第三届中国地金联盟理事会议圆桌对话―中国房地产的模式创新与金融创新
廖明舜谈宝龙经验
廖明舜:住宅这几年受到政策的调控,大家很多都转型了,也做了一点商业地产。我也想把宝龙的一些经验介绍给大家,给大家一些借鉴作用和多一些思考。
宝龙目前确确实实商业营运已经是非常关键了。因为建设一个城市综合体很容易,但要把它运营好,让它带来人流是比较难的。这方面我们也做了很多的尝试。
第一个改变,商业模式调整。我们原来是只做大规模的城市综合体。现在我们的模式也做了调整。第一个调整,以前大家知道宝龙都在二、三线城市,和万达在一线城市是差异化的经营。但二线城市这几年建设的也多起来了,城市综合体,像刚才林总说到的成都、沈阳都已经有太多了,但是还在建设,怎么办?不解决这个问题就会带来很大的经营困难。现在宝龙搬到上海,我看到我们公司楼下日本人开发的一个高岛屋百货公司,我平常去吃饭就看到没有什么人流。面对这样的情况,面对我们的业务员比顾客还多的情况,这样经营下去就确确实实是非常难的。
所以,宝龙现在也算走入一线城市了。一线城市虽然投资大,但我们认为风险还是比较低的。但我们算是后来者,也不可能在中心城市,因为位置都被占光了。所以,我们在卫星城镇建设邻里社区型的小型MALL。
原来我们做12多万平方米,这个是标准MALL,地上12万,地下3-5万,现在我们的邻里社区型定在5-8万中间,社区型小型综合体,服务一片社区十公里半径范围内人流。在二线城市做区域性的,也是8万-10万MALL,不再做城市级的。在三、四线城市,如果它的商业还不够发达,但那边的购买力比较好的沿海城市,我们就做一个城市级的MALL。
第二个改变,要让入驻宝龙广场的商户赚到钱,我们把这个作为宝龙商业运营的招商理念。所以做了很多的服务。把双方的租金挂钩,共同把这个地方发展起来。
第三个改变,开始建立资产管理平台,把借助于资产和运营、还有金融,连在一起。资产方面,新加坡凯德置地做的是最好的,开发方面是万达最快。我们要让商家在这块挣到钱,把这个作为发展理念。
我们引进了很多的设备,包括澳大利亚的一些设备、技术。2013年我们去参观了澳大利亚最大的一个城市综合体,五十几万平方米,澳大利亚人口不多,但它们运营的还是非常好。现在中国一拥而上,造成租金越来越低,回报率不如银行贷款利息,这样运营下去是低效率的。怎么提高效率,怎么让它更有效果,这是我们面临的问题,也是以后要做城市综合体的开发商要解决的问题。
林峰:廖总,您对城市综合体激烈竞争下,今年和未来的发展趋势怎么看?
廖明舜:肯定还是有发展空间的,但是要有差异化的经营。如果跟风太多,必须是在5公里以内不要有太多的竞争。同时,要想好服务一定的区域。这是我的看法。
林峰:对电商的冲击您怎么看?
廖明舜:毫无疑问,电商对传统零售的冲击肯定有。像2013年马云和王健林两位年度人物打赌,确确实实大家也都做了,万达他们也做起来了,宝龙事实上也做了一个电商平台,宝龙的APP,就是O2O的这种产品。我们服务半径6公里,只解决1公里的配送问题,宝龙自己建立了一个小团队。2013年11月24日正式在福州营运,因为宝龙第一个城市广场就在福州。目前一个多月来已经有5万多用户,交易额也是快速增长,在这一点上确实会有新的模式,是对传统商业的补充。电商完全取代传统零售现在还不可能,我个人认为在十年内都取代不了。
林峰:这个问题是大家非常关注,也是有争议的一个问题,因为挑战太大,商业地产自身的竞争和电商的这种压力形成极度竞争的环境,不创新在这个领域中难以发展。王志刚王总,请您再谈一谈,你们的产品,无论是商业地产还是旅游地产,特别是在地产开发模式创新上您的一些看法。
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