度假酒店打造手法及运营模式初探

       度假酒店的运营模式探讨

从经济角度来说，度假酒店的核心目的在于获得经营成功。由此，运营模式是度假酒店的重要内容。我们认为，度假酒店的运营模式需要重点关注以下几方面：

1、要关注成本投入与产出效益的合理

在规划设计中，要从建筑工程、环境工程等方面控制成本投入。首先应考虑度假酒店建筑的实用性，其次才是景观性，不要一味盲目的追求建筑风格的独特性，而忽略实际经营的有效利用。

2、要构建合理的租售配比

酒店的销售模式一般分为常规销售和产权销售。为降低经营风向，我们认为在保证酒店功能性前提下，应尽可能降低持有比例，按照“地块内适建客房数量―酒店经营上佳状态客房数=销售数”计算，构建合理的租售配比。其中一部分进行产权式销售，即售后签订回租经营合约，合理控制回租比例及租金成本，适当增加回租运营策略，以每年使用天数划分不同档位，提供不同服务和回报，形成良好资金链。持有部分进行多方面功能划分，保证酒店的服务标准和多方面配套功能。

在这种模式的带动下，酒店管理完全可以超越经营型本身，与度假物业结合起来，以客房、公寓、商铺、会所别墅、会员卡含房产使用权等为主，形成一个大型酒店带动旅游房产销售的格局。

3、要重视整体发展与分期建设的协调

一方面，为保证主题的突出，风格的协调，其开发建设必须遵循规划的要求，坚持整体性的原则和理念，避免出现相互影响、相互矛盾的负关系面开发效果。

另一方面，考虑到项目投资和开发时序的因素，项目区的开发也要注重近期建设项目的独立性，全面开花的开发建设是不现实的，“独立开发，滚动建设、兼顾整体”应该是度假酒店建设的主导思路。因此，要在大地块的区划基础上具体安排项目的空间布局和开发时序，从整体上对各个项目的独立发展进行规范。

4、要重视酒店产品与目标市场的对接

一方面，虽然定位为度假酒店，但并不代表就是提供纯粹的度假产品，而是要充分研究酒店所处的区位与环境，如果其市场是多元化的，就必须兼顾商务会议等其他功能。另一方面，要根据淡旺季市场需求的变化，灵活地运用价格杠杆进行促销，实现酒店经营效益的高度化。

5、要重视度假酒店与旅游景区的联动

度假酒店往往建设在著名的旅游城市郊区或旅游景区中，因此中高端游客是度假酒店需要重点关注的市场。同时，酒店的度假人群对旅游景区也有着游览的需求。所以，应与所在地各主要旅游景区建立良好联系，实现经营上的有机互动，这将有利地促进度假酒店的整体发展。

6、要重视重大活动对与酒店经营的促进

具有良好影响的国内、国际重大活动的举办对于提高酒店的知名度具有重要的推进作用。如博鳌索菲特度假酒店，由于每年举办博鳌亚洲论坛而声名远扬；三亚喜来登度假酒店因为连续三年举办世界小姐赛事而名扬中外。因此，度假酒店要充分利用区域配套，积极申办相关的重大活动，必将有力促进酒店的整体经营发展。

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