通过手机平台建立起完整的分销渠道。我判断现在已经建成的模式，目前能把所有的二手房的实体门店给消灭掉，这就是因为不同的信息渠道、新技术的革命，可能对原来的传统产业产生巨大影响。二手房公司可能经营模式就不一样了，原来他们必须要租门店，现在可能不是租门店了。在这里面都会有很多的改变。

在金融上，因为做这样的生活方式提供，要有大量的配套资源引入，那么对金融的创新要求也比较高了。但是租金却越来越低，而且不仅是租金。根源在哪里？我分析过，因为中国劳动力成本比较低，而劳动力成本又是服务行业的主要成本之一。而中国的资产价格在全世界都算非常高的，劳动力低了，导致整个服务行业的价格与劳动力相关的也偏低。所以只要是在中国，只要你做运营行业，价格都低，这就给金融创新带来了难题。这两者一定是背离的。在中国，只要做经营性物业的第三产业，收益一定低，不管是酒店还是商业，其实整个回报率都很低，甚至包括旅游业、景区等等。

林峰：今年消费服务业整体收益率都非常低。

王军：对，但现在人们又需要提供完整的生活方式，消费类服务业又必须要跟上，如何解决这个矛盾，也是金融创新要思考的一个方向。

林峰：王总说到一个特别重要的问题，我刚才也谈到，地产商都开始进入服务平台了，但在服务收益率这么低的情况下，稀释房地产利润的时候，又要寻找金融支撑，一边是分享销售利润，另一边是打包进入金融平台寻求资本市场，于是这条产业链就串起来了。所以，这是从产品创新、日常管理创新走向金融创新的结果。建元控股的苏总，请您谈一谈对房地产创新和金融创新的看法。

苏建权：建元是服务于房地产行业的一个产业分支，我们的主业是做装饰和服务为主。从创新角度来讲，很多方面从运营到产品落地，我们现在正在做的就是集成建筑的整体研发，包括运营的阶段。通过从完善自我产品的整体生产、速度，降低成本，更多的去服务，从自身产业来调整整个行业。

从生活方式来说，我们自己有一个设计院，现在也和孙总（维拓时代董事长孙祥恕）整体配合在做一个养老项目，从建筑设计、生活方式、装饰方面如何完善和完成落地，从人性角度来服务客户群，更好的为房地产产业链提供点滴服务，这也是我们自身的一个产品创新。