第三届中国地金联盟理事会议圆桌对话―中国房地产的模式创新与金融创新
黄斌谈金融地产
林峰:王总更多谈到了咱们的基金资管模式,是今年很好的一个推动。请黄总谈谈,您对金融地产的创新手法和模式,包括你们的一些方法和支持的方案。
黄斌:对银行来讲,这几年还款,每年是500-600亿,2013年达到了峰值,差不多是500亿。很痛苦。我们定位的客户都是一批上市企业的大客户,都是一些跨区域运作的大型企业,对这种融资,以前的开发贷,他们当时从一地往全国发展的时候有这种迫切的需求,当规模做大了以后,尤其是现在土地市场非常旺的情况下,他们更多的需求就在土地环节,是否能提供这种服务。
作为一个传统商业银行能否提供这种服务显得非常关键,作为专业化的金融机构,我们是专做地产的,做到今年是第七年了,的确是很高的挑战。这方面和大家分享一下,在2013年6月份,民生银行和一家在香港上市的核心客户,成功做了首笔国内人民币永续债,人民币56亿,我们找到了专业机构的价值在哪里。香港永续债产品已经非常成熟了,怎样把这个产品引入国内?两地不同的法律体系,不同的监管环境。
林峰:还有跨国的金融服务?
黄斌:是这样的。我们总共做了60多个合同,20多万字,一开始都是一张白纸,这些条款会不会和香港当地上市公司、联交所条例、在香港发行票据的相关条款有冲突?这里面我们做了大量的工作。有香港的律师楼,有会计师楼,还有对香港非常熟悉的投行,企业把所有核心的团队全部派到北京,我们这边光是事业部还不够,把我们总部的资源也调动起来,来落实这个事情,我们深入到了客户的前面。在土地这个环节能不能提供这个服务?在这一点上,通过我们结构化的设计,我们做到通过永续债给他们提供前期资金。因为永续债是无期限的债券,在香港,会计师认为它是权益,一方面给它大规模的资金支持它去拓展业务,把规模做大,同时,它在资产负债表里的这种平衡是做得非常好的。因为这里面算权益。现在我们正在和一些上市公司合作,准备加大力度,推广复制这个产品。
第二,作为专业化的金融机构,民生银行不仅仅在产品,也在融资方面进行创新。2013年是大资管的时代,要管理这些核心企业融资成本。前两天我到一个大型的信托公司,和一个朋友在聊,他感觉到2013年已经是非常迷茫,那么2014年到底怎么办。我觉得非常简单,一定要做主动管理的业务。前两天我统计了一下,中国上千亿的房地产企业已经有7家了,而且上百亿的企业已经是70多家,这样的一些企业大规模进入一线城市,比如北京,很多上市公司现在一个方案拿出来,资金杠杆的比例非常高,他出两成,你出八成敢不敢做,以前是五五、四六的,敢不敢做,但仍然有一些机构敢去做这件事情。这就是出现了隐忧,这种风险的意识,作为我们金融机构来说会更保守一些,我们要在其他领域开辟自己的蓝海,就是整合合作伙伴。大家一起和地方政府沟通,因为很多地方政府其实很需要一些大的机构给它带来产业,作为银行来讲,我们有几十万的这种客户,有很多企业,同时作为金融机构,我们有很多合作伙伴,比如通州或者其他地方,我们有没有可能在这里做一个金融PE小镇,有没有可能做一个金融小微区域总部呢?他们提出很多需求,谈谈在这里面有没有可能,在商业方面多整合一些这种资源,恰恰我们有这方面的平台。
我觉得在资源整合领域,大家可以共享这个平台,去共同参与。这方面我们正在进行实践,我也希望和在座的,有这方面需求的朋友,大家共同打造大平台,有了大平台就有大业务。从前面的统计环节,到中间,到后期下一步的资产证券化,我们传统的开发贷都可以提供银行支持。地方政府是非常欢迎的,整合了产业、资源进去,给地方政府带来了税收、产业升级和就业,这些方面都需要我们大家共同去参与整合资源,参与到平台整合。谢谢。
林峰:咱们金融机构是主动管理,从大资产管理到主动管理,深入到平台共享的结果中。回过头来,廖总,您这个上市公司从资本运作方面,除了银行平台和资产管理平台,现在特别是利率市场化以后,2013年利率市场化的步子越来越快,包括互联网金融、大规模的金融渠道越来越多样,你找谁借钱,用什么手段借钱,包括直接融资和间接融资间的配比关系,作为上市公司您是怎么想的?
廖明舜:城镇化事实上是给房地产带来一个新的机会,但对商业地产来讲,因为它有它的商业领域的模式,它的资产比较大,就需要拿到更便宜的钱。拿到更便宜的钱,就需要做大做强,让银行觉得借给你没有风险。黄总刚才也谈到了永续债的问题,永续债可以很好的改善财务报表,起到美化财务的作用。
以宝龙为例,刚才我们说到了,租金不够高,但你要把它做得好,把商场从开场到稳场到旺场,缩短时间,让客人挣到钱,他就愿意给你提高租金。所以,我们也找了很多原来做精细微的钱拿来做资产配合贷,按照2013年的经验做起来,大概在4%以下,这是我找到比较便宜的钱的方法。
对于2014年来讲,我还是希望城镇化带来机会,还是要差异化经营,也祝大家开发的更好,赚的钱更多,马到成功。谢谢。
林峰:每人说一句话,表达对2014年房地产创新和金融创新的计划或是期望。
黄斌:2014年我们会去实践中央提出的新型城镇化相关的课题,在新型城镇化中,会找到更多的机会和机遇。谢谢。借此机会,祝在座的朋友们2014年生意兴隆,合家欢乐,幸福。谢谢。
王克明:2013年是基金资管元年,在这一年中从4家开始批到了60家,2014年应该是基金资管加速发展的一年,现在已经有了初步的规模和基础,所以,2014年不但在基金资管计划为开发商、开发项目提供更多的融资,也希望能够有像REITs、准REITs ABS、IPO REITs这种新的金融产品创新出来,不但为开发,也为商业物业的持有和退出提供新的金融支持。谢谢大家,2014年很愿意为大家提供服务。
王志刚:2014年是房地产多元化发展的年代,对房地产开发商来讲,首先要顺应市场变化,保持持续创新,走自己的路,做一个城市综合的运营开发商。
王军:我希望2014年,因为今天是地产金融联盟年会,所以,我更希望2014年中国真正出现既懂地产又懂金融的,类似于投资银行的财务投资机构、金融机构的出现,而不仅仅是个放高利贷者。
苏建权:新型城镇化给我们大家带来新一轮的机会,希望2014年大家都能身体健康,生意兴隆,马上都能找到适合自己发展的一条路。谢谢。
林峰:2014年在金融创新、地产创新的这条路上,相信将会是开创性的一年,2013年在转型的困难中间找路,我们相信2014年会找出更好的一些办法,谢谢大家,谢谢各位嘉宾。
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